参考案例上海德某房地产营销公司与北某置业公司执行实施案

上海德某房地产营销策划有限公司（以下简称上海德某房地产营销公司）与某控股集团宁波北某置业有限公司（以下简称北某置业公司）签订合同，约定由上海德某房地产营销公司为北某置业公司提供案涉房地产项目销售居间服务。后上海德某房地产营销公司成功销售房屋，北某置业公司却未按约支付佣金。浙江省宁波市江北区人民法院（以下简称江北法院）于2022年11月28日作出（2022）浙0205民初3025号民事判决，判令北某置业公司支付上海德某房地产营销公司佣金人民币353万余元（币种下同）及违约金。判决生效后，北某置业公司未履行生效法律文书确定的义务，上海德某房地产营销公司向江北法院申请执行，江北法院将被执行人均为北某置业公司的三个案件进行了合并立案，案号为（2023）浙0205执584号。

经查，北某置业公司在江北法院有多起案件，若处置其名下不动产，存在案外购房人提出执行异议的风险。另查询到北某置业公司在案涉房地产项目的预售资金监管账户中有监管资金2000余万元，均为监管额度内资金。根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，本案标的债权系房屋销售佣金，并不属于因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权范围。

江北法院就该案情况向区住建部门咨询后，得知北某置业公司开发的案涉房地产项目已交付，且已办理了房屋所有权首次登记。因被执行人北某置业公司拒不申报财产，为督促被执行人积极配合履行债务，江北法院向该置业公司送达了预拘留通知书。该置业公司收到预拘留通知书后，主动向法院提供了其应收款项线索。在相关部门和法院的共同协调下，购买案涉房地产的某银行同意将尚未至付款期限的500万元购房款提前打入法院执行款专户，进行先行支付。

2023年10月23日和26日，江北法院分别作出（2023）浙0205执584号之五和之六执行裁定，裁定对案涉房地产项目的预售资金监管账户内存款共计4899912元进行扣划。最终，经各方协商达成了执行方案，从预售资金监管账户扣划的1100余万元（该金额包括本案及在执行法院执行的其他同一被执行人北某置业公司的其他案件从上述监管账号扣划的案款）和某银行提前支付的购房款500万元共计1600多万元汇入法院执行款专户，用以清偿北某置业公司在江北法院的所有执行案件。至此，北某置业公司在江北法院作为被执行人的23件案件全部执行完毕。本案争议焦点为：申请执行的标的债权并非因建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款或因商品房销售合同解除的应退购房款，而是商品房项目销售佣金，此时对该项目预售资金监管账户内款项能否进行扣划。

执行法院认为，本案执行标的债权虽非工程建设进度款等确保商品房项目顺利建设的款项，但根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第一条的规定，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项人民法院不得采取扣划措施，该规定的时间要求是在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，且其目的在于要求法院执行措施要符合善意文明执行理念，坚持比例原则，避免因人民法院执行预售资金监管账户内的款项而导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，从而出现损害广大购房人合法权益的情形。结合本案的实际情况，案涉房地产项目已交付并已办妥房屋所有权首次登记，此时预售资金监管账户的设立使命已基本完成，符合上述规定的情形，可以进行扣划。

人民法院在执行被执行人为房地产开发企业的案件时，申请执行的债权虽非因建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款以及购房人因购房合同解除申请退还的购房款，但对于房地产开发企业已办妥房屋所有权首次登记的商品房项目，也可对该项目的预售资金监管账户监管额度内的资金进行扣划，用以清偿房地产开发企业所欠其他债务。