参考案例某达资产管理公司与昆明某堂药业有限公司执行实施案

一、案情速览

某银行诉昆明某堂药业有限公司金融借款合同纠纷，法院判决公司偿还本金七千九百七十八万余元及利息，银行对抵押不动产拍卖变卖价款享有优先受偿权。债权转让给某达资产管理公司后，该公司申请强制执行。

二〇二二年二月八日，云南某众贸易公司通过司法拍卖竞得抵押物。法院张贴公告责令被执行人在三十日内自行搬离，到期未搬，买受人申请强制腾退。

昆明市中级人民法院考虑到被执行人为「百年企业」、员工众多、现场复杂，强制腾退可能引发负面舆情。经协调云南省国资委约谈持股百分之二十六点二五的国有股东，推动公司董事会研究，并帮助寻找物品存放地点，最终被执行人于二〇二二年六月五日完成自行腾退。

二、裁判要点提炼

在不动产腾退执行中，被执行企业在当地具有一定知名度、员工众多、执行标的现场复杂，强制腾退可能产生一定风险和不利影响的，人民法院应当坚持善意文明执行理念，审慎采取执行措施。

执行法院可以通过约谈股东、协调国资监管等部门，推动被执行人履行股东责任和公司决策程序，并通过释法明理、帮助解决实际困难等方式，争取当事人理解和认可，促成被执行人自行搬离。

三、赵律师点评

房子拍出去了，里面的人不肯走

**执行案件里，最容易出事的一环是「腾退」。** 判决、拍卖、成交，都还算顺利；真正难的是把人从房子里请出去。 **本案的执行标的，是一处抵押不动产。** 某银行诉昆明某堂药业有限公司金融借款合同纠纷，昆明市中级人民法院作出判决：公司偿还借款本金七千九百七十八万余元及相应利息等费用，银行对抵押不动产拍卖变卖价款享有优先受偿权。 **判决生效后，债权转让给某达资产管理公司，该公司申请强制执行。**法院依法对抵押物评估、拍卖。 **二〇二二年二月八日，云南某众贸易公司通过司法拍卖竞得抵押物。** **二〇二二年二月二十四日，法院张贴公告，责令被执行人在三十日内自行搬离。** **到期，没搬。**买受人申请强制腾退。 **到这里，法院面临一个选择：**直接组织警力强制清场，还是再想别的办法？ **判决书把顾虑写得很实在：** 第一，被执行人具有「百年企业」的身份特殊性，员工众多； 第二，执行标的现场复杂； 第三，某堂药业公司在当地具有相当的知名度和影响力，强制腾退可能引发负面舆论； 第四，直接强制腾退存在困难。 **「百年企业」这四个字，不是虚的。**一家在当地经营上百年的药企，意味着几百号员工的饭碗、几十家供应商的账款、一堆老客户的感情，还有「老字号不能倒」的地方情绪。 **真去清场，会是什么场面？** 警车开到门口，员工围上来，手机拍下来，当晚就是舆情。就算法理上完全站得住，处理起来的社会成本也极高。 **法院没有硬来。它找了一条「让企业自己搬」的路。**

突破口在股权结构里

**法院做的第一件事，是「研判」。**判决书用了这个词——认真分析研判案情。 **研判的结果，落在一个细节上：股东构成。** 某堂药业公司的股权结构是：香港某公司持股百分之七十三点七五，云南某资产管理公司持股百分之二十六点二五。 **这个结构说明什么？** 说明这家公司不是「老板一个人说了算」的家族企业，它有一个持股超过四分之一的国有股东。而国有股东，是有主管部门的。 **于是法院调整了工作思路：** 第一，向上级法院请示汇报； 第二，沟通协调云南省国资委等相关单位； 第三，在各方的协助配合下，对云南某资产管理公司进行约谈。 **约谈的内容是什么？**要求云南某资产管理公司作为股东，积极履行股东责任，协同其他股东一起完成自行腾退工作。 **注意「股东责任」这个提法。** 严格说，股东对公司的债务只承担有限责任，公司欠的钱跟股东没关系。所以法院不是在「让股东替公司还债」，而是在「让股东推动公司履行义务」。 **这两者的区别很重要：** - 让股东还债：没有法律依据； - 让股东推动公司决策：有依据，因为股东有表决权、有董事提名权、有对公司经营的监督权。 **国有股东的反应是：**明确表示将积极配合法院工作，立即安排某堂药业公司召开董事会对腾退工作进行研究。 **这一步走通了，腾退就从「法院对企业」变成了「股东推动企业」。** **为什么这一步这么关键？** 因为强制腾退是「外部施压」，企业会本能地抵抗、拖延、找人说话；而股东推动是「内部决策」，董事会一开会、形成决议，执行就是公司自己的事。 **同一个动作，一个是「被赶走」，一个是「自己决定搬」，心理上的差别天壤之别。**

