参考案例王某某与喀什某集团公司等执行监督案

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院在执行王某某与喀什某投资公司等民间借贷纠纷一案过程中，依法查封了喀什某投资公司名下土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案财产）。涉案财产经喀什地区中级人民法院两次拍卖、一次变卖，均流拍。后经自行变卖，喀什某集团公司竞得涉案财产并交清变卖款。喀什地区中级人民法院于2019年7月31日作出（2018）新31执36号之二执行裁定，将喀什某投资公司名下涉案财产过户到喀什某集团公司名下，该房屋所有权、使用权及相应其他权利自裁定送达喀什某集团公司时起转移。

喀什某集团公司复工建设时，发现涉案建筑物地基质量存在问题，于2021年7月21日向喀什地区中级人民法院提出书面异议，请求撤销变卖，终止对喀什地区中级人民法院（2018）新31执36号之二执行裁定的执行；将该公司交纳的变卖款返还。

喀什地区中级人民法院查明，2019年1月18日、4月8日，喀什地区中级人民法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发出关于涉案财产的第一、二次拍卖公告及竞买须知。其中，特别提醒及明确拍卖标的物以实物现状为准，喀什地区中级人民法院不承担标的物瑕疵保证，竞买人可以申请实地看样，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

2019年4月25日、7月15日，喀什地区中级人民法院在司法拍卖网络平台发出关于涉案财产的变卖公告及变卖须知，对标的物情况再次特别提醒及明确，变卖标的物以现状进行变卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。该院对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响变卖成交结果及成交价格。

再查明，喀什某集团公司向喀什地区中级人民法院提供两份检测报告（其中一份系喀什某投资公司委托新疆某检测中心于2013年8月15日出具），均明确涉案财产的地基不能满足原设计要求。

喀什地区中级人民法院认为，该院不存在故意隐瞒涉案财产瑕疵的情形，喀什某集团公司应当对该竞得标的物可能存在的风险承担相应民事责任。即使涉案在建工程地基存在安全隐患，亦应当由喀什某集团公司在继续施工时自行设法解决处理。2022年1月20日，喀什地区中级人民法院作出（2022）新31执异15号执行裁定，驳回喀什某集团公司的异议请求。喀什某集团公司不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请复议。新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，人民法院应当优先保护社会公共利益。地基问题属于重大质量问题，适用严格责任。地基质量问题不属于竞买人应当自行承担的商业风险，司法拍卖相关规定中有关瑕疵担保免除责任的条款，在本案中不适用。

2022年5月16日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2022）新执复48号执行裁定，撤销喀什地区中级人民法院（2022）新31执异15号执行裁定和（2018）新31执36号之二执行裁定，喀什地区中级人民法院返还喀什某集团公司交纳的变卖款。王某某向最高人民法院申请监督。最高人民法院经审查于2023年9月28日作出（2023）最高法执监193号执行裁定，驳回王某某的申诉请求。法院生效裁判认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十四条，人民法院在网拍公告中应对已知瑕疵等进行特别提示，并提示竞买人，如决定参与竞买的，视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。从本案拍卖、变卖过程看，喀什地区中级人民法院在处置涉案财产过程中，依据相关法律、司法解释，对拍卖标的物实施了公告、说明、提示等相应行为。

因地基属于前期工程，地基不合格不能进行下一步建设，故对于建设工程而言，一般情况下可以推定地基质量是合格的。而本案是在建设工程进行了后续建设的情况下，又被检测出地基承载力不符合设计要求。人民法院及竞买人均不能从拍卖、变卖标的物现状对该问题提前作出判断，不属于瑕疵注意范围。地基问题属于重大工程质量问题，关乎社会公共利益，新疆维吾尔自治区高级人民法院认为本案不适用瑕疵担保免责条款，并无不当。

由于地基质量不合格，即便喀什某集团公司通过加固地基、变更设计方案等方式可以避免危害公共利益的风险产生，但对于喀什某集团公司而言，其竞买涉案财产的目的已无法实现，新疆维吾尔自治区高级人民法院依照《网拍规定》第三十一条第一项规定，认为竞买人竞买目的无法实现，并出于保护建设工程质量安全和社会公共利益的考虑，撤销涉案变卖，并无不当。王某某关于地基质量包含于未知瑕疵范围、危害公共利益情形尚未发生、喀什某集团公司请求撤销变卖是为了转嫁风险的主张，理据不足，不予支持。故法院依法作出如上裁判。地基问题属于重大工程质量问题，关乎社会公共利益。在建工程的地基不能满足原设计要求，人民法院在司法拍卖变卖中未事先披露的，不属于有关瑕疵担保免除责任的范围。买受人以因此导致其竞买目的无法实现为由主张撤销的，人民法院予以支持。