城市房屋拆迁管理条例：没有征收决定的老项目按什么办

一、一句话定义

《城市房屋拆迁管理条例》是一九九一年三月二十二日国务院以第 78 号令发布、一九九一年六月一日施行的一部行政法规，也是中国城市房屋拆迁的第一部全国性规矩。它把「拆房子」这件事拆成五道关口：先领拆迁许可证，再发拆迁公告，然后签补偿安置协议，谈不拢由主管部门裁决，仍不搬则由政府责令限期拆迁、直至强制拆迁。这五道关口，后来的《国有土地上房屋征收与补偿条例》改掉了四道，但「先有手续才能拆」这个骨架一直留到今天。

时间坐标必须记准，因为这三个日期决定了您家那处房子该按哪套规矩算：

• 一九九一年三月二十二日发布，一九九一年六月一日施行，共四十四章四十四条的原始版本，本文引用的是这一版；
• 二〇〇一年六月十三日，国务院以第 305 号令修订，二〇〇一年十一月一日施行。修订后的版本大幅改了补偿安置和强制拆迁的写法，本文不引它的条文，只在必要处说明差别；
• 二〇一一年一月二十一日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，同日废止二〇〇一年版的《城市房屋拆迁管理条例》。一九九一年版在此之前的二〇〇一年就已经被修订版取代。

所以，严格说，本文引用的这部四十四条的条例，在一九九一年六月一日到二〇〇一年十月三十一日之间有效。这段时间里的拆迁项目，适用的就是它。

但本文不是一篇法制史考据。它要回答的是一个还在发生的问题：二〇二六年了，为什么还有项目按「拆迁」走，而不是按「征收」走。

答案在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，这一条是整部新条例的尾巴，也是最容易被忽略的一句：

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

这句话很硬，它一口气定了三件事：老项目不走新程序，老项目按老规矩办，老项目不许政府出面强拆。于是今天您可以见到两种并存的场面：街这头贴的是「征收决定」和「补偿方案」，街那头贴的还是「拆迁公告」和「拆迁许可证」。后者不是政府违法，而是第三十五条留下的过渡通道。

两条线的区别，用一句话说清楚：征收是政府作决定，拆迁是企业拿许可。 征收那条线上，作出决定的是区县人民政府，不服就告政府；拆迁那条线上，拆迁人是取得许可证的建设单位，政府只在裁决和强制拆迁两个环节露面。

这也解释了为什么老项目最容易出问题。它的补偿标准、安置方式、过渡费、违约责任，全部写在那份二〇一一年前的协议里；它的对手方是一家公司，不是一个区政府；它的档案在房管部门、在城建档案馆、在早已改制的开发企业手里，三处都找了才拼得齐。

二、适用条件

先把人分开。这篇讲的是四类人，不是所有人。

第一类：只有许可证的项目，没有征收决定。

判断方法很简单，看公告。拆迁公告上写的是「拆迁人」「拆迁范围」「搬迁期限」，落款是房屋拆迁主管部门；征收公告上写的是「征收人」「征收范围」「征收补偿方案」，落款是区县人民政府。前者是拆迁，后者是征收。还有一个更硬的辨别点：拆迁那条线上，跟您签约的是一家公司；征收那条线上，跟您签约的是房屋征收部门。

这类项目在二〇一一年之后仍在推进，依据就是第三十五条的但书。但请把但书的后半句读三遍：「政府不得责成有关部门强制拆迁。」 这一句直接废掉了老条例第十五条里「由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁」那条路。也就是说，二〇一一年一月二十一日之后，老项目还能继续签协议、继续按老标准补偿，但政府不能再出面组织强拆。要拆，只能走司法途径。

第二类：签了协议没履行完，指二〇一一年前已签补偿安置协议、至今仍未履行完的人。

典型情形有三种：回迁安置房一直没交；临时安置补助费发了几年突然停了；协议里约定的产权调换面积缩水了。这三件事的共同点是，协议已经生效，义务没有履行完，而义务方往往是一家已经不经营的开发企业。

