参考案例陆某等强迫交易案

一、案情速览

2020 年 4 月到 9 月，陆某作为江苏某物业公司负责人，在负责某小区物业管理期间，伙同冯某志，在业主装修时设置各种障碍：没收砸墙工具、停水停电、要求外购黄沙必须袋装后用小推车送进小区。

冯某志不受这些规定限制，在小区内高价垄断黄沙销售和砸墙服务。黄沙由陆某提供，冯某志负责销售运输，每户分得 800 元（含工人工资），剩余归陆某；砸墙获利两人均分。强迫交易金额 14 万余元。

法院认定二人构成强迫交易罪且情节特别严重。陆某还犯行贿罪，决定执行三年六个月；冯某志还犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，决定执行五年六个月。二审驳回上诉。

二、裁判要点提炼

物业工作人员滥用物业管理权，与第三人合谋，对从该第三人处购买的业主宽松管理、对未购买的严格管理，足以使业主产生恐惧心理而选择交易的，属于以威胁手段强迫交易。

是否与部分业主议价、是否按正常市场价格提供商品或服务，不能消除对被害人形成的心理强制。被害人在该情形下仍无法自由选择交易对象，即属违背意志。

三、赵律师点评

一、装修的时候，黄沙必须袋装

2020 年 4 月，江苏某小区进入装修季。

业主拿到钥匙，开始找人装修。装修要用黄沙，要用水泥，要砸墙改结构。这些都是常规的事，任何一个新小区都会经历。

但这个小区多了一套规定。

规定是物业出的，内容大致几条：外购黄沙必须袋装；不得超载；不得抛撒；必须用小推车送进小区。另外，小区内禁止其他人员从事砸墙业务。

单看这几条，都是「规范小区管理」的合理要求。袋装是为了不撒漏，小推车是为了不压坏路面，禁止外人砸墙是为了安全和秩序。

问题在于执行。

判决书写的是「通过没收砸墙工具、停水停电、外购黄沙必须袋装后用小推车送进小区等强制手段」。

没收工具、停水停电——这两个手段，已经超出了「管理」的范畴。

一个业主装修，物业有什么权力停他家的水、断他家的电？

没有。水电是业主买的，物业只是代收代管。停水停电是典型的「以管理权为要挟」。

更关键的是，这套规定不是对所有人一视同仁。

判决书写得很清楚：冯某志「不受物业上述管理规定的限制」。

也就是说，同样是黄沙，你从外面买，必须袋装、必须小推车、动不动被没收工具；你从冯某志那里买，这些都不是问题。

这就不是「管理」了，这是「设卡」。

设卡的目的，是让外面的人进不来，让里面的人只能找他买。

冯某志在小区内高价垄断黄沙销售、砸墙服务市场。

「高价垄断」四个字，是这套规定的全部意义。

这里要把「装修季」这个背景说清楚，因为它解释了为什么是这个时候。

一个新交付的小区，业主集中拿钥匙、集中装修。这是物业一年里最忙的时候，也是权力最大的时候。

因为这个时候，业主什么都要求物业：要办装修许可、要开出门条、要协调电梯使用、要清运装修垃圾、要接通水电。

一个业主在装修期，一天可能要跟物业打三次交道。

而物业手里握着的，是这些事的开关。

开关在谁手上，谁就有话语权。这句话本身不是问题——物业提供服务，业主配合管理，这是正常关系。

问题在于，开关被用来做生意。

本案的模式是：把「管理」执行得时紧时松，紧的那一头对着不从冯某志那里买东西的人，松的那一头对着从冯某志那里买的人。

判决书的表述是「对从该第三人处购买装修建材或服务的业主采取较为宽松的管理方式，对未在该第三人处购买装修建材或服务的业主采取非常严格的管理方式」。

一紧一松，业主立刻就能感受到差别。

这种差别不需要明说。「你家黄沙没袋装，不合规，先停一停」——一句话，业主就知道该怎么做了。

这就是「软暴力」的精细之处：它不需要威胁，只需要让你自己体会到不配合的后果。

而这一切，都披着「规范管理」的外衣。

判决书对此的定性很明确：利用规范小区管理的名义，排除或限制同业竞争者。

「名义」两个字，是这一案的关键词。

二、800 元一户，剩下的归他

这个案子的钱，分得很清楚。

判决书：冯某志所售黄沙系陆某提供，其负责销售并运输，分得黄沙款 800 元/户（含工人工资），剩余部分由陆某分得。从事砸墙业务获利与陆某约定均分。

拆开看这个结构：

黄沙的货源，是陆某提供的。他是物业负责人，同时是黄沙的供货方。 销售和运输，是冯某志做的。他在小区里卖，负责送到业主家。 每户 800 元，归冯某志，这 800 元里还要付工人工资。 剩下的，归陆某。 砸墙的钱，两人对半分。

