参考案例郭某等诉沈某、广州市某房地产公司、张某案外人执行异议之诉案

原告郭某等诉称：原广州市东华西路某某号及骑楼（新某某）房屋是李某的物业。李某去世后，郭某等人于2002年7月10日办理了继承手续并取得《广州市房地产权属证明书》。2003年9月18日广州市某房地产公司通知郭某等回迁到某某大厦某某、某某、某某、某某、某某单元使用。但商铺部分一直没有交回郭某等。后因该公司经营不善被多方追债，而郭某等全部居住在国外，委托人多次到该公司注册地址，也无法找到工作人员办理回迁安置及产权交换手续。2008年10月郭某等只有向原广州市房管局仲裁委申请仲裁，要求该公司办理上述房屋补偿安置手续。在裁决过程中，被申请人找出种种理由予以拖延，最后原广州市房管局作出终结裁决通知。经二审行政诉讼，于2013年12月19日经广州市中级人民法院行政判决，要求广州市国土资源和房屋管理局撤销终结裁决，继续审查并裁决。该公司一直拖到2016年7月28日才与郭某等办理好拆迁补偿及备案手续。

2016年11月7日因郭某等与拆迁方达成协议并鉴证备案，广州市住房和城乡建设委员会作出终结裁决的通知。之后郭某等发现案涉房产被广州市中级人民法院因他案查封。2016年9月郭某等向广州市中级人民法院提出执行异议申请，要求解除对案涉两套商铺的查封。广州市中级人民法院以（2016）粤01执异XX号裁定驳回郭某等的异议请求。郭某等认为上述房屋是原祖屋被征迁后补偿回来的房产，房管局在拆迁时已与拆迁公司办理了所有拆迁补偿安置、产权交换手续，也办理了政府拆迁管理部门的备案鉴证手续。发还后，只是因拆迁公司的原因一直未帮其重新办理拆迁手续和新产权证。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款”、第四款的规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，权利能够排除执行。

本案涉及房屋已全部交给拆迁方拆除，应视为全部价款郭某等已经支付，产权交换备案在广州市中级人民法院查封前和查封后也已分别完成，被拆迁人权益理应优先得到保护，因拆迁方经营不善无法也无人办理郭某等产权交换和房产证，而非郭某等自身原因无法办理过户登记手续。请求：解除对广州市东华西路案涉两套商铺的查封，判决不得执行该标的。

沈某辩称：郭某等作为执行异议的权利人存在瑕疵，案涉房产并非在郭某等名下，也没有证据显示郭某等是权利人。郭某等所提交的证据材料并不足以证明其主张，陈述的事实和理由也不符合司法解释，不足以解封案涉房产，请求驳回其诉讼请求。

广州市某房地产公司、张某辩称：郭某等的回迁安置权属于生存权利，而沈某的债权属于经营利益，在两种权利冲突时，应优先保护生存权利。《房屋拆迁补偿协议》实际上是履行之前与房管部门签订的直管房补偿协议的补充行为，该行为发生在案涉房产发还之后，其公司只是履行被拆迁人的补偿义务。

法院经审理查明：原广州市东山区东某某路某某号首层及二楼部分，总建筑面积某某平方米，权属人为郭某等。2002年7月10日，权属人为郭某等办理了继承公证。1995年6月30日、1998年12月4日，权利人就案涉房屋的拆迁补偿事宜签订协议，权利人同意拆除案涉房屋，并进行产权调换（补偿），并经过了原广州市城市房屋拆迁管理办公室对上述协议予以备案登记。后因规划变更，而对回迁安置房进行了调整。

2003年9月18日，广州市某房地产公司通知权属人李某等回迁。2003年10月10日，原广州市东山区落实华侨房屋政策工作领导小组将东华西路某某号（新某某）首层及二楼部分房屋发还郭某等七位业主。2004年5月14日，广州市某房地产公司和李某签订关于某某华厦第十层自编某某、某某、某某、某某、某某单元的《收楼确认书》，确认自2004年6月1日起，上述房产移交给权属人回迁使用。2016年7月28日，广州市某房地产公司与郭某等七人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。同年6月30日，该公司与七人之一的曾某签订《收楼确认书》，双方确认自2016年6月30日起，某某华厦AB栋二楼某某1铺、某某4铺由该公司交付曾某回迁使用；该商铺建筑面积比原产权面积增大98.8046平方米。郭某等还提交了其将案涉房产对外出租的《商铺租赁合同》。

一审法院在执行（2014）穗中法执恢字第某某号、第某某号案过程中，查封了该公司名下包括某某1、某某4铺在内的财产。郭某等提出书面异议，请求解除对案涉房产的查封。

广州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2016）粤01民初556号民事判决：驳回郭某等的全部诉讼请求。宣判后，郭某以案涉房屋是以产权置换补偿的方式进行拆迁，郭某等的房屋已全部交给拆迁方拆除应视为全部价款已经支付，产权交换备案在广州市中级人民法院查封前和查封后也已分别完成，被拆迁人的权益理应优先得到保护等为由，提起上诉。广东省高级人民法院于2019年8月30日作出（2018）粤民终754号民事判决：一、撤销广州市中级人民法院（2016）粤01民初556号民事判决；二、不得执行案涉房产。沈某不服二审判决，以原判决认定在2005年人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同缺乏证据证明，该两处房产并非住宅，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》涉嫌伪造，郭某等所享有的权利为债权等为由向最高人民法院申请再审。

最高人民法院于2021年12月6日作出（2020）最高法民申1586号裁定：驳回沈某的再审申请。法院生效裁判认为，侨居境外的郭某等因位于原广州市东山区的祖屋被拆迁而获补偿东华西路征用地段新建大楼某某大厦有关房屋作为回迁安置房，其中包括案涉房产。

有关拆迁补偿协议《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《征地拆迁直管房屋补偿协议书》《拆迁〈房屋补偿协议书〉补充协议》陆续签订于1995年、1998年、2002年，其中确定了补偿面积及地址、范围，并于2003～2004年间实际安排了部分面积的回迁，2016年6月30日实际安排了案涉房产的回迁。前述1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系由祖屋代管单位原广州市东山区房地产管理局与房地产公司签订。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而发还郭某等七位业主，有关部门通知房地产公司与业主重新签订房屋补偿协议。2016年7月28日，房地产公司与业主签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。

虽然《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》签订于案涉房产被查封之后，但该协议只是按照政府通知要求进行的重签，原判决认为本案涉及历史遗留问题，联系历史沿革认定被申请人对某某1、某某4铺享有合法权利并已实际履行，有事实和法律依据。沈某没有充足证据推翻原判决的认定。广州市某房地产公司在二审期间提交的有关证据经过了质证，原判决保障了沈某的质证权利。沈某申请再审称《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》涉嫌伪造，但未提交证据予以证明。

本案申请执行人沈某因对广州市某房地产公司享有金钱债权而申请执行登记在该公司名下的案涉房产。郭某等的权利为请求进行征地拆迁补偿安置的权利。1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表明确了对于非住宅的补偿方案，案涉房屋的位置、用途符合协议约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有优先权，原判决认定郭某等对案涉房产享有的权利足以排除执行并无不当。法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。

被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。