参考案例某银行黄石分行与大冶市某置业公司等执行实施案

原告某银行黄石分行与被告大冶市某置业公司、大冶市某甲矿业公司、大冶市某乙矿业公司、大冶市某丙矿业公司、大冶市某甲贸易公司、大冶市某乙贸易公司、大冶市某丙贸易公司、大冶市某丁贸易公司、柯某、余某、肖某金融借款合同纠纷一案审理过程中，依据某银行黄石分行财产保全申请，湖北省黄石市中级人民法院（以下简称黄石中院）依法保全查封了大冶市某置业公司名下位于湖北省大冶市某大道西侧，不动产证明号为鄂（2017）大冶市不动产证明第000XXXX号的88个在建工程（期房）。

经黄石中院主持调解，双方达成如下协议：一、截至2021年8月4日，被告大冶市某置业公司应偿还原告某银行黄石分行贷款本金123000000元、利息17519292.91元、罚息6012906.25元、复利856437.93元，自2021年8月5日至实际清偿之日止的罚息（以未偿还的本金为基数）、复利（以未偿还的利息为基数）均按照年利率7.125%计算，律师费40000元；二、上述本金、利息、复利、罚息、律师费的还款方式为：被告大冶市某置业公司应于2022年3月20日之前一次性支付给原告某银行黄石分行。大冶市某甲矿业公司、大冶市某乙矿业公司、大冶市某丙矿业公司、大冶市某甲贸易公司、大冶市某乙贸易公司、大冶市某丙贸易公司、大冶市某丁贸易公司、柯某、余某、肖某对被告大冶市某置业公司的上述债务承担连带清偿责任（在执行程序中先处置大冶市某置业公司的抵押物）；

三、原告某银行黄石分行对被告大冶市某置业公司名下位于大冶市某大道西侧的抵押财产[不动产证明号为鄂（2017）大冶市不动产证明第000XXXX号]折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；

4、如上述被告未按照本协议约定期限按时足额履行给付义务，某银行黄石分行有权于被告违约之次日就全部剩余未偿还的本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费、公告费、保全费申请强制执行，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。后因上述被告均未履行生效法律文书确定的给付义务，该案进入执行程序。

在执行过程中，黄石中院经现场勘察发现本案诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）已竣工验收，且具备办理不动产权属首次登记条件，市场价值将可能发生较大幅度增值。同时被执行人每日需承担6万余元利息、罚息等支出，负担极重。合议庭经合议研究，决定对双方当事人进行协调，将案涉的88个在建工程（期房）办理“期房转现房”，即在双方当事人同意前提下，将案涉的88个在建工程（期房）依职权解除查封，并按结构和功能分布，分割转换为70套商业用房，同步办理不动产权证后，再对该70套商业用房予以重新查封。随后，申请执行人某银行黄石分行向黄石中院申请评估拍卖该70套商业用房。经依法委托评估，评定案涉的70套商业用房市场价值为329733100元，较诉讼财产保全查封时的在建工程（期房）市场价值大幅增加，黄石中院及时解除了超标的查封的37套商业用房。同时，启动对其余33套商业用房的网络司法拍卖程序。

上述商业用房流拍后，在黄石中院的协调下，双方当事人基于自身权益考量，达成了执行和解协议，被执行人大冶市某置业公司同意将流拍的上述33套商业用房中的20套以物抵债给申请执行人某银行黄石分行，剩余的13套商业用房予以解封并返还被执行人大冶市某置业公司，不足款项555787.07元已由被执行人大冶市某置业公司支付给了申请执行人某银行黄石分行。至此，案件执行完毕。法院生效裁判认为，本案焦点有二。一是关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封。二是能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益。

（一）关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条规定：“严禁超标的查封。……需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施……”。

合议庭经合议一致认为，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼财产保全查封时，权属上整体不可分，工程尚未完工，且尚未经过评估，价值暂未确定，但在上述在建工程已具备“现房”外观形式条件，且已进行评估的情况下若仍予以查封，将导致超标的查封，应对超标的部分予以解除查封。

（二）能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益的问题。在本案中，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼阶段尚不具备不动产登记条件，但在执行过程中已经竣工验收，具备办理不动产登记条件。若仍以在建工程进行网络司法评估拍卖，将导致处置价值严重低于市场价值，不利于财产处置变现后实现申请执行人债权，亦无法找到双方当事人利益平衡点，不利于切实保障被执行人合法权益。合议庭经合议一致认为，依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条第（3）项规定：“灵活采取查封措施。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

”同时，按照法治化营商环境建设和湖北省高级人民法院涉企案件经济影响评估制度文件精神要求，在现有法律规定范围内对查封的全部在建工程（期房）予以解除查封后，无缝配合不动产登记部门办理不动产权证首次登记在被执行人大冶市某置业公司名下，同时将“期房”分割转换成若干“现房”，由申请执行人某银行黄石分行选择其中与其申请执行标的额相当价值的部分“现房”予以重新查封并推进后续财产处置，符合上述规定精神，也尊重双方当事人共同意思表示，可确保双方合法权益不受损害，又能在案涉在建工程分割办证后大幅提升财产处置价值，快速变现。人民法院保全查封的在建工程，在该在建工程已具备竣工验收、办理不动产权属首次登记条件时，可能涉及超标的查封的，可以在双方当事人一致同意且不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的前提下，依申请执行人的申请或依职权解除查封。

办理不动产权属首次登记后，依法进行司法评估并解除对超标的部分的不动产的查封，再行依法处置。