换电梯楼下业主能不能被排除在外？腾讯新闻 2026 年 11 月 6 日报道，广州荔湾区逢源大厦的换梯之争闹到了街道：6 至 23 楼的部分业主自发组建“更换电梯小组”推进换梯，2 至 5 楼业主提出要参与，被拒绝；楼下业主现在得先乘梯到 6 楼，再步行下楼，紧急情况才由物业临时开放。同一天齐鲁晚报的报道补上了钱的一面：换一部电梯约 20 万元，国补约 15 万元，卡在“动用维修基金业主都不签字”。
结论先给：换电梯是全体业主的共同决定事项，不是“用梯的那几层”自己投票就行；楼下业主不能以“我不用”拒绝出钱，楼上业主也不能以“你没出钱”禁止其乘梯。
三句话说清： ① 电梯是建筑物的共有部分，不属于某一层或某几层；换梯属于共有部分的更新改造，须由全体业主共同决定。 ② 表决有两道关：先看参与的业主够不够三分之二，再看参与的人里多少同意。用已缴维修资金和另行筹集，通过比例不同。 ③ 权利义务对等：不用电梯的业主不能一分不出，出了钱的业主也不能把楼下业主挡在电梯外，最多要求补交集资款。
换电梯和加装电梯，不是一回事
这两年电梯纠纷大多落在“加装”上：一楼反对，法院讲的是相邻人的容忍义务。换梯的起点完全不同——电梯本来就在，它是既有共有部分的更新改造，争的不是“要不要新增一个负担”，而是“这个负担怎么摊、谁来定”。
这不是文字游戏。加装电梯的案子，审查重点是程序是否合法、对低层影响是否轻微；换梯的案子，审查重点是表决范围对不对、票数够不够。混为一谈，就容易漏掉“低层本来就有权参与表决”这个更基本的问题。
先归类：这一步决定票怎么算
《民法典》第二百七十八条把业主共同决定的事项列了九项。换电梯落在哪一项，直接决定通过比例：
- 用已经缴存的维修资金支付，落在第（五）项“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，属于该条第二款里的“其他事项”，经参与表决的专有部分面积过半数且人数过半数同意即可。
- 维修资金不够，要业主另行筹集、分摊，落在第（六）项“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，须经参与表决面积四分之三以上且人数四分之三以上同意；换梯同时涉及井道改建、扩建，被认定为“改建、重建建筑物及其附属设施”的，落在第（七）项，同样是四分之三。
所以第一句该问的不是“多少人同意”，而是“这笔钱从哪里出”：走维修资金和走业主分摊，需要的票数差一大截。
两道关：谁有资格投、多少票能过
第二百七十八条第二款前半段是一道独立的门：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决。达不到这个参与率，会不必开，开了也不成立。
过了这道门，才看通过比例。注意“参与表决”四个字：分母不是全体业主，而是实际参与表决的业主。选票有没有送到、委托书是不是本人签的、弃权算不算参与，都会改变分母，也改变结果。
不用电梯，也不能一分不出
《民法典》第二百七十三条规定得很直白：业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
这是换梯纠纷里最容易被情绪盖过的一条。二楼住户说“我从来不用电梯”，在法律上等于说“我放弃这项权利”——可以放弃，但放弃权利不免除义务。电梯的维护、更新、检验费用，本来就由全体业主按约定或者按专有部分面积分担。
不过“要出钱”和“出多少”是两件事。分摊比例可以按楼层递增、按面积，也可以协商给低层适当减免，这属于业主共同决定的范围。真正不能做的，是以“你不用”为由把人从表决里剔出去；反过来，也不能以“你没用”为由主张一分不出。
谁也拦不住楼下业主乘梯
反过来，楼上业主也不能用“你没参与”“你没出钱”当理由禁止低层使用。这一点有入库案例说得非常清楚。
裁判规则住宅电梯在使用属性上系建筑物的共有部分，所有业主对电梯平等享有使用权和共同管理的权利。……高龄业主确有使用电梯的客观需要，虽其在加装电梯的需求期间提出异议但属于正常表达意见的范围，若其他业主以此为由拒绝高龄老人使用电梯，不符合诚信友善的社会主义核心价值观。……不能以此拒绝该高龄业主在补交集资款后使用电梯。
给你的启示共有部分的使用权不因“没出钱”而消灭，救济方式是要求补交，不是把人挡在外面。
在人民法院案例库核验 ↗程序有问题，决定可以被撤销
如果表决范围被缩小、票数被凑出来、公示没做，业主不是只能吵。《民法典》第二百八十条给了撤销权：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。
法院审查这类决定，看的是程序。
裁判规则认为物业管理委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。……应当审查物业管理委员会所作决定的程序是否符合法律法规的规定。
给你的启示先把程序打下来，再谈钱怎么摊；顺序反了，容易白吵一场。
在人民法院案例库核验 ↗还有一个细节：报道提到该大厦原业主委员会已失效、眼下没有业委会。没有合法主体组织的“投票”，事后被推翻的概率很高。
僵住的楼，可以这样往前走
先查三件事
维修资金余额、换梯报价与补贴、特种设备检验结论。钱和必要性清楚了，才谈得上表决。
定事项、定范围
按第二百七十八条归类，明确表决范围是全体业主，事先公示表决规则与计票方式，并全程留痕。
两件事分开表决
动用已缴维修资金、不足部分如何分摊，分别对应第（五）项和第（六）项，不要打包成一张票。
三个提醒：① 报道里的“15 年以上老旧电梯”是行业习惯说法，不是法定标准，能不能换要看检验结论与安全评估；② 不要签“放弃使用电梯”的承诺去换免交费用——权利可以放弃，义务不会消失，日后想用还要补交；③ 对表决结果不服，除起诉撤销外也可向街道、住建部门反映，但撤销权要及时行使。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。……
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：……（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
一句话：换电梯的票，全体业主一起投；换电梯的钱，全体业主一起摊；换电梯的梯，谁也不能拦着谁坐。 维修资金怎么申请、双三分之二怎么算，见住宅专项维修资金怎么申请；加装电梯低层反对怎么办，见老楼加装电梯，低层业主能反对吗；物业拿电梯卡催费为什么被法院否掉，见物业费没交，电梯卡“一周一续”。
作者：赵跃律师（安徽国运律师事务所）｜品牌：律师教你怎么做
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