参考案例程某兰等十七人与汪某泉执行实施案

一、案情速览

汪某泉因生意资金周转需要，二〇一七年至二〇二二年期间向程某兰等十七人借款合计一百一十三万三千四百七十一元，各案均经调解结案。后未履行，系列案进入执行程序。

执行中查明，汪某泉名下仅有一处农村房产，位于婺源某景区内，已改造为民宿，因经营不善效益不佳。该房产所占土地属农村宅基地，只能在本集体经济组织成员内部转让并需符合「一户一宅」政策，拍卖所有权存在成交难和腾空安置难。

婺源县人民法院裁定拍卖该民宿的租赁经营权，以九十九点八万元拍出二十年租赁经营权，并主持和解，由汪某泉以每年租金四万元（每年递增一千元）按比例分配给十七名出借人。同时为汪某泉预留住房资金，保障其基本生存权。

二、裁判要点提炼

被执行人在宅基地上改建的民宿等房产，具有较高价值但难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁经营权的方式，以获得的租金清偿债务。

拍卖涉农房产租赁经营权，可能导致被执行人及其扶养家属无房居住的，人民法院应当坚持生存权高于财产权的价值选择，为其预留住房资金，保障基本居住条件。

三、赵律师点评

十七个出借人，一百一十三万，只有一处农村房子

**这个案子的被执行人，不是老赖，是一个生意失败的普通人。** 汪某泉与程某兰是朋友。二〇二〇年四月七日，汪某泉以生意需要资金周转为由向程某兰借款二万四千三百八十元，借期一年，出了借条。到期没还，多次催收一直推脱。 **程某兰起诉，经法院调解，汪某泉应于二〇二三年七月三十日前一次性偿还。** **再查下去，发现不止她一个。** 二〇一七年到二〇二二年，汪某泉因做生意资金周转困难，向程某兰等十七人借款，总计一百一十三万三千四百七十一元。该系列案均经调解结案。 **十七个人，一百一十三万，人均六万多。**这些钱多半是亲友、熟人凑的，不是银行放的贷。 **进入执行程序后，法院查了一圈，结果很尴尬：** 汪某泉名下只有一处农村房产，位于婺源某景区内。他把房子改造了一下，开了民宿。但经营不善、缺少资金投入，效益一直不好。除此之外，未发现其他可供执行的财产。 **唯一有价值的财产，就是这栋民宿。** **问题来了：这栋房子能拍卖吗？** **不能。原因有两层：** **第一层，宅基地的性质。**农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。宅基地上的房屋所有权可以转让，但受让人必须符合条件——只能在本集体经济组织成员内部转让，而且受让人要符合「一户一宅」政策（本身没有宅基地或者符合申请条件）。 **第二层，现实困难。**判决书写得很清楚：拍卖该房屋所有权存在拍卖成交难和腾空安置难等问题。 **「成交难」好理解：**竞买人范围被限定在本村村民里，而且还得是没房的。一个小村子里，能买得起、又愿意买的，可能一个都没有。 **「腾空安置难」更要命：**房子拍出去了，汪某泉一家住哪？如果这是他们唯一的住房，强制腾退会直接导致一家人无处可住。 **两条路都堵死了。这时候，婺源县法院想了一个办法：不卖房子，卖「租房的权利」。**

卖不了所有权，就卖二十年的租赁权

**这个思路，法律上站得住吗？先解决「能不能拍」的问题。** **判决书从一条容易被忽略的条文入手：** 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 **这条规定是「限制」，但它同时透露了一个信息：**法律承认农村住宅可以「出卖、出租、赠与」——只是做了后果上的限制（再申请宅基地不批）。 **反推出来的结论是：宅基地上的住宅是可以出租的。** **这个推理方法，在法律解释上叫「反面推论」：**如果法律禁止某行为，就不会规定「做了这个行为的后果」；既然规定了后果，说明行为本身是被允许的，只是要承担不利后果。 **再看实践层面。**判决书写道：随着城乡差距不断缩小，农村宅基地房屋经济价值不断凸显且闲置数量增多，特别是临近城区的农村房屋价值较大，虽然该类房屋所有权流转存在政策限制等困难，但是对此房屋进行出租可以获得较好收益，以此来清偿被执行人的债务，是在法律允许的框架内实现「物尽其用」。 **「物尽其用」这四个字，是物权法的基本理念。**房子的价值在于使用，所有权不能流转，不等于使用价值不能变现。 **于是法院决定：拍卖该民宿的租赁经营权。** **二〇二三年九月二十日，婺源县人民法院作出执行裁定：拍卖被执行人汪某泉名下案涉民宿的租赁经营权。** **二〇二三年十月，以九十九点八万元成功拍卖该房屋二十年的租赁经营权。** **九十九点八万，接近一百一十三万债务的九成。**一套卖不出去的农村房子，靠「二十年租约」变现了近百万。 **这个数字背后是什么？**是景区里的民宿经营价值。买家不是买房，是买「二十年在景区开民宿的权利」——这是一笔生意，不是一个住处。 **所以它能拍出价：**因为竞买人范围不再限于本村村民（租房子不需要成员资格），市场一下子打开了。

