参考案例昆山某成置业有限公司执行转重整案

一、案情速览

烂尾十年商住楼、负债七亿——抵押权人要整体拍卖，购房人要续建交房，普通债权人要公平受偿；按在建工程拍卖，施工许可证难重办、验收无望，购房人的房子永远悬着。

昆山法院：执破衔接——厘清资产负债后召集各方协商，释明执行程序无法确保续建完工，引导债权人申请「执转破」；破产清算中甄别出优先保护的消费性购房人四十七户，恢复被吊销的营业执照，再转重整程序引入约两亿投资偿债续建——抵押权、建设工程款优先权及职工债权全额清偿，普通债权受偿率约百分之十，二〇二三年底某城大厦完成续建交付。

规则确立：烂尾楼的出路在破产不在拍卖——执转破接住执行程序的死结，重整让楼活过来。

二、裁判要点提炼

对涉及「烂尾楼」、被执行企业资不抵债、各方利益诉求冲突严重的执行案件，应当充分发挥执破衔接机制作用，在执行程序中引导债权人申请「执转破」，促使完成破产重整，推动烂尾楼盘复工，维护购房者的合法权益，实现债权人公平受偿。

执行程序中直接拍卖在建工程的，施工许可证等证件难以重新办理、续建验收无法保障；通过破产重整程序甄别优先保护的消费性购房人、引入投资用于偿债和续建，可同时满足抵押权人、购房人、普通债权人的不同诉求。

三、赵律师点评

七亿负债压着烂尾十年楼

昆山某成置业公司二〇〇九年成立，资金链断裂后其主干道上的「某城大厦」双子座商住楼二〇一二年烂尾——建筑面积二万六千一百三十三平方米、价值约二点一亿，「除2套房屋未网签备案外，其余136套房屋均已网签销售备案」。二〇一四年公司因未年检被吊销营业执照，负债七亿余元，「涉及商品房销售、在建工程抵押贷款、民间借贷、以房抵债、工程欠款等诸多纠纷」；执行中各方诉求冲突严重——抵押权人要整体拍卖、购房人要续建交房、普通债权人要公平受偿。

执转破的三层递进

昆山法院的路径分三层。第一层，疏导导入：「在厘清资产负债、债权债务关系后，召集购房人和其他权利人协商处置方案，充分释明执行程序中无法确保续建完工的情况」——直接按在建工程拍卖，施工许可证等难以重新办理、续建验收无望、购房人利益无法保障——引导债权人申请执转破。第二层，清算甄别：二〇二二年二月裁定破产清算，「执行法官与破产法官组成合议庭审理，充分发挥各自优势」；「进一步甄别出应予优先保护的消费性购房人47户，其他网签购房人不享有优先权」；向市场监管部门送达协助执行通知书恢复营业执照。第三层，重整盘活：清算转重整，「引入约2亿元投资用于偿债和续建」——抵押权、建设工程款优先权及职工债权全额清偿，「普通债权受偿率约10%」；二〇二三年底某城大厦完成续建交付。

烂尾楼处置的对表

给购房人：网签备案不等于都有优先权——「消费性购房人」才优先保护（本案例四十七户），其余网签购房人按普通债权受偿；执转破程序是续建交房的现实通道，整体拍卖只会让房子永远停在图纸状态。给抵押权人：整体拍卖的诉求在烂尾楼里往往落空——续建无望则处置价值打折；接受重整方案（投资偿债全额清偿）比坚持拍卖多拿钱也快。给执行法院：各方诉求冲突严重的执行案件是执转破的标准场景——释明「执行程序无法确保续建完工」是引导的关键一步；执破合议庭（执行法官＋破产法官）把执行的财产底数与破产的清理框架接起来，甄别消费性购房人、恢复营业执照、转重整引资是三连招。

烂尾十年的某城大厦没有等来拍卖锤，等来了两亿投资和一纸重整裁定——购房人拿房、抵押权人全额受偿、普通债权人分到百分之十。执行程序解不开的结，破产程序一针就通。