法院还做了一件很具体的事：帮忙找地方放东西

**判决书里有一句很容易被忽略的话：**积极帮助找寻物品存放地点。 **这句话，是本案最「接地气」的地方。** **一家百年药企要搬走，搬什么？** 不是几件家具，是生产线、原料、成品、档案、设备、实验室、冷库。这些东西不是「拎包就走」，要找到合适的场地、要考虑搬迁顺序、要保证不损坏。 **如果找不到地方放，企业就算想搬也搬不了。** **法院帮着找，等于替企业解决了最大的实际困难。** **同时，法院还做了一件事：约谈法定代表人。** 约谈的内容有两层： **第一层，听取困难。**充分听取其在腾退过程中存在的困难——这是「柔性」的一面； **第二层，明确后果。**告知其作为公司法定代表人，如拒不执行人民法院生效判决、裁定，法院将依法采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法承担刑事责任——这是「刚性」的一面。 **一柔一刚，缺一不可。** 只柔不刚，企业觉得「法院也就说说」，继续拖； 只刚不柔，矛盾激化，真到了清场那一步，谁都不好收场。 **最后的表述很克制但很有分量：**在充分向当事人释法明理、厘清利害关系后，被执行人某堂药业公司对法院的执行工作表示理解和认可，其自行腾退，将涉案房产移交买受人。 **二〇二二年六月五日，完成自行腾退。** **从二月二十四日张贴公告，到六月五日腾退完毕，三个多月。** **三个多月，比起强制清场的一天，慢得多。但结果是：** - 房子完整移交，买受人拿到了干净的标的； - 企业体面搬走，员工没失业（搬迁不等于倒闭）； - 没有舆情，没有信访； - 债权人的钱有着落。 **强制执行追求的是「快」，善意文明执行追求的是「稳」。这个案子选了稳。** **腾退类执行，还有一个绕不开的问题：房子里的「人」和「东西」是两回事，法律上要分开处理。** **「东西」是财物，**处理依据是物权和查封效力。查封之后，被执行人不得处分，但仍可占有、使用；拍卖成交后，财物随房产一并交付，或者由被执行人自行搬离。 **「人」是占有，**处理依据更复杂。要区分三种情形： **第一种，被执行人自己占有。**这是最单纯的，腾退就是让他搬走，依据是生效判决和拍卖成交裁定。 **第二种，案外人基于租赁关系占有。**要看租赁在查封之前还是之后。查封之前设立、且真实履行的租赁，可以「买卖不破租赁」，承租人可以不搬（但租金要交给买受人）；查封之后设立的，不得对抗买受人，应当腾退。 **第三种，案外人基于其他关系占有。**比如员工的宿舍、关联公司的办公场所、亲属的居住。这类情形要审查占有的合法性：有没有合同、有没有对价、是不是善意。 **本案属于第一种，**所以相对简单。但即便如此，法院还是花了三个多月——因为「一千一百名员工」这个事实，让腾退的后果超出了「一个人搬家」的范围。 **这也解释了为什么本案的处理重点是「股东协调」而不是「强制清场」：**被执行人不是不搬，是「搬不动」。企业一停，员工就散，债务就更还不上了。 **实务提示：**代理这类案件，先问一句「房子里的占有人是谁」。是被执行人、承租人，还是无关的第三人？三种情形，三种打法，不能一概而论。