第二个难题：房子租出去了，一家人住哪

**钱的问题解决了一半，人的问题冒出来了。** **判决书写道：**本案中，被执行涉农房产作为汪某泉及其家人长期赖以生存的物质基础，拍卖涉案农房二十年租赁经营权，将直接导致汪某泉及其家人无房居住。 **这是本案最尖锐的地方。** **一边是十七个出借人的一百一十三万，一边是一家人没地方住。**法律要选哪一边？ **法院的选择是：**在执行过程中，坚持生存权高于财产权的价值选择，坚持和贯彻善意文明执行理念，为汪某泉预留住房资金，以保证汪某泉及其家人的正常生活。 **「生存权高于财产权」——这六个字，是本案的价值判断。** **为什么要这么选？** 因为债权的实现，不能以剥夺债务人的基本生存条件为代价。这不是对债权人的不公，而是文明社会对「人」的底线保护。最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定也明确：被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。 **但这里有个矛盾：**房子整体出租二十年，一家人住哪？ **本案的解决办法是「预留住房资金」。**从拍卖款中留出一部分，用于汪某泉一家另租住房或者另作安置。 **具体留多少？判决书没有写。**但从实践看，通常按当地租房标准乘以合理年限计算。 **这个设计的巧处在于：**它没有否定「拍卖」的正当性，也没有牺牲「居住」的底线。钱从拍卖款里出，等于「用房子的收益，解决没房住的问题」。 **判决书的结论是：**拍卖该房产的租赁权，不仅保障了胜诉当事人合法权益，又使被执行人减轻了偿还压力、保住了赖以生存的物质基础，为汪某泉及其家人配合执行、腾空房产留下了空间。 **注意最后半句：「为腾空房产留下了空间」。** 这句话点出了实务中的关键——如果一家人的住处没着落，房子根本腾不出来。你拍卖成交了，人家不搬，你还得强制清场，又回到那个死结。 **给了住处，才搬得动。**

租金怎么分：一份会「长大」的和解协议

**拍卖成交只是第一步，钱怎么到十七个出借人手里，是另一件事。** **法院的做法是：主持和解。** 经婺源县人民法院主持和解，十七名出借人与被执行人汪某泉达成执行和解协议：汪某泉以每年的租金四万元（每年递增一千元）按比例分配给程某兰等十七名出借人。 **这份协议有三个设计，值得逐个说。** **第一，按比例分配。** 十七个人的债权额不同，按比例分租金，符合「损失填平」原则。假设某人占债权总额的百分之十，他每年拿四千元。 **第二，每年递增一千元。** 这个条款很有意思。为什么递增？两个考虑： 一是通胀——二十年前的十万和现在的十万不是一回事，租金逐年递增，能对冲货币贬值； 二是经营成长——民宿经营通常有个爬坡期，第一年生意淡，后面慢慢好起来。递增的租金跟经营节奏匹配，承租人也更能接受。 **按四万元起算、每年增一千，二十年累计租金约一百三十四万元。**比拍卖成交价九十九点八万还多——因为拍卖价是「一次性付清二十年租金的折现值」，而这里是「逐年支付的名义总额」。 **第三，也是最重要的：租金直接用于清偿，不经过被执行人手里。** 协议约定「按比例分配给十七名出借人」，意味着租金要么由承租人直接付给债权人，要么由法院监管后发放。这样避免了「钱到被执行人手里又被挪用」。 **这份协议的本质，是把「一次性清偿」变成了「二十年年金」。** **对债权人的好处：**虽然慢，但每年都有钱进，总额还可能超过一次性拍卖价； **对债务人的好处：**保住了房子（二十年后租约到期，房子还是他的），保住了住处（有预留住房资金），也保住了和十七个亲友的基本关系； **对社会的好处：**一套农村闲置房产被盘活，景区多了一家正常经营的民宿，可能还带动就业。 **一个「执行不能」的案子，变成了四方都能接受的方案。**

