注销登记：房子没了为什么记录还在、谁去办、办不掉怎么办

一、一句话定义

注销登记，是指不动产权利因为灭失、放弃、征收、期限届满等原因归于消灭之后，由权利人或者有关机关向登记机构申请，把登记簿上原有的权利记载涂销的程序。

这个定义容易被读成一句废话——权利都没了，登记自然也就没了，还需要办什么手续？现实恰恰相反。权利消灭是一件事，登记簿上的记载消失是另一件事，两者之间隔着一段距离，这段距离里会生出一堆麻烦。

先说清楚这段距离为什么存在。不动产登记簿是权利归属的根据，登记簿上写着谁，法律就推定是谁。这个推定有一个前提：登记簿的记载与真实权利状态一致。绝大多数时候是一致的，但总有几种情形会让两者脱节——房子拆了、塌了、被征收了、权利人主动放弃了、建设用地使用权到期不续了。这些情况下，实体权利已经消灭，登记簿还没来得及更新。

脱节期间，登记簿上那个「已经不存在」的权利，还会有实际效果。限购城市算套数，按登记簿算；二手房交易查产权，按登记簿查；法院执行查财产，按登记簿查；税务核税、银行评估、继承公证，全都按登记簿。所以「房子没了、记录还在」不是一个技术问题，它会直接变成钱的问题和资格的问题。

反过来，登记簿上记载的权利被涂销，也有它自己的规矩。不是谁想注销就能注销，也不是注销了就一了百了。注销错了，原权利人可能连房子都追不回来——因为房子已经登记到别人名下，第三人可能善意取得。所以注销登记看着是最简单的一类登记，实际上风险最高。

二、适用条件与五种情形

注销登记不是一种登记，是一组登记。按权利消灭的原因不同，可以分成五类，每一类的申请人、材料、审查方式都不一样。

（一）第一类：不动产灭失

房子拆了、塌了、被火烧了、被泥石流埋了、地块因为河流改道没了，都属于灭失。

灭失导致的注销，核心在于证明「确实没了」。实施细则要求登记机构实地查看，重点看灭失情况。实践中，房屋拆除的，看拆除现场照片、街道或者村委会的证明、拆迁协议；自然灾害导致的，看政府或者有关部门的灾害证明、现场勘查记录。

这一类的申请人是权利人。房子是两个人共有的，要共同申请，或者由其中一人持另一人的授权。房子已经抵押的，注销前要抵押权人同意——因为房子没了，抵押权也跟着没了，抵押权人的利益需要保护。这一点常被忽略：很多人以为房子拆了，抵押自然消灭，其实登记簿上的抵押记载还在，需要一并办理注销。

（二）第二类：权利人放弃

权利人主动放弃不动产权利，可以申请注销。这是最自由的一类，也是最容易出问题的一类。

放弃有一个硬约束：不动产上已经设立抵押权、地役权，或者已经办理预告登记的，放弃权利的申请人必须提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。道理很简单——你放弃的是你的权利，但你的权利上压着别人的权利，你把底层抽掉，上面的权利就悬空了。

实务中还有一种情况：放弃部分份额。共有房产中，一个共有人放弃自己的份额，这属于份额的变动，办的是变更登记还是注销登记，各地口径不完全一致。多数地方按「份额变更」处理，走变更登记；如果放弃的是全部份额、彻底退出，走注销加变更的组合。

放弃是不可逆的。放弃之后再想恢复，只能重新取得——重新买、重新批、重新建。所以签字之前务必想清楚，尤其是老年人被子女劝说放弃房产权利的情形，事后反悔几乎没有办法。

（三）第三类：被依法没收、征收或者收回

征收是最常见的一类。政府作出征收决定，补偿到位，房屋所有权消灭，登记机构办理注销。

这一类的特殊之处在于：它可以由登记机构直接办理，不需要当事人申请。实施细则明确，人民政府依法作出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求登记机构办理注销登记的，登记机构直接办理。也就是说，征收注销是「依职权」加「依决定」的，被征收人配不配合，不影响注销的进行。

