参考案例吕某诉戴某排除妨害纠纷案

一、案情速览

戴某八十五岁，系吕某之母。案涉房屋登记于吕某名下。吕某夫妇为接送孙辈上学，于工作日与戴某共同居住在该房屋。该房屋系吕某父亲生前因单位保障家庭用房所购买。戴某此前放弃登记为产权人。

吕某因感房屋较小、生活不便，欲置换房屋，并承诺保障戴某的居住需求。戴某认为自己已在该处居住半生，邻里熟悉、就医便利，希望在此终老，即使新居面积更大、条件更优也不愿搬离。协商未果，吕某以房屋所有权人身份起诉，请求判令戴某不得妨害其置换房屋的行为。

上海市徐汇区人民法院一审判决驳回吕某的诉讼请求，上海市第一中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。

二、裁判要点提炼

子女虽登记为房屋产权人，但在处理家庭内部关系时，不应仅关注不动产登记，而应综合考虑购买房屋的资金来源、家庭居住情况、一方承诺等因素。子女作为登记权利人行使民事权利时应注意必要限度，不得滥用民事权利排除老年人的居住权利。

老年人在其中长期居住、并希望在此颐养天年的房屋，登记权利人欲出售置换的，应当充分尊重、理解老年人的意愿，充分考虑房屋便于其就医、社交等因素；轻视老年人意愿而径行要求其搬离的，属于滥用民事权利，其排除妨害的请求不予支持。

三、赵律师点评

八十五岁的母亲，和一张写着儿子名字的房产证

**这个案子的当事人，是母子。** 戴某八十五岁，吕某是她儿子。案涉房屋登记在吕某名下。 **但这套房子是怎么来的？**法院查明：系吕某父亲生前因单位保障家庭用房所购买。也就是说，这是老两口的安身之所，来源是父亲单位的福利分房。戴某此前放弃登记为产权人。 **日常居住情况是：**吕某夫妇为接送孙辈上学，工作日与戴某共同居住在此。 **矛盾的起点很现实。**吕某觉得房子小、生活不便，想置换——卖掉旧的、换一套大的。他也承诺保障母亲的居住需求。 **戴某不愿意。**她的理由不是「新房子不好」，而是：我在这里住了半生，邻里都熟，看病方便，我想在这儿终老。哪怕新居面积更大、条件更优，她也不愿搬。 **协商未果，儿子起诉了母亲。**诉请是：判令戴某不得妨害其置换房屋的行为。 **注意这个诉请的措辞。**它不是「判令被告搬离」，而是「不得妨害置换」。为什么这么写？因为直接请求母亲搬离，情感上和法理上都太硬；写成「不得妨害」，看起来像是排除妨害之诉的常规表述。 **一审驳回，二审维持。**

为什么法院不让看房产证

**判决书里有一句话，是本案的纲：**子女虽登记为房屋产权人，但在处理家庭内部关系时，不应仅关注不动产登记，而是要综合考虑购买房屋的资金来源、家庭居住情况、一方承诺等因素。 **「不应仅关注不动产登记」，这句话很重。** **不动产登记是什么？**它是物权的公示方式，对外发生效力——谁登记，谁可以处分，第三人信赖登记簿就能放心交易。这一点不能动摇。 **但登记不是万能的。**在家庭内部，登记只是权利归属的一个证据，不是全部。一套房子的资金来源、谁在住、当初怎么说的，同样影响家庭成员之间的权利义务。 **本案查明了三个事实：**房子是父亲单位保障家庭用房买的，不是吕某自己挣钱买的；戴某长期居住，这里是她的生活中心；戴某放弃登记为产权人，但这不等于放弃居住。 **法院的结论是：**戴某此前放弃登记为产权人，但不因此丧失居住权。 **这句话值得反复读。**「放弃登记」和「放弃居住」是两件事。很多老人为了省事、为了避税、为了家庭和睦，把房子登记在子女名下，房产证上没自己的名字。这并不意味着她同意随时被请出去。