善意文明执行，不是「不执行」

**这几年「善意文明执行」提得很多，也常被误解。** **误解一：是不是对老赖太客气了？** 不是。本案有三个硬约束：房子已经拍卖成交，买受人的权利必须实现；法院发了公告，限期三十日；法定代表人被明确告知罚款、拘留乃至刑事责任。 **该用的措施一个没少，只是顺序和方式调整了。** **误解二：是不是只要企业大、员工多，就可以不腾退？** 不是。本案的关键不是「企业大」，是「有替代方案」。如果企业既不搬、股东也不配合、又找不到存放地点，法院照样会强制腾退——只是会做更充分的预案。 **误解三：善意文明执行有没有法律依据？** 有。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》明确：执行工作要在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益的影响，实现法律效果与社会效果有机统一。 **注意「同时」两个字。**不是「为了被执行人牺牲申请执行人」，是两边都要顾。 **本案怎么做到「两边都顾」？** 申请执行人这边：房子拍卖成交，价款用于清偿，债权实现； 被执行人这边：没有强制清场，企业保住了体面和基本秩序； 买受人这边：按时拿到房子； 员工这边：企业没倒，饭碗还在。 **四方都过得去，这才叫「三个效果统一」。** **反过来说，如果法院直接清场会怎样？** 房子当天就能交给买受人，执行效率最高。但接下来可能是：员工聚集、老职工上访、地方媒体介入、企业彻底停摆、剩余债务一分钱收不回。 **用一天换三个月的「慢」，换的是一个不出事的结局。** **这笔账，执行法官都会算。** **腾退执行还有一件很容易出事、但常被忽略的事：屋内物品怎么办。** **本案是「自行腾退」，企业自己搬，物品自己处理，不存在这个问题。但如果是强制腾退，就必须面对。** **规范的做法是「清点、登记、保管、交付」四步。** **第一步，清点。**由执行人员、被执行人（或者其成年家属）、见证人三方在场，逐件清点，制作清单。被执行人拒不到场的，邀请基层组织或者公证人员见证。 **第二步，登记。**清单要记明物品名称、数量、外观状态，有条件的全程录像。贵重物品、证件、现金、有价证券要单独登记、单独封存。 **第三步，保管。**搬出的物品要运至指定场所存放，费用由被执行人承担（可以先垫付，从执行款中扣除）。易腐、易烂、鲜活物品，可以依法变卖，价款提存。 **第四步，交付。**通知被执行人在期限内领取，逾期不领的，依法处理（提存或者拍卖后提存价款）。 **这四步，一步都不能省。**省了会怎样？ 被执行人回头起诉「法院把我价值几十万的设备弄丢了」，法院要举证证明清点、保管过程合法。举不出来，可能承担赔偿责任。 **这也是为什么很多法院宁可多做几个月工作，也不愿意强制腾退。**强制腾退的法律风险和执行成本，都比「促成自行搬离」高得多。

给买受人和被执行企业的两段提醒

**先给通过司法拍卖买房的买受人：** **第一，拍卖公告要看清楚「是否负责腾退」。** 有的公告写「本院负责腾退」，有的写「不负责腾退，由买受人自行解决」。这两种差别巨大——后者你可能花钱买了一张「打官司的门票」。 **第二，成交之后不要自己上门。** 自己去换锁、断水断电、找人「谈判」，都可能构成违法，甚至引发冲突。正确的做法是：向执行法院提交书面申请，请求交付；法院不交付的，可以提出执行异议。 **第三，预留时间成本。** 本案从成交到实际交付，用了将近四个月。如果买受人是贷款购房、有资金成本，要提前算进去。 **再给被执行企业：** **第一，不要指望「拖着就能不搬」。**房子已经拍卖成交，物权已经转移，拖下去只会增加自己的成本（占用费、罚款、法定代表人被限制人身自由）。 **第二，主动提方案。**本案企业最后能体面搬走，是因为它配合了——召开董事会、研究腾退方案、接受法院帮助找场地。如果一开始就对抗，后面就没有这个空间。 **第三，搬迁不等于倒闭。**很多企业怕腾退，是怕「一搬就散」。实际上，生产设备可以搬、客户可以带走、员工可以跟去。真正致命的不是搬迁，是资金链断裂。本案企业腾退后仍在经营，就是一个例子。 **最后说一句给代理律师的：** 代理被执行人一方，遇到腾退执行，最有价值的动作不是「提异议拖时间」，是「拿出可执行的搬迁方案」——场地在哪、多久搬完、谁负责、费用多少。拿得出方案，法院才愿意给时间；拿不出方案，只能强制清场。 **司法拍卖还有一个常被问到的问题：买受人悔拍怎么办？** **规则很明确：**拍卖成交后，买受人未在规定期限内支付余款的，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。 **后果有三层：** 第一，保证金不予退还。这笔钱依次用于支付拍卖费用、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差额、冲抵本案债务。 第二，如果保证金不足以弥补差价和费用，原买受人还要补足。 第三，恶意串通的，还可能被罚款、拘留。 **本案没有出现悔拍。**但腾退类标的的悔拍率，实践中并不低——原因往往是买受人拍之前没实地看房，拍下来才发现里面有人、有租约、有纠纷。 **所以给买受人的三条建议：** **第一，一定要实地看。**拍卖公告会写「按现状拍卖」，意味着法院不对瑕疵负责。看不到现场，就不要出价。 **第二，看清「是否负责腾退」。**这是最关键的一句。写「本院负责腾退」的，可以拍；写「不负责腾退」的，要有自己打官司的准备。 **第三，算清隐性成本。**欠缴的物业费、水电费、税费，有些要买受人承担；腾退的时间成本、可能的补偿，也要计入。 **反过来说，如果你是被执行人：**悔拍对你没有好处。重新拍卖的价格通常更低，差价还要你承担，而且房子还是会被拍掉。与其拖，不如配合。

**把这件事收在一句话上：**房子已经拍出去了，搬是一定要搬的。区别只在于——是被警车围着搬走，还是自己开董事会决定搬走。法院多做三个月的工作，为的是让这家百年老店走得体面一点，也让买受人接得干净一点。