但这里有一个真正的争议点：补偿没到位，能不能注销？法律上的答案是征收决定生效即发生物权变动效力，登记注销只是记载更新，不以补偿到位为前提。被征收人如果对补偿不满，救济路径是针对征收决定或者补偿决定提起行政复议、行政诉讼，而不是卡住注销登记。实践中有人靠不交房产证来拖延，效果有限——登记机构可以公告作废。

（四）第四类：生效法律文书导致权利消灭

法院判决、仲裁裁决确认某不动产权利消灭的，当事人可以持生效法律文书单方申请注销。

这一类比较少见，通常出现在确权纠纷、析产纠纷、抵押权纠纷中。比如法院判决某份抵押合同无效，抵押权自始不存在，当事人持判决书申请注销抵押登记。

需要注意的是，判决「确认合同无效」和判决「办理注销登记」不是一回事。前者只是确认效力，后者才有给付内容。拿一份只确认合同无效的判决去窗口，登记机构可能要求另行提供协助执行通知书或者双方共同申请。稳妥的做法是起诉时就把诉讼请求写清楚：请求确认某某登记无效并判令办理注销登记。

（五）第五类：期限届满

建设用地使用权有期限，居住权有期限，土地承包经营权有期限，海域使用权有期限。期限届满没有续期，权利消灭，应当办理注销。

这一类里最特殊的是住宅建设用地使用权。住宅用地期限届满自动续期，不发生注销问题。非住宅用地（商业、工业、综合）期限届满，要依法办理续期，不办续期的，权利消灭，可以注销。这就是为什么商铺、写字楼的产权年限到了以后，处理方式和住宅完全不同。

居住权更有意思。民法典专门写了一条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。这是整部民法典里唯一一条明文写「办理注销登记」的条文，位置在物权编用益物权分编居住权章。

（六）三类特殊标的的注销

除了上面五类，还有三种标的的注销值得单独说。

抵押权注销。 主债权消灭、抵押权实现、抵押权人放弃抵押权，三种情形下可以申请注销抵押登记。这是老百姓最常碰到的一类注销——房贷还清了，要去注销抵押。办不下来是常态，后面第五段专门讲。

预告登记注销。 预告登记权利人放弃、债权消灭的，可以申请注销。要注意九十日的失效规则：自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记自动失效，但登记簿上的记载还在，仍然需要办注销。

查封登记注销。 这个不由当事人申请，只能由法院发出协助执行通知书，登记机构据此注销。当事人自己跑去窗口要求解封，办不了。

（七）登记机构到底审什么

注销登记看起来简单，审查上其实分两层。

第一层是形式审查：材料齐不齐、申请人有没有资格、标的是不是在本机构登记范围内、权属证书与登记簿是否对得上。这一层不过，登记机构当场书面告知不予受理，并一次性告知需要补正的全部内容。不给书面告知的，视为受理。

第二层是实质核对：权利是不是真的消灭了、有没有影响第三人利益的因素。灭失类要实地查看，征收类要核对政府决定是否生效，放弃类要核对抵押权人、地役权人、预告登记权利人是否书面同意，抵押注销要核对主债权是否确已消灭。这些都是第二层的体现。

这个区分有实际意义。当事人认为登记机构该办不办，第一步不是投诉，而是要一份书面凭证——不予受理告知书或者不予登记决定书。有了这份凭证，才能申请行政复议或者提起行政诉讼。空口说「他们不给办」，救济无从下手。

三、法条依据

这八条可以分成三层。

第一层是物权变动的基本逻辑。第二百三十一条解决「什么时候消灭」：合法建造、拆除房屋这些事实行为，自事实行为成就时发生效力。房子推倒那一刻，所有权就没了，不需要任何人批准，也不需要办任何手续。第二百三十二条解决「消灭之后还能不能处分」：处分依法需要登记的不动产物权，未经登记不发生物权效力。两条合起来就是本文的核心矛盾——权利已经消灭，但登记没注销，你就没法再对这块地这套房做任何有效的处分。

