参考案例某银行嘉峪关分行与嘉峪关市某置业公司执行实施案

一、案情速览

某银行嘉峪关分行与嘉峪关市某发展公司、某置业公司金融借款合同纠纷，经调解结案后债务人未按期履行，银行申请强制执行，执行标的二点九亿元。执行中查封了某置业公司约六万平方米房产，其中大部分已抵押给其他银行。

该置业公司资金链断裂，大部分购房户权益受损，出现群体退房、上访苗头。执行法院调整方案，采取「企业自主处置、相关部门控制、法院依法监督」措施，先执行被执行人提供的苏州房产、银川土地及机器设备、本地股权和房产，偿还部分款项。

经申请执行人、抵押权人同意，法院解除对房地产的查封，由被执行人配合为二千五百多户业主办理产权登记，并撤销失信名单措施。截至二〇二四年五月十七日，被执行人偿还近三亿元后，案件执行完毕。

二、裁判要点提炼

被执行人系房地产开发、销售企业的，其开发项目往往涉及购房群体众多、标的额大、查封后处置困难。在被执行人提供其他可供执行财产的情况下，执行法院可以优先执行其他财产。

对房地产项目执行，执行法院应坚持规范文明执行理念，通过适时解除查封及失信惩戒措施、在相关部门监管和法院监督下由企业自行销售等方式，维护申请执行人、被执行企业和购房人的合法权益。

三、赵律师点评

六万平方米房产被查封，二千五百户业主等着办证

**这个案子的数字，先摆出来。** 执行标的：二点九亿元。 查封财产：约六万平方米房产。 涉及业主：二千五百多户。 **事情的起点是一份调解书。**某银行嘉峪关分行起诉嘉峪关市某发展公司、某置业公司，金融借款合同纠纷，嘉峪关市中级人民法院作出民事调解书。调解结案后，公司未按期履行，银行申请强制执行。 **执行过程还有一段反复：**二〇一七年六月二十日，银行撤回执行申请；二〇一七年十一月二十七日申请恢复执行。法院以恢复执行案号立案，查封了某置业公司约六万平方米房产。 **查封之后，问题来了。** **第一，被查封的房产大部分已经抵押给其他银行。**这意味着，即使拍卖成功，拍卖款也要先清偿抵押权人，本案的申请执行人拿不到多少。 **第二，某置业公司是专门做房地产开发、销售的企业，受市场下滑影响，资金链断裂，几乎无法维持正常经营。** **第三，也是最要命的：大部分购房户权益受损，出现群体退房、上访苗头。** **这三个问题叠在一起，形成死结：** - 拍卖？房产已抵押，卖不出好价，还可能流拍； - 不拍卖？银行的债权实现不了； - 查封着？业主办不了产权证，一辈子攒的钱买了套「办不下证的房子」，必然上访。 **很多执行案件就是在这里卡住的：**法院查封、评估、拍卖，一拍流拍、二拍降价、变卖无人要，最后「以物抵债」银行不要，案件终本，业主的证还是办不下来。 **嘉峪关中院没有走这条路。** **它做了一件看起来「反常规」的事：**在责令被执行人提供相应财产的情况下，协调多部门对查封房地产采取「企业自主处置、相关部门控制、法院依法监督」措施。 **先记住这十二个字，这是本案的核心方法。**

第一步：先执行别的财产，把「死结」绕开

**判决书里有一句话，是整个方案的前提：**在被执行人提供其他可供执行财产的情况下，执行法院可以优先执行其他财产。 **这句话的法律依据在哪？** 民事诉讼法关于执行的规定，确立了「优先执行对被执行人影响较小的财产」这一原则；最高人民法院关于善意文明执行的意见也明确，要选择对被执行人生产经营影响较小的执行措施。 **本案具体执行了哪些「其他财产」？** - 位于苏州的价值三千二百万元房产； - 位于银川的价值一千万元土地和机器设备； - 嘉峪关某企业价值一千三百万元的股权和房产。 **三项加起来约五千五百万元。** **这笔钱，偿还了申请执行人的部分款项。** **注意这个动作的意义：**它让申请执行人看到「钱在往回走」，从而愿意坐下来谈后面的方案。如果一分钱都拿不到，任何和解方案都谈不成。 **这是执行工作里一个很实用的经验：**当事人愿意和解，往往不是因为想通了，是因为看到了实际的回款。所以谈和解之前，先想办法执行到一笔钱——哪怕不多。 **接下来是更关键的一步。** **法院释法明理，多次做各方工作，经申请执行人、抵押权人同意，达成和解协议：** 第一，解除对房地产的查封； 第二，由被执行人配合产权登记部门，为二千五百多户业主办理产权登记手续； 第三，法院撤销对被执行人采取的纳入失信当事人名单措施。 **三个动作，解决了三个死结：** 解除查封→房子可以办证、可以销售→企业有现金流； 办证→业主不再上访→社会稳定风险化解； 撤销失信→企业可以融资、可以正常经营→有持续还款能力。 **有人会问：解除查封，申请执行人的债权不是没了保障吗？** **关键在于「同意」两个字。**本案是经申请执行人、抵押权人同意才解除的，不是法院单方决定。而且解除之后，房产销售款在监管之下用于还款——保障没有消失，只是从「查封」换成了「监管 + 现金流」。 **这比查封更有效。**查封的房子是死的，卖出去的房子是活的。