这是一个典型的「权力变现」结构：有权力的人不出面，出面的人没有权力。

陆某是物业负责人，他能停水停电、能没收工具、能禁止别人进场。但他不能自己站在小区里卖黄沙——那样太显眼。

冯某志能卖，但他没有权力让别的卖黄沙的人进不来。

两个人合起来，这件事就成了。

判决书的表述是「利用其任小区物业负责人的便利条件，为了其与冯某志的黄沙合作销售生意以及冯某志的砸墙业务在涉案小区内获得经营优势」。

「经营优势」这个词用得准确。不是「独家经营」，是「优势」——因为形式上还有别的选择，只是别的选择会带来麻烦。

这种「有选择但不敢选」的状态，在法律上叫「心理强制」。

本案强迫交易的金额：14 万余元。

按 800 元一户倒推，大概是 175 户。一个小区一百七十多户装修，都要经过这道卡。

判决书没有写这个小区有多少户，但从 14 万这个数字看，规模不小。

而这 14 万里，有多少是业主多付的？

判决书没有算这笔账。但「高价垄断」四个字说明了：如果市场价是某个数，他们卖的是这个数加一部分。这一部分，就是业主为「不被停水停电」付的钱。

还有一个细节：为什么是黄沙和砸墙？

装修要用到的东西很多：水泥、瓷砖、板材、涂料、门窗、水电材料。为什么偏偏选黄沙和砸墙？

因为这两样有三个特点。

第一，刚需且早期。装修第一步就是砸墙、砌墙，然后铺地砖、贴墙砖，都要用黄沙。这两样东西用不上，后面全停。

第二，低值高频。黄沙一车几百块，砸墙一户几千块。单价不高，业主不会为了这点钱去打官司；但量大，一个小区几百户，加起来就是几十万。

第三，标准化程度低。黄沙的质量好不好、够不够量、砸墙干得干不干净，很难量化比较。这给了「指定供应商」空间——你说外面的不好，业主很难反驳。

换成瓷砖就不行。瓷砖品牌多、价格透明、业主有明确的偏好，你指定一家，业主立刻反弹。

选黄沙和砸墙，是精心算计过的。

同理，吕某那个案子（下一篇）选的是宽带、装修、烟道清理、铁架子墙；本案选的是黄沙和砸墙。

这些品类的共同点是：业主必须用、单价不高、质量难比、供应商分散。

四个条件凑齐，就是「可垄断」的生意。

反过来说，如果一个物业想在小区的电梯广告、快递柜、充电桩上做文章，那更容易被发现——因为那些是公共收益，业委会会盯。

而黄沙和砸墙，是业主自己家的事，没人替他们盯。

这就是为什么这类案子会在全国反复出现：它钻的是「业主各自为战」这个空子。

三、物业的权力，边界在哪里

这个案子最值得说清楚的，是物业到底有什么权力。

物业公司的权力来源，是物业服务合同。业主交物业费，物业提供保安、保洁、绿化、维修、公共设施管理这些服务。

它的权力，是「管理公共区域」，不是「管理业主」。

具体到装修这件事，物业能做的和不能做的，界线其实很清楚。

能做的：告知装修注意事项；审核装修方案（涉及承重结构的要报批）；收取装修保证金（很多地方已取消或限制）；对违规施工进行劝阻；劝阻无效向有关部门报告。

不能做的：停水停电；没收业主或施工方的工具；禁止业主自行采购建材；指定装修公司或者建材供应商；以不办手续为由阻碍业主正常装修。

本案物业做的，是后面这一串。

「停水停电」这一条，法律上有明确规定。物业管理条例禁止以业主欠交物业费为由断水断电；举重以明轻，因为业主自己买了黄沙就断水断电，更不合法。

「没收砸墙工具」，是侵犯财产。物业没有执法权，不能扣押任何人的东西。

「禁止其他人员在小区从事砸墙业务」，是限制交易。业主有权选择谁来砸自己家的墙。

「外购黄沙必须袋装、必须小推车」，表面上是管理要求，实质上是给外部供应商设门槛。如果这个要求对所有人都一样、都有合理依据，那没问题；如果只对「不从冯某志那里买的人」执行，那就是设卡。