第二层是注销义务的来源。第三百六十条讲建设用地使用权消灭时出让人的注销义务，第三百七十条讲居住权消灭时的注销义务，第三百九十三条列举担保物权消灭的四种情形。这三条说明，注销登记不是可办可不办的选择题，法律在几个关键节点上明确写了「应当」。

第三层是程序入口。条例第三条把注销登记列为法定登记类型，第十四条列出可以单方申请的情形，其中第（五）项就是「不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的」。这一项非常重要——它意味着这两类注销不需要对方配合，一个人就能办。

配套的操作规则在实施细则里，原文如下。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条：不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条：有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条：有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条：有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

四、与相邻概念的区别

（一）与变更登记的区别

变更登记改的是登记事项，注销登记消灭的是权利本身。

名字写错、门牌号变了、面积有出入、共有份额调整，这些是变更登记；房子拆了、权利放弃了、地被收回了，这些是注销登记。判断标准很简单：权利还在不在。权利还在，只是记载内容变了，走变更；权利没了，走注销。

实践中有一种交叉：房子部分拆除，剩余部分还在。这时候既不是纯变更，也不是纯注销，多数地方按「变更登记」处理，因为权利主体和权利本身都没有消灭，只是标的物范围变了。

（二）与更正登记的区别

更正登记改的是「记错了」，注销登记处理的是「不需要了」。

登记簿把张三的房记成李四的，这是记错了，走更正登记；房子确实是李四的、但房子已经拆了，这是不需要了，走注销登记。两者的界限是「记载是否与真实权利状态一致」。不一致是更正，一致但因权利消灭而失去意义是注销。

有一条交叉规则要注意：错误登记之后，如果已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记，登记机构不再径行更正。也就是说，一旦房子被处分或被查封，连更正都要让路，更不用说注销了。

（三）与查封登记的交叉

房子被查封期间，能不能办注销登记？

原则上不能——查封限制的就是处分，注销登记属于处分行为的一种。但也有例外：房子因为自然灾害灭失，客观上已经不存在，查封失去标的，这时候可以向法院说明情况，由法院解除查封，再办注销。有的地方允许先办注销、同时通知查封法院，但这属于变通做法，不是通行规则。

如果房子是被征收，征收决定生效后权利消灭，注销由登记机构依职权办理。此时查封怎么处理？通行做法是查封随标的物消灭而消灭，但补偿款可能成为新的执行标的。这一点在征收类案件中很关键：房子被封了又被征收，债权人要盯的是补偿款，不是房子。

（四）与「注销户口」「注销公司」的区别

这三个词都叫注销，法律效果完全不同，但老百姓经常混着说。

注销户口是户籍管理，不涉及财产权利；注销公司是市场主体退出，涉及清算、债务承继；注销登记是不动产权利的涂销，只影响这一处不动产。有人问「我户口迁走了，房子还是不是我的」，答案是当然是。有人问「公司注销了，公司名下的房归谁」，答案是清算后的剩余财产归属股东，但要先办转移登记，不是注销登记。

（五）与「撤销登记」的区别

撤销登记是行政机关或者法院对违法登记行为的纠正，不是一种登记类型。注销登记是权利消灭后的正常记载更新。

两者在效果上可能相似（登记簿上那条记载没了），但性质完全不同：注销登记是权利本来就没有了，登记跟上；撤销登记是登记本身有问题，被推翻。撤销登记通常发生在虚假材料骗取登记、登记机构越权登记等情形，走的是行政复议、行政诉讼或者法院判决。

（六）与登记错误赔偿的关系

注销登记办错了，赔不赔、谁赔，是另一套规则。

当事人提供虚假材料骗取注销，造成他人损害的，由造假人承担赔偿责任；登记机构因登记错误造成他人损害的，承担赔偿责任，赔偿后可以向造成错误的人追偿。这一条是民法典第二百二十二条，与更正登记、异议登记共用同一套归责逻辑。