这类问题的入口不在补偿标准，而在合同。老条例第十二条把协议必备的五项内容写得很细，其中「安置用房面积和安置地点」「搬迁过渡方式和过渡期限」「违约责任」三项，正是今天打官司时最常用的抓手。

第三类：被强拆想翻案的人，包括被裁决、被责令限期拆迁的。

翻案不是翻补偿标准，是翻程序。老条例在这条线上给了几个很具体的硬标准：裁决由批准拆迁的主管部门作出（第十四条），不服可以在接到裁决书之日起十五日内起诉，而且「在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行」；责令限期拆迁由县级以上人民政府作出（第十五条）；拆代管房，协议必须公证并办证据保全（第十三条）；拆产权有纠纷的房子，拆迁前必须作勘察记录并办证据保全（第二十五条）。

这几条里任何一条没做到，当年那个决定就有硬伤。硬伤不等于自动撤销，但它是一起诉就能抓的把手。

第四类：钱给了别人的人，房子当年被拆、补偿款去向不明。

这类最麻烦，因为它牵扯到「被拆迁人」到底指谁。老条例第三条把被拆迁人分成两类：一类是所有人，包括代管人和国家授权的国有房屋管理人；另一类是使用人。第十九条的补偿只给所有人，第二十七条的安置只给使用人，第二十四条又规定拆出租住宅房屋要实行产权调换、原租赁关系继续保护。

于是同一套房子，钱和房是分开走的：产权人拿补偿，使用人拿安置，承租人靠产权调换保住租赁关系。当年如果只给了一方，另一方今天才反应过来，问题就变成了「谁该拿、给了谁、还能不能要回来」。

下面这些不属于本文范围，别套错。

一是二〇一一年一月二十一日之后的征收项目。这类项目走的是征收决定、补偿方案、评估、补偿决定、司法强拆那一套，与本文引的条文没有关系，本文只在对照时提一句。二是集体土地上的拆迁。农村房屋拆迁适用土地管理法和各省的集体土地征收办法，不适用这部城市条例，老条例第二条写得很清楚，它管的是「城市规划区内国有土地上」的房子。三是违法建筑的拆除。这类不叫拆迁，叫查处，走的是行政处罚和强制拆除程序，老条例第十九条第二款只说了一句「拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿」，它没有给查处程序。四是危房抢险。危房鉴定和排险加固是房屋安全管理，不是拆迁，虽然实践中常被拿来当加速器，本站另有一篇讲这个套路。五是居民自主改造、协议搬迁。这类没有许可证也没有征收决定，本质是民事协商，签的是民事合同。

老条例的骨架，一段话讲完。

第二条划范围：城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物。第三条定角色：拆迁人是取得许可证的建设单位或者个人，被拆迁人是所有人（含代管人、国有房屋管理人）和使用人。第八条定前置：必须有批准文件、拆迁计划、拆迁方案，报主管部门批准并发许可证，且不得超越批准的范围和期限。第十条定公开：许可证一发就要公告拆迁人、拆迁范围、搬迁期限。第十一条定冻结：拆迁范围确定后，公安部门暂停办理迁入和分户，出生、军人复转退、婚嫁确需入户的经县级以上政府批准可以办。第十二条定协议，第十四条定裁决，第十五条定强制。第十九条到第二十六条讲补偿，第二十七条到第三十四条讲安置，第三十五条到第三十七条讲罚则。

这一套骨架的要害在于：它是一个以许可证为中心的行政许可体系，不是一个以公共利益为中心的征收体系。 许可证只看三样东西——批准文件、拆迁计划、拆迁方案；它不问这个项目是不是为了公共利益。这就是二〇一一年改制的根本原因，也是今天回头看老项目时最该记住的一句话。

三、法条依据

四、与相邻概念的区别

与「征收」的区别。

这是全部混淆的源头，五个点分开看。

第一，谁在做事。拆迁那条线上，做事的是取得许可证的建设单位，一个公司；征收那条线上，做事的是区县人民政府，一个行政机关。老条例第三条把拆迁人定义成「取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人」，新条例第二条把征收写成「为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋」，主体是政府。