「企业自主处置、部门控制、法院监督」：这十二个字怎么落地

**这十二个字，是本案最值得学的地方。它其实是一套三方分工的机制。** **第一，企业自主处置。** 由企业自己去找买家、谈价格、签合同、收款。为什么不让法院拍卖？ 因为拍卖有两个问题：一是抵押在先，拍卖款要先给抵押权人；二是司法拍卖的评估价通常低于市场价，而且一次流拍就要降价，越拍越低。企业自己卖，价格更接近市场，回款更多。 **第二，相关部门控制。** 这里的「相关部门」，包括住建、不动产登记、房管、金融监管等。控制什么？ - 控制销售：预售资金进监管账户，不能随意挪用； - 控制登记：办证按序进行，优先保障已付款业主； - 控制抵押：未经同意不得新增抵押。 **第三，法院依法监督。** 法院不直接参与交易，但保留三件事：监督销售款按约定用于还款；对违规行为恢复执行措施；对拒不配合的，依法处罚。 **这三者的关系是：**企业有动力（想活下去）、部门有手段（审批和监管）、法院有威慑（可以恢复查封、恢复失信）。三者合起来，才治得住。 **如果只有企业自主处置，没有监督——**企业可能把钱转走，或者优先还关联方的债。 **如果只有法院监督，没有部门配合——**办证、预售监管这些事，法院管不了。 **如果只有部门控制，没有企业动力——**企业躺平，「反正查封着，我也不着急」。 **所以这个机制的关键，不是某一个动作，是三方各出一部分权力，形成闭环。** **本案的结果也印证了这一点：**解封后，房产销售步入正轨，被执行人陆续还款。到二〇二四年五月十七日，被执行人偿还申请执行人、抵押权人近三亿元，案件执行完毕。 **从二〇一七年立案到二〇二四年执行完毕，七年。**这个时间不短，但比起「拍卖流拍、终本、业主上访、企业破产」的结局，七年换一个多方共赢，值得。 **判决书的总结很克制：**对涉及房地产开发企业为被执行人的案件，不能「竭泽而渔」，必须着眼全局，依靠党委政府等相关各方形成合力，综合解决「执行难」。

信用修复：撤销失信名单，不是「放过老赖」

**本案有一个动作容易被误解：法院撤销了对被执行人纳入失信当事人名单的措施。** **很多人一听就急：欠钱不还，还给他恢复信用？** **先把「失信名单」的作用说清。** 纳入失信被执行人名单，目的是「惩戒 + 施压」，让不履行的人在社会生活中处处受限：坐不了飞机高铁、住不了星级酒店、贷不了款、招不了投标、当不了高管。 **它的逻辑是：**让你难受，逼你还钱。 **但如果被执行人正在努力还钱，惩戒反而会起反作用。** 本案就是这样：企业要卖房，买房人要贷款，银行一看企业上了失信名单，不放贷；企业要融资，投资方一查失信记录，不谈了；企业要办预售许可，主管部门一看失信，卡住。 **惩戒变成了「锁死」，还款能力被自己的信用记录掐断了。** **所以善意文明执行的意见明确：**被执行人确有能力履行、有履行意愿，或者正在通过经营逐步清偿的，可以依法暂时解除或者屏蔽失信信息，给予「信用修复」的机会。 **本案的操作是：**在达成和解协议、解除查封、开始办证的同时，撤销失信名单措施。这是一个「交换」——你按方案还钱，我给你恢复经营空间。 **要注意三个前提，否则就变成「放水」：** 第一，被执行人提供了其他可供执行的财产（本案是苏州房产、银川土地、股权等），不是空口承诺； 第二，申请执行人和抵押权人同意（本案明确记载「经申请执行人、抵押权人同意」）； 第三，有监督机制（部门控制 + 法院监督），不是放任。 **三条齐备，才叫信用修复；缺一条，就是放纵。** **这个区分，对代理律师很实用：** 如果你代理被执行人，想申请信用修复，要准备三样材料——还款方案（有钱从哪来）、担保或者财产线索（拿什么保证）、监督安排（怎么保证钱不乱走）。三样齐了，法院才敢批。 如果你代理申请执行人，对方申请信用修复时，你要盯住两点：解除后钱怎么监管、违反方案怎么恢复措施。这两点写进和解协议，才不会被「修复」成「跑掉」。