实务中的难点在举证。要证明登记机构有过错，通常要指出它在审查环节漏了什么——比如没有实地查看就办了灭失注销、没有核对同意书就办了放弃注销。这类证据往往要通过查阅登记档案、申请政府信息公开取得。

五、实操指引

（一）房子拆了怎么注销

第一步，准备证明材料。拆除的，要有拆除前后的照片、拆除施工合同或者街道、村委会出具的拆除证明；自然灾害的，要有应急管理部门、乡镇政府出具的灾害证明。有拆迁协议的，一并带上。

第二步，带上身份证明、不动产权属证书、上述证明材料，到不动产所在地登记机构申请。房子是共有的，全体共有人到场或者提供公证委托书。

第三步，登记机构实地查看。这是必经环节，实施细则明确要求。查看之后，材料齐全的，一般几个工作日内办结。

第四步，权属证书收回。办完注销，原来的房产证会被收回或者公告作废。证丢了也不要紧，可以出具遗失声明。

（二）房贷还清了，抵押注销办不下来

这是最常见的一类求助。

正常流程是：银行出具贷款结清证明和他项权证（或者不动产登记证明），借款人带着材料到登记机构办注销。有的地方支持银行线上发起注销，借款人不用跑。

办不下来的原因通常有三个。一是银行拖延，尤其是贷款已经转给资产管理公司、或者经办网点撤并的情况；二是材料遗失，他项权证找不到了；三是借款人自己忘了，几年后想起来再办，银行换了系统查不到记录。

对策分三层。第一层，书面催告。给银行发书面函件，要求限期出具结清证明并配合注销，保留邮寄凭证。第二层，投诉。向银行客服、监管部门投诉，多数银行在收到正式投诉后会加快处理。第三层，诉讼。以银行为被告，请求判令协助办理抵押注销登记。这类案子标的不大，但胜诉率高，因为贷款结清是事实，银行没有拒绝的理由。

还有一条捷径：很多地方的不动产登记机构支持「单方申请注销抵押」——只要能提供贷款结清的银行流水、还款凭证，登记机构核实后可以直接办理。各地口径不同，办之前先打电话问清楚。

（三）卖方失联，买方办不了证

这种情形严格说不叫注销登记，而是转移登记卡住了。但很多人会问「能不能把原来的登记注销掉」。

答案是不能。买方的权利基础是买卖合同，合同有效，买方可以起诉要求继续履行、协助办理过户。法院判决后，买方持判决书单方申请转移登记，不需要卖方到场。这条路叫「以判决代替合意」，是实务中最常用的解法。

如果房子已经被卖方另卖他人并过户，买方只能主张违约赔偿。如果房子被查封，走案外人异议。

（四）征收注销了，补偿还没拿到

征收决定生效后，登记机构依职权注销，这是正常程序。补偿没到位，不影响注销。

被征收人要盯的是补偿协议和补偿款。协议签了不给钱的，起诉要求履行；对补偿标准不服的，针对补偿决定提起复议或者诉讼。房子已经注销，不影响这些救济，因为权利基础是补偿法律关系，不是房屋所有权。

有一点要提醒：征收注销后，房子在法律上已经不存在，不能再拿它去主张权利。有人以为「补偿没给我，房子就还是我的」，这个理解是错的。房子没了就是没了，剩下的是债权。

（五）放弃权利之前的三件事

第一，查清楚房子上有没有抵押、查封、预告登记、居住权。有其中任何一项，放弃都要经过相应权利人同意，否则办不了。

第二，算清楚放弃的后果。放弃之后，这块地、这套房与你再无关系，不能再申请、不能反悔、不能继承。限购城市里，放弃可能影响你的购房资格计算，这一点要提前问清楚。

第三，想清楚是不是真的要放弃。以放弃换取的往往是别的利益——比如换取补偿、换取家庭和睦、换取债务免除。如果这些利益没有书面固定，放弃就是白送。

（六）登记簿上「已注销」怎么看

办完注销，登记簿上原来那条记载不会消失，而是加注「已注销」并记载注销时间、注销原因。有的地方会把原记载标注为历史状态，另起一条新的记载。

看到「已注销」，要区分两种情形：一种是权利真的消灭了（房子拆了、地被收了），另一种是权利转移了（房子卖给别人了，原权利人的记载注销，新权利人的记载设立）。前者是本文讲的注销登记，后者是转移登记的附带效果。两者在登记簿上看起来相似，实际含义完全不同。