「不得滥用民事权利」这几个字，是怎么落到判决里的

**《民法典》第一百三十二条规定：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。** **这条在司法实践中用得不多，因为「滥用」的门槛高。本案用了。** **法院的论证是：** 吕某欲置换房屋以提高居住品质，这个目的本身不违法。但戴某已至耄耋之年，有在此颐养天年直至终老的意愿，吕某轻视戴某意愿而欲售房置换不当。 **「轻视」两个字，是认定的关键。**不是「不同意」，是「轻视」——没有认真对待、没有充分协商、没有把母亲的意愿当成一件需要尊重的事。 **判决后面还有一段更细的表述：**子女作为登记权利人行使民事权利时应注意必要限度，遵循中华民族安土重迁的传统，充分尊重、理解母亲想在长期居住房屋内颐养天年直至终老的意愿，充分考虑房屋便于母亲就医、社交等因素，不得滥用民事权利排除老年人居住权利，切实保障老年人居住权益。 **这段话里有四个考量因素：**传统（安土重迁）、意愿（终老于此）、医疗（就医便利）、社交（邻里熟悉）。 **这四个因素，其实是老年人居住利益的实质内容。**对八十五岁的人来说，搬家不只是换个地址——是离开熟悉的邻居、离开熟悉的医院、离开走了几十年的路。这种损失，用「新房子更大」是补不回来的。 **所以法院认定：**吕某以所有权人身份要求母亲不得妨害置换，超出了权利行使的必要限度，构成权利滥用，其请求不予支持。

如果儿子确实需要换房，有没有别的办法

**判决驳回的是「排除妨害」这个请求，不是否定儿子换房的需求。** **第一条路，协商一个兼顾方案。** 比如：在同小区或者邻近小区置换，保住母亲的邻里和就医半径；或者先租房过渡、把母亲安置妥当再处置旧房；或者置换后保留一间给母亲，明确居住安排并书面确认。本案吕某承诺「保障居住需求」，但承诺太笼统——搬到哪里、多久、谁照顾，都没说清。笼统的承诺，说服不了法院，也安抚不了母亲。 **第二条路，把母亲的居住权做实。** 民法典新增了居住权制度：可以以书面合同或者遗嘱方式设立居住权，并向登记机构申请登记；居住权自登记时设立。如果当初办一份居住权登记，戴某的权利就有了物权保障，儿子要卖房，买方也得承受这个负担。这是最稳妥的安排，可惜很多家庭不知道。 **第三条路，等条件变化。** 驳回诉讼请求的判决，不妨碍将来情况变化后另行主张。比如母亲同意搬离、或者另有合适的居所安排，儿子仍可以处置房产。 **第四条路，从「谁出钱」上想办法。** 如果置换确实是为了改善全家居住条件（包括母亲），可以把方案做成家庭共同决定，让母亲参与选择，而不是「我决定了，你搬」。本案输在程序上——不是输在「想换房」，是输在「没把母亲当决策者」。

**居住权这个制度，很多人听过但没用过，这里说清楚怎么落地。** **设立方式有两种：**一是订立居住权合同，二是以遗嘱方式设立。两种都要向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。注意：不登记，不成立。 **居住权合同一般包括：**当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法。 **居住权的特点：**原则上无偿设立（当事人另有约定的除外）；不得转让、不得继承；设立居住权的住宅不得出租（当事人另有约定的除外）。 **居住权什么时候消灭？**居住权期限届满或者居住权人死亡。消灭后，应当及时办理注销登记。 **对老人来说，这个制度解决了什么问题？**把房子提前过户给子女、又担心被赶出去——设立居住权登记后，即便房子卖了、抵押了，居住权仍然存在，买方、抵押权人都要承受这个负担。这比口头承诺、比在合同里写一句「保留居住权」，强得多。 **对子女来说，也要理解这个制度的约束。**一旦为父母登记了居住权，房子基本上不能正常交易了——带居住权的房子，银行不愿抵押、买家不愿接手。所以要不要设、设多长期限，要提前想清楚。 **本案发生在居住权制度施行之前，所以法院走的是「权利滥用」的路径。**如果换到今天，戴某完全可以在当初就把居住权登记下来，儿子要卖房，法律上就过不去。 **一句话建议：**家里有老人、房子登记在子女名下的，花半天时间去不动产登记中心办一份居住权登记，比任何承诺都管住用。

