参考案例海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案

一、案情速览

海某建设集团有限公司系取得建筑业企业资质证书的建筑企业。二〇一二年十二月十日，该公司与山西丰某房地产开发公司签订建设工程施工承包协议，约定工程造价约九千万元、以实际结算为准，承包方式为包工包料总承包。工程完工后，双方于二〇一五年十二月结算，确认最终工程结算总价七千零九十六万元。

二〇一六年一月九日，双方达成协议，约定部分款项现金支付，其余二千六百八十九万三千一百元以房抵顶，预留工程保证金三百五十九万八千元全部抵房；次日形成抵房明细表，载明以七十九套住宅按每平方米二千七百七十元、七套商铺按每平方米四千三百元抵顶部分工程款。此后海某建设公司起诉请求支付工程款并确认优先受偿权，一审、二审仅支持工程款，未支持优先受偿权。

最高人民法院于二〇二一年十二月十七日裁定指令山西省高级人民法院再审。该院于二〇二二年五月十九日再审判决：撤销原二审判决及一审判决第二项，维持一审判决关于支付工程款三千二百一十九万一千一百元的判项，并确认海某建设公司就案涉项目的折价或拍卖价款在该数额内享有优先受偿权。

二、裁判要点提炼

建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或者申请人民法院拍卖等。

承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使；原审仅审查现金支付部分、遗漏抵房明细表，据此认定起诉时已超过六个月期限的，属认定事实不清。

三、赵律师点评

七千零九十六万的账，最后卡在「六个月」上

这个案子的转折点很戏剧性。**工程结算总价七千零九十六万元，双方签了结算协议，还签了抵房明细表。** **承包人起诉要钱，一审、二审都判了工程款三千二百一十九万一千一百元——钱是拿到了。** **但优先受偿权的诉请，两审都被驳回。** **理由是一个时间点：** **双方二〇一六年一月九日的协议约定「二〇一六年八月一日前支付一百万元」，法院据此认定发包人应付工程款之日为二〇一六年一月三十一日；** **而承包人二〇一九年二月才起诉，早过了司法解释规定的六个月期限。** **六个月，从「应当给付之日」起算，一过就没了。** **这个算法看起来严密，问题出在一处遗漏——** **法院只看了「现金支付」那一部分约定，没看第二天签的那张抵房明细表。**

以房抵顶，不是「欠债还物」，是行使优先权

先把这条规则的来源说清楚。**当时有效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第十九条规定：** **建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。** **第二十二条规定：** **承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。** **注意第十九条里的「折价」二字。** **优先受偿权的行使方式，司法解释写的是「工程折价或者拍卖」——** **协议折价是法定方式之一，不是变通做法。** **本案的抵房明细表，恰恰就是「协议折价」：** **七十九套住宅按每平方米二千七百七十元、七套商铺按每平方米四千三百元，抵顶部分工程款。** **判决的表述很明确：** **「承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。」** **既然是行使，期限就从这一刻开始算，甚至可以说已经用掉了——** **而不是「一直没行使，等到起诉时才发现过期」。**

为什么最高法要指令再审：事实没查全

再审改判的关键不是法律适用，是事实认定。**最高人民法院在审查时指出：** **「原审判决仅审查了二〇一六年一月九日协议，而遗漏二〇一六年一月十日抵房明细表未予审查，对于协议及抵房明细表中约定的以部分房屋折价支付工程价款的约定，是否构成工程价款优先受偿权的行使，未予审理认定。」** **这句话的分量在于：** **同一件事的两份文件，隔了一天签，必须一起看。** **只看协议，得出「六月一日后应付、九月前必须行使」的结论；** **把明细表放进来，结论就变了——抵顶行为本身已经完成，优先权已经行使。** **实务中最容易犯的错误，就是判决书里那句：** **「另案生效判决查明确认的事实，在本案诉讼中应全面准确援用，避免只引用部分。」** **这句话虽然出自另一个案子，道理是共通的：** **一组证据只取一半，得出的结论往往是反的。** **对律师的提示很直接：提交证据要成组，并在代理意见里明确「这几份文件构成一个整体，请一并审查」，别让法官自己去拼。**

六个月这条线，怎么算才不吃亏

优先受偿权的六个月，是建设工程领域最容易丢的权利。**几个要点值得记牢：** **第一，起算点看「应当给付之日」，不看「实际拖欠之日」。** 有约定的按约定，没约定或约定不明的，按合同或者结算文件确定。**本案原审就是按协议约定的付款日算的，所以起算点本身没错，错在没看到抵顶已经构成行使。** **第二，行使方式不止起诉一种。** 协议折价、申请拍卖、提起诉讼都算。**本案的教训是：协议折价这种「已经在做」的行使方式，最容易在诉讼中被忽略，因为卷宗里它长得像一份普通的付款安排。** **第三，质量合格是前提。** 第十九条第一句就是「建设工程质量合格」。**本案承包人提交了五方主体盖章确认的验收记录和竣工验收证明书，这一层做实了，才有资格谈优先权。** **第四，期限问题要主动举证。** 别等对方提时效抗辩。**起诉时就把「何时应付、何时行使、如何行使」三段时间线摆出来，附上抵顶协议、抵房明细、过户或交付凭证。** **时间线清楚，这条权利才守得住。**

给开发商和施工方的双向提醒

**对施工方**：**优先受偿权是工程款最后一道保险，但它的保质期只有六个月。** 一旦发包人回款困难，**别只催款、只对账，要同步做一件事：把「行使」这个动作留下书面痕迹。** 签抵顶协议、发行使优先权的书面通知、提起诉讼，**任何一种都比「继续协商」有用——协商不中断这个期限。** **对开发商**：**以房抵顶看着是化解债务，实际上是在给施工方确认优先权。** 如果确实要用房抵，**要在协议里写清楚抵顶的性质、范围和不影响其他债权人利益的安排，** 否则一旦进入破产或者被其他债权人挑战，这批抵顶的效力会成为争点。**还有一层容易被忽略：** **抵顶房产的过户和交付要及时办。** 本案抵房明细表签了，但判决没有展开后续是否过户。**如果只签协议不过户，遇到查封、破产，优先权可能落空——** **协议折价的价值在于「已经完成」，没完成就还是「准备行使」。**

以房抵顶不是拖时间，它本身就是优先受偿权的行使动作。