第二，凭什么启动。拆迁凭的是批准文件、拆迁计划、拆迁方案三样东西，加上一张许可证（第八条）；征收凭的是符合公共利益、符合规划、纳入年度计划，然后作出征收决定。许可证不问公共利益，征收决定必须问。 这就是二〇一一年改制最核心的一条。

第三，跟谁签。拆迁那条线上，协议是拆迁人与被拆迁人签的，两方都是民事主体；征收那条线上，协议是房屋征收部门与被征收人签的征收补偿协议，一方是行政机关。这个差别直接决定打官司走哪条路。

第四，谈不拢怎么办。拆迁那条线上，谈不拢由批准拆迁的主管部门裁决（第十四条）；征收那条线上，谈不拢由区县政府作出补偿决定。两个都是行政决定，但救济期限完全不同。

第五，怎么强拆。老条例第十五条给了两条路：政府责成有关部门强制拆迁，或者由主管部门申请人民法院强制拆迁。新条例只留一条：作出补偿决定后被征收人不复议、不起诉、又不搬迁的，由作出决定的政府申请人民法院强制执行。二〇一一年条例第三十五条又专门给老项目补了一句「政府不得责成有关部门强制拆迁」，等于把老条例第十五条的前半段单独掐掉了。

拆迁裁决与补偿决定的区别。

两者长得像，都是行政机关出的一份书面决定，都指向「你必须搬」。区别有三：作出主体不同，裁决由批准拆迁的房屋拆迁主管部门作，补偿决定由区县政府作；救济期限不同，裁决是接到之日起十五日内起诉（第十四条），补偿决定是复议六十日、诉讼六个月；法律性质不同，裁决是对民事补偿争议的行政裁断，补偿决定是征收程序中的一个行政决定。

为什么要分清？因为期限用错了就丧失救济。拿着一份二〇一〇年的拆迁裁决书，按六个月的起诉期限去算，早就过期了；反过来拿着二〇二〇年的补偿决定，按十五日去算，也会把自己吓住。

规划许可与用地批准的区别。

第八条要求三个前置：国家规定的批准文件、拆迁计划、拆迁方案。实务中「批准文件」常包括建设项目批准、建设用地规划许可、土地使用权批准等。它们是拆迁许可的前置，不是替代。有规划许可证不等于可以拆房，还得有拆迁许可证。 反过来说，只有拆迁许可证、前置文件缺失，那张许可证本身就是可质疑的——这是当年行政诉讼里最常打的点之一。

产权调换与作价补偿的区别。

第二十条给了三种形式：产权调换、作价补偿、两者结合。产权调换是给房，面积按所拆房屋的建筑面积算；作价补偿是给钱，金额按建筑面积的重置价格结合成新结算。两种形式的差别不只是「房还是钱」，更是「以后涨价归谁」。

这里有个很多人吃亏的地方：老条例的作价补偿用的是重置价格结合成新，不是市场评估价。一套老房子，重置价乘以成新率，算出来的钱往往远低于同地段商品房价格。二〇〇一年修订版和后来的征收条例都改成了市场评估，但一九九一年到二〇〇一年之间的项目，按的就是这个算法。当年拿了钱觉得少，未必是被人做了手脚，而是这套算法本身就低。

所有权人与使用人的区别。

第三条把被拆迁人分成两类：所有人（含代管人、国有房屋管理人）和使用人。第十九条的补偿义务指向所有人，第二十七条的安置义务指向使用人。钱跟产权走，房跟户口走。 同一个人可能两头都占，也可能一头都不占。

最典型的是承租人。第二十四条规定拆出租住宅房屋「应当实行产权调换，原租赁关系继续保护」，也就是说承租人拿不到补偿款，但可以要求继续租换回来的那套房子。如果当年拆迁人选了作价补偿、把租赁关系一刀切断，承租人就有话可说。承租人能不能分到补偿，租的房子遇拆迁那篇讲得更细。

与「以危代拆」的区别。

危房鉴定属于房屋安全管理，鉴定结论只说明房子危险，不授权拆房，更不产生补偿安置义务。拆迁必须另有许可证或者征收决定。实践中有些项目为了绕开补偿谈判，先做一份危房鉴定，再以排险名义拆掉，这条路子在程序上是断的——鉴定管「能不能住」，拆迁管「拆了怎么补」，两件事不能互相替代。本站另有一篇专门讲以危代拆的应对。