判决书把这个逻辑讲得很透：

利用规范小区管理的名义，排除或限制了同业竞争者，使得其他市场同业经营者无法根据公平原则进行市场竞争，实现其在涉案小区形成垄断性经营优势地位，同时导致相关业主不能按照市场交易中的平等自愿原则自主选择交易对象、交易内容、交易金额。

四个「不能」：不能公平竞争、不能自主选择对象、不能自主选择内容、不能自主选择金额。

这四条加起来，就是「违背他人意志进行交易」。

这也是为什么本案定的不是「强迫交易」的民事纠纷，是刑事犯罪：它不是价格高一点的问题，是把选择权整个拿走了。

这里要说清楚一个法律概念：滥用管理权，和行使管理权，界线在哪。

行使管理权，有三个特征：

第一，有依据。依据是法律法规、管理规约、物业服务合同。 第二，一视同仁。同样的情形，同样的处理。 第三，目的正当。目的是维护公共秩序和公共利益。

本案三条都不符合。

依据上，「外购黄沙必须袋装、必须小推车」这一条，如果写进了管理规约、经过业主大会通过，是有依据的。但「禁止其他人员从事砸墙业务」这一条，没有任何法律依据——业主有权选择施工方。

一视同仁上，冯某志不受这些规定限制。这就破了第二条。

目的上，黄沙是陆某提供的，钱是两人分的。这就破了第三条。

三条都破，就不是「管理」，是「以管理为名的经营」。

判决书用的词是「滥用物业管理权」。

「滥用」这两个字，在法律上不是一个模糊的评价，它有具体指向：权力的行使超出了授权目的，服务于行使者自身的私利。

这个标准，可以用在所有「有管理权的主体」上：物业、市场管理方、园区运营方、学校、医院、景区。

凡是有「准入权」的地方，就有滥用的可能。

而滥用的边界，就是本案判决书划的那条：你有没有把「管理」变成「排他」，把「服务」变成「生意」。

本案的处理结果，可以直接看判决主文。陆某犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年二个月，并处罚金人民币三万元；犯行贿罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币十万元，决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币十三万元。冯某志犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币二万元；犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五万元，决定执行有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币七万元。此外，法院责令冯某志退出违法所得人民币三万元，上缴国库；扣押在案的手机、银行卡等物品中，供犯罪所用的，由扣押机关予以没收。二审由江苏省宿迁市中级人民法院裁定驳回上诉、维持原判。

这份主文里有两个数字值得停下来看。第一个是强迫交易的金额，十四万余元。按当时的立案追诉标准，这个数额已经属于「情节特别严重」，法定刑从三年以下升到三年以上七年以下，这解释了为什么单是强迫交易一项，两人都判到了三年上下。第二个是两人各自还背着别的罪名：一个行贿，一个帮网络犯罪走账。法院是分别定罪、分别量刑，再合并决定执行的。

这两点合起来，提醒的是一件很实际的事：遇到物业、市场管理方这类主体，别只盯着他一个人、一件事。他手里的管理权既然能换成黄沙和砸墙的生意，往往也能换成别的东西。报案的时候把范围想宽一点，把「他还干过什么」一并交给办案机关，比自己判断「哪件事够得上犯罪」要稳妥得多。

四、价格公道，也算强迫吗

这个案子的判决理由里，有一句话特别重要，值得单独拎出来：

「其是否与部分被害人进行价格商谈，以及是否以正常的市场价格提供商品或服务，均不能消除其对被害人产生的心理强制，被害人仍无法因此即遵循其个人意愿而自由选择他人的商品或服务。」

这句话在回答一个很常见的辩解：我卖的价格跟市场一样，甚至更便宜，怎么能说我强迫？

答案是：强迫交易罪保护的，不只是价格，是选择权。

打个比方。假如一条街上只有一家饭馆，它明码标价，价格公道，饭菜也好。你在这条街上吃饭，只能去它家。这算不算强迫交易？

不算。因为它没有用手段阻止你去别的地方——你可以走两条街去吃。这是市场地位，不是强迫。

但如果这家饭馆把街封了，说「谁也不许出去吃」，那性质就变了。哪怕它的饭菜是全城最便宜的。

本案就是这样。冯某志的黄沙可能不比外面贵多少，甚至有可能更便宜——判决书没有说贵多少，只说「高价垄断」。

但价格不是重点。重点是：业主没有选择。

想从外面买，要袋装、要小推车、要被没收工具；不从冯某志那里买，装修就可能被停水停电。

在这种条件下，「选择冯某志」不是选择，是屈服。

法律把这种状态叫「心理强制」：没有打你，没有抢你，但你不敢选别的。

这也是「软暴力」这个词的含义。它不动手，它让你自己算账——算完之后，你自己走向那个唯一的选项。

判决书还有一句：「相关业主被迫选择向冯某志购买黄沙」。

注意「被迫选择」这四个字。选择，但是被迫。这在语言上是矛盾的，在现实里是最常见的。

还有一层：为什么这个案子是刑事，不是民事。

业主被强迫买了高价黄沙，从民法上看，是「胁迫订立合同」。《民法典》第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

