参考案例某资产管理股份有限公司广西分公司与苏州某赛投资发展集团有限公司等执行实施案

一、案情速览

申请执行人某资产管理股份有限公司广西分公司与被执行人苏州某赛投资发展集团有限公司等金融借款债权转让纠纷一案，向法院申请强制执行，执行标的为二亿三千三百一十五万四千一百元及利息。执行中法院查明，本案其他九名债务人已进入破产程序或无财产可供执行，而案涉抵押财产系登记在某赛投资公司名下、位于江苏省苏州市某经济开发区、建筑面积达一万三千平方米的两栋大型商业综合体，该资产亦因债务纠纷被其他法院查封。

法院实地走访查明，该商业综合体涉及一百多个租户，牵涉附近数万户居民的日常生活和购物需求；某赛投资公司拖欠其十六名员工工资及补偿金一百三十多万元，并以政府部门即将调整该商业综合体土地规划为教育用地为由，要求法院暂缓执行。因涉及职工和租户众多，抵押资产拍卖成交后可能造成商户停业、职工权益受损等不良影响，而受限于市场行情，大体量商业综合体难以吸引意向购买人竞拍。执行法院先后六次前往苏州协调当地不动产、住建、教育、税务等相关部门并征询当事人意见，明确采取不强制腾退、商户续租、现状交付的柔性执行方案。该商业综合体最终以七千零八十三万三千四百二十元成交。

拍卖成交后，执行法院组织当事人、职工及商户代表、买受人磋商，促成各方通过执行和解形成一致意见：买受人与一百多个租户分别续签新的租赁合同；买受人自愿承担已被挪用的租户押金三十五万元，并放弃对该公司多收取的七十九万元租金追偿权；申请执行人承诺在某赛投资公司协助税务部门提供拍卖标的物造价成本后，同意从拍卖款中优先支付职工工资和补偿金。广西壮族自治区桂林市中级人民法院于二〇二四年六月二十八日作出执行裁定：本案终结执行。

二、裁判要点提炼

对于标的为涉民生的大型商业综合体、各方利益诉求交织的复杂案件，执行法院不宜采取简单化、一刀切的执行措施，而应当尽可能采取柔性执行措施：拍卖前做好详尽调查与风险排查，拍卖中借助完整信息披露与市场化宣传，拍卖成交后组织各方主体磋商协调，实现交付和生产经营无缝衔接。

司法拍卖前应主动在拍卖公告中披露尚未到期以及首次立案执行之后的租赁情况，将未来的腾退交付风险在拍卖过程中透明化、固定化，使竞买人能够基于真实状况作出理性决策和报价。

三、赵律师点评

两亿三千万的债，压在一栋「不能停业」的楼上

先把执行难度摊开。**执行标的两亿三千三百多万，其他九个债务人不是破产就是无财产——全部希望都压在这一处抵押物上：苏州某开发区两栋一万三千平方米的商业综合体。** **这栋楼有三个麻烦：** **① 被其他法院查封，要先协调处置权；② 里面有一百多个租户，牵涉附近数万户居民的日常购物；③ 债务人还拖欠十六名员工工资和补偿金一百三十多万元。** **如果直接查封、强制腾退、整体拍卖——** **一百多家商户当天停业，几百人失业，几万户居民的菜篮子受影响，职工工资没着落。** **这不是执行，这是引爆。**

「柔性执行」不是不执行，是换一种执行法

判决把这套做法拆成了三步，每一步都有具体动作。**第一步，拍卖前——详尽调查与风险排查。** **法院函询自然资源局等部门，对一百多个商户逐一登记走访，召集企业员工代表和双方当事人开座谈会**，摸清**标的物登记信息、商户续租意愿、职工基本诉求**；初步研判采取**不强制腾退、商户续租、现状交付**的方法，**并获得地方党委政府支持**。**注意：这个方案是「研判」出来的，不是拍脑袋定的；而且是「获得支持」，不是「自行决定」。** **第二步，拍卖中——完整信息披露＋市场化宣传。** **主动在拍卖公告中披露尚未到期以及首次立案执行之后的租赁情况，把腾退交付风险在拍卖过程中透明化、固定化，使竞买人基于真实状况作出理性决策和报价。** **这一招很关键：与其拍完再闹，不如拍前说清；买的人知道有租户、知道要续租，成交价才是真实的价。** **第三步，拍卖后——组织磋商、促成和解。**

三方各让一步，才换来「无缝衔接」

成交只是开始，交付才是难关。**法院组织当事人、职工及商户代表、买受人磋商，最终形成三条和解安排：** **① 买受人与一百多个租户分别续签新租赁合同**——商户不停业；**② 买受人自愿承担已被挪用的租户押金三十五万元，并放弃对原债务人多收取的七十九万元租金追偿权**——买受人让了一步，换来一个已经稳定运营的商场；**③ 申请执行人同意从拍卖款中优先支付职工工资和补偿金**——债权人让了一步，换来拍卖顺利成交、债权尽快实现。**这三条谁也不吃亏：** **商户保住了生意，职工拿到了工资，买受人拿到了能马上收租的资产，债权人拿到了钱。** **判决用的词是「双赢多赢共赢」，这话在这里不是套话。**

那笔「土地要改成教育用地」的缓执行理由，法院怎么处理

这个细节值得单独说。**债务人以「政府部门即将调整该商业综合体的土地规划为教育用地」为由，要求法院暂缓执行。** **判决没有正面回应这个理由成不成立，而是用行动回答了：法院先后六次前往苏州，协调当地不动产、住建、教育、税务等相关部门并征询当事人意见。** **这就是处理方式——不听一面之词，去相关部门核实；不只核实，还拉着一起来解决问题。** **如果规划真的要调整，那就在拍卖公告里说清楚；如果是拖延的借口，六次协调之后自然见分晓。** **给被执行人的提示：拿「政府要规划调整」当挡箭牌，成本很高，也很容易被戳破；真正有效的抗辩是提出可执行的替代方案。**

这类案件的通用方法

**对债权人（申请执行人）**：**大标的、涉民生的资产，别只盯着「快点拍」。** 拍得掉才是硬道理。**配合法院做风险评估、接受「现状交付」、在职工债权上适当让步，往往比死守优先受偿顺位更能拿到钱。** **对买受人**：**法拍大体量商业物业，一定要看拍卖公告里的租赁披露。** 「现状交付＋商户续租」看着麻烦，其实是好事——**你买到的是已经带租约、能马上产生现金流的资产，而不是一个空壳加一堆纠纷。** **对法院和代理律师**：**这套「调查—披露—磋商」的三段式，是目前处置涉民生大体量资产最稳的路径：** **拍卖前把风险摸清、拍卖中把风险写清、拍卖后把风险谈清。** **一句话：能拍出去、能交出去、能不闹事，才叫执行完毕。**

一百多家商户不停业，两亿多的债才收得回来——硬拆只会拆掉自己的回款。