与集体土地征收的区别。

老条例第二条把范围锁死在「城市规划区内国有土地上」。集体土地上的房屋拆迁，走的是土地管理法的征收程序加各省的集体土地房屋补偿办法，补偿项目、安置方式、审批层级都不一样，与国有土地上房屋与土地分别补偿的算法也不是一套。先看地是谁的，再谈按哪部法。 这一句能省掉很多无用功。

五、实操指引

这一节按动作顺序写，每一步都给「查什么、找谁、多久、办不成怎么办」。

第一步：先认项目属于哪条线

要查四份文件，缺一份就可能认错线。整体顺序可以对着征地拆迁流程过一遍。

一是拆迁许可证。看许可证上的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限。范围要看附图，期限要看起止日。很多老项目早就过了许可期限还在拆，这是第一个可以抓的点。

二是拆迁公告。第十条要求许可证一发就公告，公告上应有拆迁人、拆迁范围、搬迁期限。公告的落款单位能反推是哪个部门在管。

三是拆迁期限。第八条第二款写得很硬：「实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。」超范围、超期限，都是违法的。

四是有没有征收决定。如果一个项目既有老的拆迁许可证，后来又出了征收决定，那要看征收决定是针对哪一片、什么时候出的。两套手续同时存在的情形在实务中出现过，处理时要看具体地块和后一份文件的效力。

去哪里查：房屋所在地的区县住房城乡建设部门（原房管部门）、城建档案馆、街道办事处。查不到就写书面申请，要求公开拆迁许可证及附图，这个申请本身就是后面复议、诉讼的证据。口头问一句「有没有」不算查过，要拿到书面答复或者查询记录。

第二步：确定自己是什么身份

身份决定能主张什么。

产权人，看不动产权证或者当年的房屋所有权证，按第十九条主张补偿。证丢了不等于不是产权人，可以去不动产登记机构调登记簿，登记簿是权利根据。

代管人，要看两样东西：委托书（民事代管）或者房管机关的代管决定（法定代管）。代管人能不能主张补偿，取决于代管权限里有没有「处分、受领补偿」这一项。

使用人，看第二十七条：在拆迁范围内具有正式户口的公民，以及在拆迁范围内有营业执照或者作为正式办公地的单位。注意这一条的措辞是「正式户口」，不是「实际居住」，也不是「租住」。当年很多实际居住十几年但没有正式户口的人，就是在这条上被挡住的。

共有人，要看有没有共有权证、有没有析产。共有的房子被拆，补偿款怎么分是另一个问题，本站有专篇讲共有房屋征收时几个人签字才算数。

第三步：把档案找齐

老条例第十八条要求主管部门建立健全拆迁档案制度。这句话当年是管理要求，今天是您的取证依据。

要调的东西有六类：拆迁许可证及附图、拆迁公告、补偿安置协议原件、评估或者作价资料、裁决书或者责令限期拆迁决定、领款凭证与房屋交付凭证。

去哪里调：房管部门（拆迁档案）、城建档案馆（建设项目档案）、项目开发企业或者其改制后的承继单位（协议与付款凭证）、人民法院（如果当年打过官司）、公证处（如果办过公证与证据保全）。

办不成怎么办：对照拆迁怎么办的材料清单，书面申请政府信息公开，要求公开该项目的拆迁许可证、拆迁公告、裁决文书；不予公开的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。这一步不要省，很多老案子卡住不是因为没道理，是因为手里一份纸都没有。

第四步：逐条核协议的五项必备内容

第十二条列了五项：补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、双方认为需要订立的其他条款。

对着自己的协议一条条看：补偿形式写的是产权调换还是作价补偿，还是一半一半；安置房写没写具体楼栋、楼层、面积；过渡期限写的是几个月，起算日是哪天；违约责任写的是不是「按有关规定处理」这种空话。

缺项不等于无效，但等于履行时没有尺子。 缺面积、缺地点、缺违约责任，是三类最常见的漏洞，也是打官司时最容易补的突破口——法律有规定、交易有惯例，法院可以依补充解释规则确定。

