参考案例重庆某物业管理有限责任公司与重庆某农业科技有限公司执行实施案

一、案情速览

两千七百平米农贸市场要腾退——三十多家经营户在里头卖菜，周边居民一日三餐指望这里；强制清场？生意没了、买菜难了、案后案多了。

渝中法院：涉民生租赁物腾退「应考虑强制执行对第三方承租人、周围居民等生产生活的影响」——「一户一议、充分协商」，逐一了解经营户续租意愿；申请执行人书面同意后，「积极促成申请执行人和第三方承租人签订新的租赁协议，代替强制腾退」——历时两个月，部分腾退、部分和解续租，顺利执行完毕。

规则确立：腾退的终点不是清场——申请执行人要的是能出租的铺面，和解续租一样能交差。

二、裁判要点提炼

人民法院在对菜市场、商业街中的商铺等涉民生租赁物的腾退执行案件中，应当强化规范文明执行理念，找准双方利益平衡点，在依法保障胜诉当事人合法权益的前提下，充分考虑强制腾退对第三方承租人、周围居民等生产生活的影响。

在取得申请执行人书面同意，且不损害他人合法权益和社会公共利益的情况下，积极促成申请执行人和第三方承租人签订新的租赁协议，代替强制腾退，实现各方利益最大化。

三、赵律师点评

三十多家菜摊的出路

某农业公司二〇一九年起向某物业公司租下棉某街两千七百多平米房屋开办农贸市场，三十多家商铺入场卖菜。二〇二〇年起公司欠租欠费，判决解除租赁合同、返还房屋并支付费用；物业公司申请强制执行。执行中查明：经营户三十多家且大多正常经营，「满足了附近居民一日三餐的购买需求」；而真正的被执行人（承租公司）难以联系、无法促成与被执行人的和解。强制腾退：经营户生计断、居民买菜难、「案后案」扎堆；放任不管：申请执行人的胜诉权益落空。

一户一议的替代方案

渝中法院的行为执行分三步。第一步，方向的选择：在无法联系被执行人的情况下，「在尊重申请执行人对案涉商铺的处置意愿下」多次沟通——讲明实际占有经营户众多、强制腾退的连锁影响，「争取其理解和支持」；申请执行人的真实目的是收回商铺继续租赁经营——这个诉求和解续租同样能实现。第二步，「一户一议、充分协商」：以户为单位逐一了解经营状况与续租意愿——除个别已自行关店的商铺外，「其余经营户均表示强烈的续租意愿」。第三步，协议替代腾退：申请执行人不再坚持强制腾退，「书面同意法院组织申请执行人与商户协商达成新的租赁协议，由经营户继续租用案涉商铺开展营业」——历时两个月，「部分腾退、部分和解续租」，顺利执行完毕；法院裁定终结执行。入库规则：涉民生租赁物腾退「在取得申请执行人书面同意，且不损害他人合法权益和社会公共利益的情况下，积极促成申请执行人和第三方承租人签订新的租赁协议，代替强制腾退，实现各方利益最大化」。

涉民生腾退的对表

给出租方（申请执行人）：承租人跑路、次承租人占场的困局，先算强制腾退的隐性成本（清场费用、空置期、群体纠纷）——书面同意和解续租方案（本案例要件），租金来源无缝衔接；对新租约的租金标准、期限由自己主导谈判，权益不打折。给经营户（次承租人）：面临腾退执行的，第一时间向法院表达续租意愿与经营现状（本案例「一户一议」的登记对象）——愿意与产权方直接签约的，续租比对抗划算。给执行法院：涉民生腾退的工序——查清占有结构与经营户意愿（一户一议）、取得申请执行人书面同意、促成新租赁协议、个别不续租的依法腾退（本案例「部分腾退、部分和解续租」的混合处理）；强制清场是手段不是目的。

两千七百平米的菜场，没有上演一场清场大戏——渝中法院用两个月的「一户一议」，让三十多家菜摊换了张租约继续开张，让居民的菜篮子照常满着。腾退执行的最好结局，是铺面有人用、租金有人付、谁也不必搬家。