给购房人和债权人的两段提醒

**这个案子里，最无辜的是那二千五百多户业主。** 他们付了钱、签了合同，房子却被开发商的债权人查封了，办不了证。 **先讲一个法律常识：**买房人能不能对抗查封？ **分三种情况：** **第一种，已办理过户登记的。**房子是你的，不属于被执行人的财产，可以提出执行异议，请求解除查封。这一种最稳。 **第二种，已付全部或大部分价款、实际占有、非因自身原因未办过户的。**依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，可以排除金钱债权的执行。三个条件：在查封前已签合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。 **第三种，只交了定金或者小部分房款、房子还没交付的。**一般不能排除执行，只能作为普通债权人参与分配，或者向开发商主张返还和赔偿。 **所以给购房人的建议是：**能早办证就早办证；办不了证的，保留好合同、付款凭证、入住证明（水电费单据最有用）；一旦发现房子被查封，尽快提执行异议，不要等拍卖公告出来才行动。 **再给债权人一段：** **如果你拿着判决书去执行一家房地产公司，先别急着申请查封楼盘。** 先做三件事：查这个项目的抵押情况（抵押在先的，你拍卖也拿不到钱）；查已售房屋的数量和办证情况（涉及众多购房人，处置阻力大）；查企业还有没有其他财产（土地、股权、对外投资、应收账款）。 **本案的经验是：**执行其他财产 + 解除查封让企业自救 + 监督回款，比硬拍楼盘更可能拿到钱。七年拿回近三亿，比拍卖流拍、终本、一分钱拿不到，要好得多。 **执行不是「谁狠谁赢」，是「谁能让钱流动起来谁赢」。** **这里要分清两个概念：执行和解与执行外和解。** **执行和解**，是在执行程序中，双方当事人自愿协商达成协议，经法院记录在案（或者附卷），可以裁定中止执行。一方不履行的，对方可以申请恢复执行原生效法律文书。 **执行外和解**，是双方私下达成协议，没有提交法院。它不产生中止执行的效力，一方不履行的，对方只能就和解协议另行起诉，或者申请继续执行原文书（如果和解协议未实际履行）。 **这个区别，直接影响救济路径。** 本案是执行和解——法院介入、制作裁定、中止执行。所以如果被执行人后来不按方案还款，申请执行人可以直接申请恢复执行，不用另打官司。 **还有一层：执行和解协议能不能作为执行依据？** 不能直接作为。执行依据是原判决、裁定、调解书。和解协议只是「履行方式的变更」，不产生新的执行力。这一点常被误解——有人以为签了和解协议，就可以拿和解协议去申请执行，不行。 **例外是「以物抵债」条款。** 如果和解协议约定以特定财产抵偿债务，且已经交付或者办理过户，这部分可以视为履行完毕。尚未交付的，仍要回到原执行依据。 **给代理律师的提醒：** 谈和解时，一定要让法院记录在案、制作笔录或者裁定中止执行。只在双方之间签一份协议、不告诉法院，等于放弃了「恢复执行」这条快捷通道。 **执行房地产企业，还有一个高频问题：预售资金监管账户能不能冻结、扣划？** **答案分两层。** **第一层，能不能冻结？** 可以冻结，但要区分账户内资金的性质。预售资金监管账户里的钱，是购房人交的房款，专款专用于本项目工程建设。它虽然在开发商名下，但负担着「保交楼」的功能。 **第二层，能不能扣划？** 原则上不能全额扣划。依据《城市商品房预售管理办法》和各地预售资金监管规定，监管资金分为「重点监管资金」（用于工程建设，不得挪用）和「一般监管资金」（超出重点监管额度的部分，可以申请使用）。 法院执行时，通常只能扣划超出重点监管额度的部分；对重点监管资金，需要征求住建部门意见，或者留足工程建设所需后执行剩余部分。 **这个规则背后的道理是：**如果法院把监管资金划走，项目就停工，购房人拿不到房，会引发更大的社会问题——这正是本案法院极力避免的局面。 **实务中的操作要点：** 第一，先向住建部门查明该账户的监管性质、重点监管额度、已使用情况； 第二，区分「本项目资金」和「其他项目资金」，不能混同执行； 第三，如果确需执行，先与住建、属地政府沟通，形成「留足建设资金 + 执行剩余部分」的方案。 **本案能顺利推进，很大程度上是因为法院没有动监管账户，而是走了「企业自主销售 + 回款监管」的路。**钱在流动中产生，比冻在账户里更有价值。

**把这件事收在一句话上：**查封一栋楼容易，让二千五百户人家拿到房产证很难。执行的目的是把钱要回来，不是把企业按死——房子卖出去、证办下来、钱慢慢还，比一拍流拍、二拍降价、最后终本，强得多。