（七）一份完整的办理时间表

以房屋灭失注销为例，实际耗时大致是这样。

材料准备三到十天，主要花在跑村里、街道或者应急管理部门开证明上。现场申请当天受理，材料有瑕疵的当场补正。实地查看一般安排在受理后三到五个工作日。查看通过后进入审核，条例要求自受理之日起三十个工作日内办结。办结后领取回执，权属证书收回，遗失的公告作废。

整个周期通常在三到六周。征收类的注销会快很多，因为证书由征收部门统一收回、登记机构依职权批量办理，往往与补偿安置同步推进，整片区域几周内可以办完。涉及继承、共有、抵押的注销会慢，因为要先解决前置的权利关系。

时间卡住的时候，先分清卡在哪一段。卡在材料就补材料，卡在实地查看就问排期，卡在审核就问缺什么，超过三十个工作日没有结论，可以要求书面说明。这份说明是后续投诉或者诉讼的起点。

六、八个算例

算例一　老房子塌了，登记还在

甲在农村有一处老宅，年久失修倒塌。几年后村里统一办不动产权证，甲被告知名下已有登记，不能再办。

处理思路：先办注销，再办新建。注销需要提供房屋灭失的证明，村委会证明加现场照片通常够用。如果原证遗失，出具遗失声明。注销之后，如果原址重建，按新建房屋办首次登记；如果不建，土地权利还在，可以单独登记宅基地使用权。

算例二　房子被征收，登记注销了但补偿没给

乙的房子被纳入征收范围，征收决定生效，登记机构办了注销。补偿协议签了，钱一直没到账。

处理思路：起诉要求履行补偿协议。房子注销不影响起诉，因为请求权基础是协议。同时可以申请财产保全，查封征收部门的相关账户。不要试图通过撤销注销登记来施压，这条路走不通，还会耽误时间。

算例三　房贷结清五年，抵押注销一直没办

丙二〇一九年还清房贷，银行给了结清证明，但他一直没去办注销。二〇二四年想卖房，发现登记簿上还有抵押。

处理思路：先找原贷款银行补开证明，多数银行能查到历史记录。银行拒不出具的，发书面催告；仍不配合的，起诉要求协助办理注销登记。有的地方支持凭还款流水单方申请，可以先问登记机构。

算例四　放弃继承的房产，要不要注销

丁的父亲去世，留下一套房，丁书面放弃继承，由弟弟继承。房子还没过户。

处理思路：放弃继承只是放弃了继承权，房屋所有权还没转移到任何人名下，不需要办注销登记。等弟弟办继承转移登记时，丁出具放弃继承声明即可。只有在房屋已经登记到丁名下、丁再放弃权利的情况下，才涉及注销。

算例五　居住权人去世，居住权没注销

戊为再婚老伴设立居住权并办了登记，老伴去世三年，登记簿上还有居住权记载。戊想卖房，买方要求先注销。

处理思路：居住权因权利人死亡而消灭，民法典明确要求及时办理注销登记。戊可以持死亡证明、原居住权登记证明单方申请注销。登记机构核实后办理。如果登记机构要求居住权人的继承人配合，可以说明法律依据，或者请其出具书面意见。

算例六　建设用地使用权到期未续

己有一处工业用地，使用权五十年，二〇二三年到期。他没有申请续期，也没有办注销，土地一直空着。

处理思路：建设用地使用权期限届满未续期的，权利消灭，出让人应当及时办理注销登记。实践中多数地方由自然资源部门依职权办理。己如果还想用这块地，应当在期限届满前一年申请续期；已经错过的，只能重新申请出让。

