参考案例某建设集团有限公司与宁夏某房地产开发有限公司执行实施案

一、案情速览

申请执行人某建设集团有限公司与被执行人宁夏某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院于二〇一八年十月十五日作出民事调解书，确认房地产公司在约定期限内支付工程款一亿二千二百五十八万元，建设集团放弃部分债权；如不能按期履行则应支付全部债权；建设集团对银川某花园项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。二〇一九年三月十一日，建设集团申请执行，宁夏高院裁定由银川市中级人民法院执行。

经查，除诉讼中保全查封的被执行人四块土地和六十三套房产（非抵押物）外，没有银行存款可供执行。银川中院多次主持双方沟通协调，于二〇一九年五月十五日达成执行和解协议：建设集团同意法院对两宗土地解除查封、分批次对六十三套房产解除查封；由被执行人对解封房产进行销售，将销售回款的百分之六十五汇入由银行和法院共同监管的账户用于履行债务，百分之三十五作为流动资金用于企业正常经营；法院每月对房产销售及回款情况检查；根据销售回款情况，双方适时启动三千五百万元房产以物抵债手续。

为督促履行并确保资金安全，银川中院先后七次对销售及资金回款情况抽查，对资金监管账户进行二十余次冻结、划拨，共执行到位六千六百四十六万元，每笔款项到账后第一时间通过一案一账户系统向申请执行人发放。双方于二〇二〇年一月十六日对抵顶的三千五百万元房产达成协议，分期分批履行完法律手续并交付，同年六月九日全部抵顶完毕。此后申请执行人申请解除对被执行人采取的全部强制措施并申请结案，银川中院于同年七月十六日作出结案通知，本案以执行完毕方式结案。

二、裁判要点提炼

执行中应当秉持善意文明执行理念，根据案件情况引入执行和解机制，坚持自愿、合法原则协调当事人达成和解协议；必要时可以调整并优化执行方案，选择放水养鱼式的灵活执行策略，逐步释放查封财产，通过抽查销售情况、按回款情况划拨资金监管账户，节约执行成本，兼顾各方利益。

对被执行人已办理预售许可、可正常销售的房产，在取得申请执行人同意的前提下逐步解除查封、建立由银行与法院共同监管的资金账户，既保障申请执行人的债权，也避免直接拍卖降价造成被执行人损失、导致司法处置程序空转。

三、赵律师点评

两条路：拍卖，还是让它自己卖

这个案子标的一点二亿，被执行人是一家房地产公司，名下有一批查封的房子和土地，**没有银行存款**。**银川中院其实是面前摆着两套方案，判决把这个对比写得很清楚：** **方案一：对土地和房产启动评估拍卖，以拍卖所得实现债权或以物抵债。** **方案二：促成执行和解，解除部分土地查封、盘活项目、建立资金监管账户、用房产销售回款还债。** **两个方案各有利弊——判决的分析很实在：** **拍卖「相对简单，且风险可控」，但「财产不一定能变现」，而且「因拍卖降幅可能会对被执行人造成损失、增加执行难度」；** **如果无人竞买、申请执行人又不接受以物抵债，最终只能终本结案，导致司法处置程序空转，浪费司法资源。** **而和解方案，能保障资金安全、减少执行成本、解决实际问题。** **法院选了第二个。**

核心设计：六五折进监管账户，三五留作经营

和解协议的条款值得逐条看，这是一套完整的机制：**① 解封范围**——对两宗土地解除查封，对六十三套房产**分批**解除查封（不是一次性全解，是边卖边解）；**② 回款分配**——销售回款的**百分之六十五**汇入由银行和法院共同监管的账户用于还债，**百分之三十五**作为流动资金用于企业正常经营；**③ 监督**——法院**每月**对房产销售情况及回款情况检查；**④ 兜底**——根据销售回款情况，双方适时启动三千五百万元房产以物抵债手续。**这四条，恰好回答了「放水养鱼」最容易出问题的四个点：** **放多少水（解封范围）、水往哪流（回款分配）、谁来看着（法院每月检查）、鱼养不活怎么办（以物抵债兜底）。** **三五分成这个比例也很讲究：** **给企业的钱太少，项目转不动、卖不动房；给企业的钱太多，债权人等不起。**

七次抽查、二十余次冻结划拨

很多人以为「和解」就是「松手」，其实恰恰相反——**和解之后的工作量比拍卖更大。** **判决记录得很具体：银川中院先后七次对销售情况及资金回款情况进行抽查，对资金监管账户进行了二十余次冻结、划拨，共执行到位六千六百四十六万元，每笔执行款到账后都在第一时间通过「一案一账户」执行系统向申请执行人及时发放。** **「二十余次冻结、划拨」这个数字最能说明问题：** **监管账户不是摆设，是法院一笔一笔盯着划出来的。** **这也解释了为什么这套方案能成——** **不是因为「相信被执行人」，是因为「有机制盯着」。** **如果没有监管账户和定期抽查，所谓「放水养鱼」就会变成「放水跑鱼」。**

回款不够怎么办：三千五百万的兜底

再好的销售计划也可能落空。**所以协议第四条预先埋了退路：根据销售回款情况，双方适时启动三千五百万元房产以物抵债手续。** **实际执行结果：双方于二〇二〇年一月十六日对抵顶的三千五百万元房产达成协议，分期分批履行完法律手续并交付申请执行人，同年六月九日全部抵顶完毕。** **也就是说：现金回款六千六百四十六万 ＋ 房产抵顶三千五百万，合计一亿零一百四十六万左右，基本覆盖了调解书确定的一亿二千二百五十八万元（申请执行人本来也放弃了部分债权）。** **这里有个关键设计：** **「以物抵债」不是失败后的无奈之举，而是一开始就写进方案里的组成部分。** **预期管理做在前面，执行时就不会崩。**

这个案子的可复制要点

**对申请执行人**：**如果债务人手里有能正常销售的资产（在建房、存货、应收账款），「让它自己卖」往往比「法院拍卖」拿得多。** 拍卖要降价、要流拍、要垫费用；**自己卖是按市价卖，只是回款要进监管账户。** **前提是：必须有第三方监管、必须有定期检查、必须有兜底方案。** **对被执行人**：**想争取「放水养鱼」，先拿出三样东西：能证明可销售的材料（预售许可）、可核查的回款路径（监管账户）、可执行的兜底资产。** 光说「我有还款意愿」是没用的。**对法院和律师**：**这套「解封—监管—抽查—划拨—兜底」的流程，可以直接照抄成方案模板。** **尤其「分批解封」这一点：** 不是一次性把六十三套房全解封，而是**卖掉一批、解封一批**——**即使中间出问题，也能立刻收口。** **一句话：愿意放水，是因为手里始终握着闸门。**

一亿二的债，不是靠拍卖槌敲回来的，是靠一套账户、七次抽查、二十几次划拨慢慢划回来的。