第五步：把账算清楚

算账要分四块。

一是房屋本身的补偿。产权调换的，面积按建筑面积算（第二十条第二款）。作价补偿的，金额按重置价格结合成新（第二十条第三款）。这里的「重置价格」是重新建造同样房子的成本价，不是市场价；「成新」是折旧后的成色。这两个词决定了金额的天花板。

二是搬家补助费。第三十一条第一款，因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。

三是临时安置补助费。这一块最容易欠。第三十一条第二款、第三款规定：自行安排住处的，付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不付。标准由省、自治区、直辖市规定，所以要查本省的拆迁管理条例或者实施细则——标准在省级文件里，国务院条例把这件事交给了省、自治区、直辖市。

四是逾期过渡的加发。第三十三条写得很明确：因拆迁人责任延长过渡期限的，对自行安排住处的，从逾期之月起适当增加临时安置补助费；对住周转房的，从逾期之月起适当付给临时安置补助费。注意后半句的措辞差别：一个增加、一个付给。 住周转房的人以前一分钱没有，逾期之后才有，这是从无到有，不是从少到多。

非住宅还有一块：第三十四条，拆非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，「可以由拆迁人付给适当补助费」。这里的「可以」是授权性表述，不是强制，实务中要靠举证损失来争。

第六步：找程序硬伤，一条一条对

硬伤清单只有六条，都写在条文里，不需要推测。

第一，许可证有没有。没有许可证就拆，第三十五条第一项直接对应「责令停止拆迁，并可处以罚款」。

第二，有没有超范围、超期限。第八条第二款。

第三，裁决是谁作的。第十四条要求由批准拆迁的主管部门裁决；被拆迁人恰好是这个部门的，由同级人民政府裁决。作错主体，裁决的效力就有问题。

第四，公告和协议有没有。第十条、第十二条。连公告都没发就上门谈签约，程序上说不通。

第五，代管房、产权纠纷房有没有办公证和证据保全。第十三条第二款、第二十五条。这两条是当年立法者专门为「说不清的房子」设的保护，房管部门代管的房子、兄弟姐妹争产权的房子，拆之前必须先固定证据。没有证据保全，事后连房子原来什么样都说不清。

第六，户口冻结有没有乱来。第十一条允许暂停迁入和分户，但同时留了口子：因出生、军人复转退、婚嫁确需入户或者分户的，经县级以上政府批准可以办。孩子出生报不上户口、退伍回来落不了户，属于这一款该批没批，是可以要求补办的。

第七步：认清二〇一一年之后政府能做什么、不能做什么

能做的：继续按老规矩办理老项目的补偿安置；对达不成协议的，理论上仍可依老条例裁决（实践中多数地方改为引导签约或转入征收程序）。

不能做的：责成有关部门强制拆迁。这一句是第三十五条的但书，白纸黑字。二〇一一年一月二十一日之后，任何以「政府责成」名义组织的强拆，在老项目上一律没有依据。

那老项目怎么强拆？只剩一条：由主管部门申请人民法院强制执行。法院要审什么？审许可是否合法、补偿是否到位、程序是否完备。这三个问题，恰恰是前面六步查的东西。所以准备工作做在前面，比事后喊冤有用。

第八步：选对诉讼类型，别把期限用错

这一步决定案子能不能进门。

如果是跟拆迁人之间的补偿安置协议纠纷，本质是合同争议，走民事诉讼；如果是跟主管部门之间的裁决、责令限期拆迁、行政处罚，走行政诉讼；如果是政府组织强拆造成损失，走行政赔偿；如果是二〇一一年后政府越权责成强拆，同样走确认违法加赔偿。

期限要记四个数字：对裁决不服，接到裁决书之日起十五日内起诉（第十四条）；对行政处罚不服，接到处罚通知书之日起十五日内申请复议，对复议决定不服十五日内起诉，也可以直接起诉（第三十九条）；对责令限期拆迁决定不服，按行政诉讼的起诉期限计算；涉及行政赔偿的，按国家赔偿法的期限计算。