算例七　注销登记被撤销

庚的房子被人用虚假材料办了注销，登记簿上显示「已注销」，房子却还在。

处理思路：两条路同时走。一是向公安机关报案，虚假材料办理登记可能构成犯罪；二是提起行政诉讼，请求撤销注销登记。撤销之后，登记恢复到注销前的状态。如果房子在此期间被别人善意取得，庚的损失只能向造假人主张赔偿。

算例八　预告登记失效了但没注销

辛买的期房办了预告登记，后来贷款没批下来，合同解除。三年后开发商卖房，发现预告登记还在。

处理思路：债权消灭后，预告登记失去基础，可以申请注销。开发商作为义务人可以要求辛配合；辛不配合的，开发商持解除协议的生效文书单方申请，或者起诉。超过九十日未申请登记的，预告登记已经失效，但登记簿记载仍在，仍需办注销才能顺利网签过户。

七、常见问题

问：房子拆了不注销会怎样？

答：影响三件事。一是限购城市算套数，按登记簿算，你名下还挂着这套房；二是再次购房时的契税优惠可能受影响；三是拆迁补偿、继承、赠与都可能因为产权不清而卡住。不注销没有罚款，但麻烦会陆续来。

问：注销登记要交钱吗？

答：不动产登记费按件收取，注销登记通常也是按件收费，各地标准不同。有的地方对注销登记免收，具体问当地登记机构。

问：卖房后原登记自动注销吗？

答：不会。转移登记会把原权利人的记载标注为已转移，同时为新权利人设立新记载，这是转移登记的效果，不是注销登记。两者在登记簿上的表述不同，不要混为一谈。

问：抵押注销必须本人去吗？

答：可以委托。提供经公证的授权委托书，受托人带身份证办理即可。有的地方支持线上办理，银行发起、借款人确认，全程不用到场。

问：权利人放弃房产，能反悔吗？

答：原则上不能。放弃是单方意思表示，到达登记机构并办理注销后生效，之后不可撤销。除非能证明放弃时存在欺诈、胁迫、重大误解，通过诉讼撤销该意思表示，但举证难度很大。

问：共有人之一放弃，房子归谁？

答：按共有关系处理。按份共有的，放弃的份额由其他共有人按比例取得；共同共有的，放弃后由其他共有人共同共有。办完份额变动后，如果只剩一个权利人，登记簿上会变更成单独所有。

问：征收注销后能要回房吗？

答：不能要房子，只能要补偿。征收决定生效后物权已经转移，房子在法律上不属于你。可以针对征收决定、补偿决定提起行政复议或者行政诉讼，请求撤销或者变更，但请求返还房屋一般不支持。

问：注销登记办错了，能恢复吗？

答：可以通过撤销注销登记恢复。路径有两条：登记机构自行纠错，或者通过行政诉讼判决撤销。如果房子已经被第三人善意取得，恢复的可能性很小，只能主张赔偿。

问：查封期间能办注销吗？

答：原则上不能。查封限制处分，注销属于处分。房子客观上灭失的，可以向查封法院说明，由法院解除查封后再办注销。征收导致的注销由登记机构依职权办理，查封随标的物消灭而消灭。

问：注销后权属证书怎么办？

答：登记机构收回。证书遗失的，出具遗失声明，登记机构公告作废。有的地方会在证书上加盖注销章后返还给当事人作纪念，但法律上已经失效。

八、关联阅读

• 不动产登记：登记生效、登记簿与权证谁为准的总纲
• 查封登记：房子被法院锁住之后，注销为什么要让路
• 更正登记：记错了要改，走这条路不是走注销
• 异议登记：认为登记错了又不配合改，先挂异议
• 预告登记：九十日失效之后，为什么还要办注销
• 房屋抵押：抵押权注销的三种情形与实操
• 居住权：民法典里唯一明文写「办理注销登记」的用益物权
• 执行异议流程：查封没解除导致注销卡住时的救济路径
• 二手房证据清单：交易前查产权要准备什么
• 房屋买卖合同：把权利瑕疵担保写进合同
• 中华人民共和国民法典：物权编第二百零九条至第二百三十二条全文