也就是说，业主可以起诉，要求撤销合同、退还差价。

那为什么还要动用刑法？

因为民事救济不够。

第一，成本问题。一户多花几千块，请律师、打官司、跑法院，成本可能超过损失。多数业主会选择算了。

第二，举证问题。要证明「被胁迫」，得有证据。停水停电的记录、微信聊天、证人——普通业主很难凑齐。

第三，规模问题。一百七十多户，一户一户去告，法院受理得过来吗？

刑法的介入，解决的是这三个问题：不用被害人自己告，由国家追诉；不用被害人举证，由侦查机关取证；一次性解决全部被害人。

这就是「公诉」的意义。

但它也带来一个问题：一旦进入刑事程序，被害人的损失怎么补？

本案判决里没有看到退赔的内容——判决书只写了定罪量刑和罚金。业主多付的钱，可能要通过另行民事诉讼解决。

这一点，很多被害人不知道。他们以为「人判了，钱就回来了」。

不是的。刑事判决解决的是「罚」，民事赔偿要另外主张。

所以实务中，这类案子的被害人，最好在刑事程序里就提出附带民事诉讼，或者在判决后单独起诉。

时间是有成本的。等判决生效再想起诉，可能已经过了诉讼时效。

五、装修的业主，遇上这种事怎么办

这个案子对业主的实用价值最高，因为装修是几乎每个买房的人都要经历一次的事。

先说什么样的要求是正常的。

物业要求装修垃圾袋装、指定堆放点、限定施工时间（比如工作日白天）、要求办理装修登记、要求施工人员办出入证——这些都是正常的，配合就行。

什么样的要求不正常？

第一，指定供应商。「黄沙必须从某某处买」「水泥只能用某家的」「砸墙只能找某某队」。这类要求一律不正常。

第二，以停水停电相要挟。「不按规定办就停水停电」。这一条最典型，也最好取证。

第三，没收工具、扣押材料。「你的推车不合规，没收」。物业没有扣押权。

第四，收取不明费用。「装修管理费」「电梯使用费」「垃圾清运费」之外的收费，要问清楚依据。

遇上怎么办？按顺序：

第一步，要书面。让物业把要求写下来，盖章。多数时候，口头说得理直气壮的要求，一让写书面就软了。

第二步，留证据。停水停电的时间、恢复的时间；没收工具的过程（录像）；要求指定供应商的对话（录音）。

第三步，投诉。向当地住建部门（物业主管部门）投诉，向市场监管部门投诉垄断行为，向 12345 反映。这三条渠道都有效，而且成本低。

第四步，报警。如果发生停水停电导致无法居住、财物被扣押、人员被阻拦，可以直接报警。这不是民事纠纷，是治安问题。

第五步，诉讼。如果损失确定，可以起诉物业违约或者侵权。

还有一条最重要的：别自己跟物业硬扛。

本案的业主，多数选择了忍——忍的结果是买了高价黄沙，砸墙多花了钱。这不是懦弱，是在信息不对称下的理性选择：一个人对抗一个物业，成本太高。

但如果有一户报了警、有一户投诉到住建部门，事情可能就不一样。因为这类行为一旦被认定，不是民事纠纷，是刑事案件。

本案的结局也值得看一眼：陆某除了强迫交易罪，还因为承接工程行贿，判了行贿罪；冯某志除了强迫交易罪，还因为提供银行卡帮人转移赃款，判了掩饰、隐瞒犯罪所得罪。

两个人本来只想在小区里卖黄沙，最后都栽在了别的事上。

这说明一件事：靠权力设卡做的生意，往往不止一件见不得光的事。

这个案子的核心，是「管理权」被当成了「经营权」。

物业有权管公共区域，没有权管业主买谁家的黄沙。

一旦把前者当成后者，停水停电就成了谈判筹码，没收工具就成了执法手段，管理规定就成了排他条款。

判决书那句话值得再抄一遍：是否按正常市场价格提供商品或服务，不能消除对被害人产生的心理强制。

价格公道，不等于没有强迫。 选择存在，不等于选择自由。