十五日这个数字很窄。 老案子最常见的失败原因不是没道理，是当年没在十五日内起诉，现在想翻，只能从「行政行为无效」或者「赔偿」两个口子进。

六、常见问题

下面这些问法，是按这十几年被问得最多的顺序排的；更系统的短问答可以看征地拆迁问答。

问1：我家这片只有拆迁许可证，没有征收决定，是不是违法拆迁？

不是。二〇一一年条例第三十五条明确允许「施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理」。有许可证、在许可范围和期限内，就是合法的老项目。但要注意两点：许可证必须是二〇一一年一月二十一日之前依法取得的；二〇一一年之后不能再新发拆迁许可证。

问2：二〇一一年以后还能不能发新的拆迁许可证？

不能。二〇一一年一月二十一日起，《城市房屋拆迁管理条例》废止，发证的法规依据没有了。此后新启动的项目只能走征收。如果看到二〇一二年以后签发的拆迁许可证，第一件事就是核查发证时间和依据，这份文件很可能站不住。

问3：拆迁公告和征收公告怎么一眼分开？

看三处：标题（「房屋拆迁公告」还是「房屋征收决定公告」）、落款（房屋拆迁主管部门还是区县人民政府）、内容（有没有「拆迁许可证号」这一项）。有许可证号的是拆迁，有「征收补偿方案」附件的是征收。

问4：拆迁许可证过期了还在拆，怎么办？

第八条第二款禁止超越批准的范围和期限实施拆迁。过期继续拆，可以向主管部门书面举报，要求依第三十六条处理；同时可以就超期拆迁造成的损失主张赔偿。举报要留痕：书面递交、要收件回执，或者邮寄挂号信保留凭证。

问5：当年签的协议，回迁房十几年没交，现在还能要吗？

能主张，但要分清主张什么。要房，依据是协议里的安置用房面积和地点条款（第十二条）；要钱，可以主张逾期过渡的临时安置补助费加发（第三十三条），以及协议约定的违约责任。如果开发企业已经注销，要查它的权利义务由谁承继——改制后的母公司、接盘的开发商、或者清算义务人。

问6：过渡费发了三年突然停了，找谁？

先看协议约定的过渡期限到没到。期限没到就停发，是违约；期限到了但安置房没交，属于因拆迁人责任延长过渡期限，按第三十三条应当增加或者付给。找的对象是协议相对方，不是街道办。街道办只能协调，不能替企业付钱。

问7：临时安置补助费的标准是多少？

国务院条例没写数字，第三十一条最后一款把标准授权给省、自治区、直辖市。所以要查本省的拆迁管理条例、实施细则或者当年的政府定价文件。跨省比较没有意义，同一省内不同年份的标准也可能调整。

问8：我家房子是作价补偿的，当年按重置价算的钱，比隔壁商品房便宜一半，能不能补差？

单看一九九一年条例，第二十条第三款的算法就是重置价格结合成新，按这个算法给的钱在当时是合规的。要补差，得找到别的抓手：比如有没有超过拆迁期限、有没有漏算附属物、有没有把营业用房按住宅算、有没有少算面积。拿今天的市场价去要求十年前的补偿，法律上没有依据。

问9：房子是租的，拆迁时我能拿到什么？

看第二十四条：拆出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保护。也就是说，承租人不拿补偿款，但可以要求继续承租换回来的房子，租金条款因拆迁需要变动的作相应修改。如果拆迁人直接作价补偿、把租赁关系切断，承租人可以主张安置或者赔偿。另外，第二十七条的「使用人」指有正式户口的公民，承租人是否落入这一条，要看当年户口在不在拆迁范围内。

问10：房子有产权纠纷，兄弟姐妹还在打官司，拆迁款给了谁？

第二十五条给了明确路径：纠纷在公告期限内没解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报主管部门批准后实施拆迁；拆迁前必须作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。也就是说，钱不该直接给任何一方，而应当先固定证据、再按方案处理。如果当年直接把钱给了一方，另一方可以主张分割，也可以主张拆迁程序违法。本站另有一篇讲共有房屋征收时几个人签字才算数。

