指导性案例王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案

一、案情速览

一位购房者买了开发商的商品房，付了全款、住了进去，房子却被开发商的债权人申请查封拍卖。她主张按执行异议司法解释第二十八条排除执行。

二审法院只按第二十九条审查，认为证据不足，没有审查第二十八条就直接驳回。最高人民法院：登记在房企名下的商品房同时落入两条的适用范围，构成竞合，案外人可以任选其一主张，法院应当审查。

裁定指令北京高院再审。指导案例156号。

二、裁判要点提炼

二〇〇七年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷起诉北京市金陛房地产发展有限责任公司，北京市第二中级人民法院判决解除协议书、金陛公司返还预付款等。判决生效后金陛公司未主动履行，徐意君于二〇〇九年申请执行，法院裁定查封了涉案房屋。案外人王岩岩以其与金陛公司签订合法有效的商品房买卖合同、已支付全部购房款、已合法占有房屋且非因自身原因未办理过户登记为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。北京市第二中级人民法院一审判决停止对涉案房屋的执行；北京市高级人民法院二审认为现有证据难以确定王岩岩符合异议复议规定第二十九条的情形，未审查第二十八条即撤销一审判决、驳回其诉讼请求。王岩岩申请再审，最高人民法院于二〇一六年四月二十九日裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。

最高人民法院认为：异议复议规定第二十八条适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。两条虽然适用于不同情形，但当被执行人为房地产开发企业、被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，同时符合两种情形，第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决认为王岩岩符合第二十八条规定、具有能够排除执行的权利，二审判决未审查其是否符合第二十八条即直接驳回诉讼请求，适用法律确有错误。关于是否支付了购房款的问题，王岩岩提交了付款收据、买卖合同、证人证言及部分取款记录等，金陛公司对付款予以认可，应当在再审审理中查明相关事实后予以认定。

三、赵律师点评

第二十八条与第二十九条：一把钥匙的两扇门

这两条都是买受人排除金钱债权执行的依据，但适用对象不同：第二十八条针对一般不动产（任意被执行人名下），要求四要件——查封前签订合法有效书面合同、查封前合法占有、支付全部价款或者按约支付剩余价款、非因买受人自身原因未过户；第二十九条专门针对消费者购房人（房企名下商品房），要求三要件——查封前签合法有效书面合同、所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（现行规定）。房企名下的商品房同时落进两个条文，构成竞合，买受人可以挑对自己有利的那个条文主张。

二审错在少审了一个条文

本案二审的错误极具典型性：只按第二十九条审查，认定证据不足，然后径行驳回——完全没看第二十八条。最高人民法院的批评很直白：案外人主张适用第二十八条的，人民法院应予审查；没审就驳回，属于适用法律错误。这是一条程序性红线：对当事人明确援引的法律依据，裁判必须回应。对律师的启示同样直接——打执行异议之诉，两个条文的主张要写全、证据要分别对应准备，一审败了二审还有机会；只押一个条文的策略性放弃，风险极大。

四要件与三要件怎么选：看证据强项

竞合制度的价值就是给买受人选择权，选法逻辑是看证据强项在哪：占有证据扎实（交房手续、物业费、水电记录）、付款凭证齐全但名下另有住房的，走第二十八条更有利；名下无其他住房、已付价款超过五成但占有或过户归责难证明的，第二十九条更顺手。本案王岩岩主张的是第二十八条，付款有收据、合同、证人证言，开发商也认可——付没付款留给再审认定，但法院必须审。要提醒的是两条的要求各有硬点：第二十八条的「非因自身原因未过户」要说明为什么多年不办登记；第二十九条的价款比例按现行规定是查封前已付超过五成。

付没付款：证据链怎么组织

购房款争议的证明要点在「真实支付＋支付对象正确」：银行转账凭证直接指向开发商账户的最硬；大额现金支付要配合取款记录、开发商收款收据、入账凭证；由第三方代付的，要有代付协议或说明并说明原因。本案开发商认可付款，但执行债权人仍可质疑——虚假诉讼防范语境下，法院对收据加证人证的组合会审得严。购房人平时的功课：全部房款走银行转账、备注房款、保留发票和收据原件、交房时办理书面交接，这几样凑齐，占有和付款两个要件几乎立于不败。

买到被查封风险房屋的补救与预防

预防在前：签约前去不动产登记中心查房屋是否被查封、有无抵押；付大额款项前再查一次；尽量网签备案并尽快办理过户，本案「非因自身原因未过户」的认定往往取决于这段空白期的长短和原因。补救在后：发现房屋被查封，十五日内对执行行为提异议或直接提执行标的异议；被驳回后及时提起执行异议之诉，注意这是普通民事诉讼、按财产标的计费但可主张排除执行的实体权利；同时保全自己的证据——合同、付款凭证、占有凭证、未过户原因说明。市场端还有一层：买「工抵房」「低价房」时格外核查开发商与施工方的债权债务，这类房源被查封的概率远高于普通房源。

一句话收尾：两条路都开着，走哪条自己挑——法院不许只审一条就关门，购房人也不该只准备一套证据。