**老年人权益保障法和民法典，在这类案子里是配合使用的。** **老年人权益保障法规定：**赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要；家庭成员应当尊重老年人的生活方式和意愿；老年人自有或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。 **民法典的规定：**成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务；不得滥用民事权利损害他人合法权益；设立居住权的，应当登记。 **本案的裁判路径是「权利滥用」，而不是直接依据老年人权益保障法。**为什么？因为戴某不是房屋登记权利人，她主张的不是所有权，而是「居住利益」。法院用「不得滥用民事权利」这个一般条款，把这种利益纳入了保护范围。 **这个路径的优点：**灵活，能涵盖登记之外的各种家庭安排。**缺点：**不确定，需要结合具体事实判断。所以本案判决花了大量篇幅讲「传统」「意愿」「就医」「社交」——这些不是法条的构成要件，但是法院实际在权衡的因素。 **如果换到今天，更稳的路径是居住权登记。**登记之后，戴某的权利就是物权，可以直接对抗儿子的处分行为，不需要绕道「权利滥用」。 **给办案律师的建议：**代理这类案件，两条腿走路——实体上主张居住权益（合同、遗嘱、家庭协议、长期居住事实），程序上主张权利滥用（未协商、未安排、径行起诉）。只讲一条，容易单薄。

**家庭内部关于房屋和居住的安排，写成什么样才算数？这是很多家庭会踩的坑。** **第一种，口头承诺。**效力最弱。真到诉讼时，只能靠证人证言、录音、往来信息佐证，而且往往各说各话。本案吕某也承诺过「保障居住需求」，但太笼统，法院没法据此认定具体安排。 **第二种，家庭协议。**书面、签字，比口头强。但要注意：协议只能约束签字的人，不能对抗善意第三人；如果内容涉及房屋处分，最好办公证。 **第三种，遗嘱。**适用于身后安排。可以写明「某套房由某子女继承，但某老人有终身居住权」。注意：遗嘱要符合法定形式，否则可能无效。 **第四种，居住权登记。**效力最强。书面合同＋登记，产生物权效力，可以对抗任何人，包括买家和抵押权人。 **这四种的强度是递增的。**家庭情况简单的，家庭协议够用；涉及大额房产、再婚家庭、多子女的，建议直接做居住权登记。 **还有一个技术细节：**居住权登记之后，房屋再转让的，受让人要承受这个居住权。所以买方在购房前查不动产登记簿，会看到「居住权」这一栏。这也是为什么带居住权的房子不好卖——它不是瑕疵，是负担。 **一句话建议：**能在纸上写清的，不要留在嘴上；能登记的，不要只写在纸上。

这个案子对三类家庭的提醒

**给把房子登记在子女名下的老人：留一份书面安排。** 口头说「这房子我住到老」，法律上很难证明。有效的做法是：设立并登记居住权；或者在赠与合同、分家协议里写明「保留终身居住权」；或者干脆保留份额、登记为共有人。三种方式，强度不同，但都比「什么都不写」强。 **给想处置父母居住房屋的子女：先谈，再动。** 本案最扎心的地方是，儿子并不是不孝——他承诺保障居住需求，也确实是工作日陪着母亲住。但他把这件事当成了「我的房子我做主」，而不是「这是我们俩的事」。法院看的不是孝心，是有没有尊重意愿、有没有充分协商、有没有安排妥当。 **给办案律师：这类案子不要只讲物权。** 如果只讲「登记在谁名下」，这个案子必输。要讲的是：房屋来源（谁买的）、居住历史（住了多久）、家庭承诺（当初怎么说的）、老年人特殊需求（就医、社交）、权利滥用的边界。这些不是法条的构成要件，但它们是法院实际在权衡的东西。 **最后说一句这个案子的分量。** 一份「驳回诉讼请求」的判决，让八十五岁的老人可以继续住在自己住了半生的房子里。这不是因为她的法律权利比儿子强，而是因为法律认为：所有权的行使，到了家庭内部，要让一让更柔软的东西。

**把这件事收在一句话上：**房产证上写谁的名字，决定谁能卖房；但能不能让八十五岁的母亲搬走，法律还要看另一本账——这本账上记的是房子谁买的、住了多少年、当初怎么答应的。