问11：房子抵押给银行了，拆迁时怎么处理？

第二十六条：实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议；期限内达不成协议的，参照第二十五条处理。实行作价补偿的，要先重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务，才能给补偿。换句话说，抵押不会让房子不能拆，但会让钱的流向受限制。

问12：房子被认定为违章建筑，一分不补，对不对？

第十九条第二款确实写了「拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿」。但「违章建筑」的认定本身要有依据、有程序、有文书。没有认定文书，只在口头说一句「你这是违建」，不产生不补偿的后果。另外，未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿，这一句常被漏掉。

问13：我家的房子是房管所代管的，拆迁协议为什么必须公证？

第十三条第二款：拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。原因是代管人不是所有人，处分的是别人的财产，必须有更强的证据固定。没有公证和保全，这份协议在效力上就有缺口。

问14：代管的房子还能不能要回来？

这是另一部法规的问题，《城市私有房屋管理条例》第二十四、二十五条管这件事：所有人下落不明又无合法代理人或者所有权不清楚的城市私有房屋，由房管机关代管；申请发还必须证件齐备、无所有权纠纷、经审查核实。具体路径本文不展开，另有一篇专讲。

问15：拆迁时我孩子刚出生，户口落不上，怎么办？

第十一条允许在拆迁范围内暂停办理迁入和分户，但明确留了口子：因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。这是「可以批」，不是「一律不批」。当年没批，导致孩子户口悬空、安置资格受影响的，可以要求补办，并主张因此少得的安置利益。

问16：拆迁时我在外地，回来房子已经拆了，怎么办？

先查三样：有没有公告、有没有通知、有没有裁决或者责令限期拆迁决定。三样都没有就拆，程序上说不通。然后看房子是谁拆的、依据什么拆的。如果是政府组织的，走行政诉讼确认违法；如果是企业自行拆除，走民事侵权或者报警。关键是尽快固定证据：拆除时间、现场照片、施工主体、在场人员。

问17：二〇一一年以后，政府还能不能组织强拆老项目？

不能。第三十五条但书写得很清楚：「政府不得责成有关部门强制拆迁。」老项目要强制，只能由主管部门申请人民法院强制执行。以「政府责成」名义组织的强拆，在二〇一一年一月二十一日之后没有依据。

问18：法院会不会受理老项目的强制拆迁申请？

会审查，而且审查得细。法院要看拆迁许可是否合法有效、补偿是否到位、有没有安置或者周转房、程序是否完备。这几个问题任何一环缺失，都可能被裁定不准予执行。所以被拆迁人在这个阶段提交异议材料，是有实际作用的。

问19：拆迁裁决书我没收到，能不能说裁决不生效？

要看送达。裁决是行政决定，必须送达才生效。没送达就没生效，据此实施的强制拆迁就缺依据。但「没收到」要有证据支撑：地址有没有变更、有没有人代收、邮寄记录怎么记的。空口说没收到，很难被采信。

问20：裁决书上写十五日内起诉，我过了两年才想起来，还有救吗？

按正常起诉期限，早就过了。剩下的口子只有两个：一是主张该行政行为无效（比如作出主体根本没有职权），无效不受起诉期限限制；二是就强拆造成的损失单独主张行政赔偿。两条路都比正常起诉难走，但比没有路强。

问21：拆迁补偿款在家庭成员之间怎么分？

这是共有财产分割问题，与拆迁程序无关。产权证上写谁、谁出资、有没有分家析产协议、户口在不在，是四个常用判断点。分不成可以起诉析产。本站有专篇讲拆迁补偿款在家庭成员之间怎么分。

问22：安置房面积比协议少了几平方米，能要差价吗？

能。协议里的面积是约定内容，少给就是违约。差价怎么算，优先按协议约定的违约责任；没有约定的，按同地段同类房屋市场价或者重置价计算。要注意的是，很多老协议的违约责任写的是「按有关规定处理」，这种空话不影响主张，只是需要另行举证损失。

问23：周转房住了十几年，现在让我腾退，我必须搬吗？

第三十七条确实规定被拆迁人违反协议拒绝腾退周转房的，主管部门可以警告、责令限期退还并可罚款。所以长期占用周转房，法律上站不住。但这有一个前提：安置房已经按协议交付。前提是安置房已交，安置房没交就要求腾退周转房，等于让人无处可去。

