居住权怎么设立？对买卖、租赁有什么影响？先给结论：居住权要采用书面形式订立合同，并向登记机构申请登记，自登记时才设立；它原则上无偿设立，且不得转让、不得继承；房子上设了居住权，买受人要受其约束，但它和「买卖不破租赁」是两套不同的规则，不能混着套。
居住权是民法典新增的一种用益物权，专门解决「房子不是我的，但我要长期安稳地住」这件事。它最容易被误解的地方有两个：一是以为签了合同就生效，二是以为它和租赁是一回事。下面把「怎么设立」和「对买卖、租赁的影响」分开讲清。
先说结论
① 设立方式：书面订立居住权合同，并向登记机构申请登记，居住权自登记时设立；只有合同、没有登记，居住权尚未设立。 ② 特性：原则上无偿设立；不得转让、不得继承；设了居住权的住宅原则上不得出租，当事人另有约定的除外。 ③ 对买卖的影响：居住权跟着房子走，房屋出售给谁，买受人也要受居住权约束，不能要求居住权人搬走。 ④ 对租赁的影响：居住权是物权、租赁是债权，规则完全不同；不要用「买卖不破租赁」去理解居住权。 ⑤ 一句话关键：居住权靠登记设立、随房屋移转，买房前务必先查不动产登记簿上有没有它。
一、居住权是什么：对「别人的住宅」享有的一项用益物权
结论：居住权是居住权人对他人的住宅享有的占有、使用权利，目的是满足生活居住需要；它是一项独立的用益物权，而不是租赁带来的债权。
- 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
把这一条拆开看，有三个要点。第一，客体是他人的住宅，不是自己的房子；第二，内容是占有、使用，落脚点是「住」，一般不包括收益和处分；第三，性质是用益物权，属于物权，可以对抗后来的买受人。这一条是理解后面所有规则的地基——正因为它是物权，才谈得上「房子卖了也赶不走」。
二、怎么设立：书面合同加登记，登记时才设立
结论：先订立书面的居住权合同，再去办登记；光签合同不登记，居住权还没有设立。
- 《中华人民共和国民法典》第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
- 居住权合同一般包括下列条款：
- （一）当事人的姓名或者名称和住所；
- （二）住宅的位置；
- （三）居住的条件和要求；
- （四）居住权期限；
- （五）解决争议的方法。
- 《中华人民共和国民法典》第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
这里最要紧的是两点。一是书面形式，口头约定不行，合同要把当事人、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限等写清楚，尤其是期限，将来是否到期直接决定居住权还在不在。二是登记，条文写得很明确——「居住权自登记时设立」。也就是说，只签合同没登记，居住权在法律上还没成立，更谈不上对抗第三人。办登记是居住权真正落地的最后一步，不能省。
三、无偿性，以及不得转让、不得继承
结论：居住权原则上无偿；而且它是一种「绑在人身上」的权利，不得转让、不得继承，住宅原则上也不得出租。
- 《中华人民共和国民法典》第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
这三句话各有落点。不得转让，意味着居住权人不能把它卖给别人，也不能单独拿它去换钱；不得继承，意味着居住权人死亡，这项权利随之消灭，不会被子女继承；不得出租，是原则性限制，避免居住权被拿去做经营性安排，但条文也留了「当事人另有约定」的口子。
还要记住权利的终点。第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；居住权消灭的，应当及时办理注销登记。登记设立、注销消灭，一头一尾都落在登记上，这是居住权和普通合同权利最大的不同。
四、对买卖的影响：房子卖了，居住权照样跟着走
结论：房子上设有居住权，房屋再怎么转让，居住权都继续有效，买受人要受约束，不能主张自己「不知情」就可以不认。
因为居住权是物权，具有对世的效力，它跟着房屋走。只要不动产登记簿上记着居住权，后来的买受人就要承受这个负担。这也带来一个非常现实的提醒：买二手房、尤其是买老人名下的房子之前，一定要核查不动产登记簿，看清楚上面有没有居住权、权利人和期限是什么。
一、别只看房产证上是谁的名字，居住权不一定体现在证面上，要以不动产登记簿的登记情况为准。 二、设有居住权的房屋，成交价往往会打折，因为居住权人可能长期住在里面，这是买受人必须提前评估的成本。 三、若卖方隐瞒居住权导致买受人受损，买受人可以依合同主张相应责任；但「房子要受居住权约束」这一点，通常不会因为买方不知情而改变。
五、对租赁的影响：和「买卖不破租赁」是两套规则
结论：居住权是物权，租赁是债权，两者产生依据、效力和保护力度都不同，不能拿「买卖不破租赁」去套居住权。
很多人会问：既然居住权能让居住权人继续住，那是不是和「买卖不破租赁」差不多？其实是两套制度。
产生的依据不同。 居住权基于居住权合同并经登记设立，是一项物权；租赁基于租赁合同，产生的是债权。
保护的方式不同。 居住权作为物权，可以直接对抗房屋的买受人；租赁中的「买卖不破租赁」虽然也能让承租人在房屋易主后继续承租，但它是法律对债权的一种特别强化，适用条件和范围与居住权并不相同。
内容限制不同。 居住权原则上无偿、不得转让继承、住宅原则上不得出租；租赁则是有偿的，可以按约定转租，期限也有相应的限制。两者不能互相替代：想让老人长期稳定居住、还能对抗将来买房的人，用居住权更合适；只是短期租住，用租赁就够了。
六、常见实务场景：以房养老、离婚安排、遗嘱设立
结论：居住权最常见的三个场景是以房养老、离婚时的居住安排、以及通过遗嘱为特定人设定居住权；其中遗嘱设立的，要特别注意形式与登记。
场景一：以房养老。 老人把房子过户给子女或者出售给机构，同时在房子上为自己设立居住权，既盘活了房产，又保住了「老有所居」。这类安排的核心就是：一定要把居住权登记办下来，只签一份协议、不登记，保障会打折扣。
场景二：离婚时的居住安排。 一方把房屋留给另一方和子女住，或者一方暂时没有住处需要过渡，就可以考虑用居住权把居住安排固定下来，写明期限和条件，比一句口头承诺可靠得多。
场景三：遗嘱设定居住权。 老人可以在遗嘱中为配偶或者某个子女设定居住权，比如把房屋留给子女，同时让老伴居住到百年。
- 《中华人民共和国民法典》第三百七十一条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
「参照适用」意味着遗嘱设立居住权，同样要受前面那些规则的约束，特别是登记。所以遗嘱写好只是第一步，后续仍要办理登记，居住权才算真正设立。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第三百七十条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
一句话总结
一句话：居住权要用书面合同订立、并办理登记，自登记时设立；它原则上无偿、不得转让继承；房子上设了居住权，买受人也得受约束，而它与「买卖不破租赁」是两套规则。
延伸阅读
居住权如何设立？需要登记吗？；居住权可以继承吗？老人设立居住权有何影响？；「以房养老」是怎么回事？有哪些法律风险
以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。