这类案子的推广价值与边界

**这个案子的做法，能不能推广到别的案件？能，但有边界。** **先说推广价值。** **第一，适用于「有使用价值、无交换价值」的财产。** 农村宅基地房屋、小产权房、集体建设用地上的厂房、无法分割的共有房产——这些财产的共同特点是：能用、能收益，但不能自由买卖。传统执行方式（拍卖所有权）在这里失效，但「拍卖使用权、租赁权、经营权」可以变现。 **第二，适用于「景区、城郊等有经营价值」的区位。** 本案能拍出九十九点八万，前提是房子在景区里，能做民宿。如果房子在偏远山村、没有客流，二十年的租赁权可能几千块都没人要。 **第三，适用于「债务人有配合意愿」的情形。** 本案汪某泉配合了——接受拍卖、接受和解、接受搬迁安排。如果他坚决对抗，这套方案也推不动。 **再说边界。** **第一，不能损害集体利益。**租赁不得改变土地用途，不得违反宅基地管理规定，不得变相买卖。租约到期后，房子要归还。 **第二，不能损害第三人权益。**如果房子有共有人（比如配偶、父母），拍卖租赁权要经过共有人同意或者依法分割。 **第三，不能突破「一户一宅」。**承租人租房子开民宿，不取得宅基地使用权，所以不受「一户一宅」限制；但如果租约实质上是「以租代售」（比如租期七十年、租金一次性付清、约定到期归承租人），就可能被认定为变相买卖，无效。 **第四，必须保障基本居住。**这是底线。预留住房资金不是「照顾」，是法定要求。 **最后说一句给债权人的：** 如果你手上的判决，被执行人名下只有农村房子，不要急着认为「执行不了」。可以主动向法院提出：申请拍卖房屋的租赁权或者经营收益权。 **关键是要证明「有经营价值」——**周边有没有景区、有没有客流、房子能不能改造、同类房屋的租金水平是多少。这些材料准备充分，法院才敢拍，买家才敢买。 **执行的本质，是把「死财产」变成「活钱」。**换个卖法，案子就活了。 **农村房屋的变现，实践中有三条路，各有各的适用条件，可以对照选。** **第一条，拍卖所有权。** 适用于：受让人范围不受限，或者本村有购买意愿的村民。 障碍：受让人必须是本集体经济组织成员且符合「一户一宅」；腾退安置难；流拍率高。 **第二条，拍卖租赁权或者经营收益权（本案）。** 适用于：房屋有经营价值（景区、城郊、民宿、仓储），且承租人不需要取得宅基地使用权。 优点：竞买人范围打开，成交价可能高于所有权拍卖；不改变权属，到期收回；被执行人保住房子。 限制：租期不能过长（避免被认定为变相买卖），租金要能覆盖债务或者形成持续清偿，要为被执行人预留住房资金。 **第三条，以房抵债或者「以租抵债」。** 适用于：双方都有意愿，且债权人愿意接受长期收益。 做法：不拍卖，直接协议约定房屋由债权人（或者其指定的人）使用、出租若干年，租金抵偿债务。 优点：成本最低、速度最快。 风险：可能被其他债权人主张「个别清偿」而撤销；如果被执行人还有其他债务，这个安排不稳。 **三条路的顺序，实践中通常是：**先试第三条（快），不成走第二条（稳），最后才是第一条（难）。 **选择的关键变量是「房子有没有经营价值」。**有，就走租赁权；没有，只能等本村人买，或者以物抵债。 **还有一个必然会遇到的问题：二十年租约到期之后怎么办？** **答案很直接：房子还是汪某泉的，租赁权消灭，占有返还。** **但二十年后的事，现在就要想清楚，否则会留下新的纠纷。** **第一，租约期满，承租人投入的装修、改造怎么处理？** 民宿经营必然有装修投入。如果协议没有约定，期满时承租人可能主张「装修残值补偿」。规范的做法是在拍卖公告和租赁合同里写清：期满装修无偿归产权人，或者按折旧补偿，二者选一。 **第二，续租有没有优先权？** 《民法典》第七百三十四条第二款规定，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这条对二十年长租的影响不大（期满时房价、租金早已变化），但仍应在合同中明确「期满不续租」或者「续租另行协商」。 **第三，租金能不能调整？** 本案约定每年递增一千元，二十年后是每年五万九千元。这个数字在二十年后可能远低于市场租金。所以协议里最好加一条「每五年可按市场行情协商调整，协商不成按评估确定」。 **第四，如果中途承租人违约怎么办？** 要约定解除条件：连续两期不付租金、擅自改变用途、损坏房屋主体结构，产权人或者债权人可以解除合同、收回房屋、另行出租。 **第五，房子被征收怎么办？** 征收补偿归产权人，但承租人可能主张停产停业损失、装修补偿。这部分要在合同里预先分配，避免征收时打成一团。 **这些问题，拍卖时没人问，二十年后全冒出来。**执行方案做得好不好，往往就看有没有想到「期满之后」。

**把这件事收在一句话上：**农村的房子卖不掉，但可以租出去。二十年的租约拍出近百万，十七个出借人每年按比例分租金，债务人也留住了住处——一套谁都动不了的房子，被拆成二十份租金，慢慢还清了一百一十三万。