问24：停产停业损失怎么算？

第三十四条只说「可以付给适当补助费」，没有公式。实务中看三样：营业执照与经营场所是否一致、纳税与流水能不能证明利润、停业期间多长。证据比道理重要，没有账目、没有纳税记录，很难算出数。

问25：非住宅按住宅标准安置，亏不亏？

亏。第二十九条规定拆非住宅房屋按原建筑面积安置，第三十条规定住宅按原建筑面积或者原使用面积、原居住面积安置，两条的基准不同。把营业用房按住宅安置，等于把经营价值抹掉了。这类错误在老项目里并不少见，是可以主张的。

问26：安置地点从市中心换到郊区，能不能多要面积？

第二十八条第二款给了依据：从区位好的地段迁入区位差的地段的，可以适当增加安置面积。「可以」是授权，具体增加多少由地方规定或者双方协商。谈的时候要把区位差价摆出来，用同地段房价对比，而不是只说「太远了」。

问27：老项目能不能要求按二〇一一年条例的标准补偿？

一般不能。第三十五条说的是「继续沿用原有的规定办理」，不是「可以选择适用新规定」。除非项目已经依法转为征收程序，否则补偿标准仍按老规矩。这一点很多人不甘心，但它是条文写明的。

问28：拆迁档案查不到，是不是就没法办了？

不是。档案缺失的责任不在被拆迁人。可以用三种方式补：政府信息公开申请、向法院申请调取证据、用邻居的协议和领款凭证作旁证。档案缺失本身也可以成为一个主张：主管部门没有依第十八条建立健全拆迁档案制度，导致权利人无法举证。

问29：当年拆的是单位分的房子，产权在单位，我住了三十年，有我的份吗？

看两件事：房改有没有办、承租关系有没有登记。办了房改、产权到了个人名下，就是产权人；没办房改但一直承租，属于使用人或者承租人，按第二十四条、第二十七条主张安置。单位公房承租与房改的关系，另有一篇专门讲。

问30：起诉要告谁？

按争议类型定：告裁决，被告是作出裁决的主管部门；告责令限期拆迁，被告是作出决定的县级以上政府；告强拆，被告是组织实施的机关；告协议不履行，被告是签约的拆迁人（民事案件则是原告被告的关系）。告错主体，法院会驳回，时间就白花了。

问31：能不能既告政府又告企业？

可以，但要分清是两个案子还是一个案子。行政争议与民事争议分开立案是常态；个别情形下可以一并解决，但需要法院同意。稳妥的做法是先定性质，再选路径。

问32：老项目现在还在谈，我要不要签？

看三件事：许可证是否有效、补偿是否按老规矩算足、协议五项内容是否齐全。三样都过关，签了不亏；有一项不过关，先谈再签。不要因为「拖了这么多年」就放弃核对手续，手续是唯一能对抗时间的东西。

问33：拆迁范围内户口冻结，我的房子还能不能卖？

能卖，但买方户口迁不进来。第十一条冻结的是迁入和分户，不是交易。实践中这类房子交易价会打折，因为买方知道短期内落不了户。买卖合同本身有效，只是履行上受限。

问34：政府说这是「协议拆迁」「自愿搬迁」，没有许可证，合法吗？

协议拆迁本质是民事协商，谈成了签民事合同，谈不成谁也不能强拆。它不需要拆迁许可证，但也没有强制力。一旦出现断水断电、围挡堵路、上门施压，性质就变了，可以报警、可以起诉。要特别警惕的是「名为协议、实为强拆」：让您签一份委托拆除书，然后当天拆掉。

问35：本文引的条例已经废止，看它还有用吗？

有用，而且对某一批人来说是唯一有用的。二〇一一年前取得拆迁许可证的项目，按第三十五条继续沿用原有规定办理，适用的就是这套条文。废止的法律管不了今天新发生的事，但管得住当年作出的决定。 这个区别，是全部历史遗留问题的入口。这一批稿子都归在房产物业下，遇到相邻问题可以在那里找。

七、免责说明