中介人如实报告义务

一句话定义：中介人如实报告义务，是指中介人在中介合同成立后的履行过程中，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，既丧失报酬请求权，又应当承担赔偿责任。

构成要件

一、义务人是中介人，权利人是委托人。 第九百六十一条把中介人的给付写成两类：报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务。第九百六十二条接着把这两类服务的质量要求落到一句话上——就「有关订立合同的事项」如实报告。所以义务的方向是单向的：中介人向委托人报告，而不是委托人向中介人报告。中介人同时受两个委托人委托（例如房屋买卖中同时受卖方与买方委托）的，对每一方都负有如实报告义务，不能以「已向另一方披露」替代。

二、义务发生在合同成立之后的履行阶段，这是与第五百条的分水岭。 中介合同一经成立，报告义务即成为合同内容的一部分，性质上是履行中的义务，与第五百零九条第二款的通知、协助、保密义务同源。第五百条处理的是「订立合同过程中」的缔约过失，此时中介合同尚未成立，双方之间只有先合同信赖关系。同一句「故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况」在两处出现，但请求权基础、举证结构、赔偿范围都不同：前者是违约，可主张履行利益并触发报酬丧失；后者是缔约过失，原则上只赔信赖利益。

三、「有关订立合同的事项」以是否影响订约决策为边界。 判断标准不是信息量的多少，而是该事实是否足以影响一个理性委托人决定是否订约、以什么条件订约。房屋买卖中通常包括：权属状况与共有人意见、查封与抵押负担、面积与规划用途、质量瑕疵与渗漏、是否发生过非正常死亡、学区与落户资格、税费与限购资格、相对人的付款能力。仓储、股权、设备买卖中则转向标的物的权利负担、技术状况、许可资质与相对人资信。与订约无关的私人信息、受保密义务约束的商业秘密，不属于应当报告的范围。

四、责任构成要三个要件齐备：故意、隐瞒重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益。 行为样态有三种：主动作虚假陈述，例如把公共露台说成专有部分；明知而沉默，例如知道房屋曾发生凶案却不提；以模糊表述引导对方误解，例如把「可能可以贷款」说成「贷款没问题」。主观上限于故意，过失性的报告不实不落入第二款。结果上要求「损害委托人利益」——委托人因此订立的合同明显不利、支付了不该付的价款、丧失了本可主张的抗辩，都构成损害，不以已经产生实际支出为限。

五、后果是两项并列，不是二选一。 第九百六十二条第二款写的是「不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任」。「不得请求支付报酬」是否定报酬请求权本身，属于法定的权利阻却，不是把报酬打折；中介人已经收取的，委托人可以请求返还。「承担赔偿责任」覆盖委托人因错误信息遭受的损失，包括多付的价款、为纠正错误支出的费用、丧失的其他交易机会。两项可以同时主张，法院也可以在同一判决中一并处理。

六、过失不实报告走第一款，不走第二款。 中介人尽了一般核查但仍未发现瑕疵，或者对政策口径理解有偏差，主观上不是故意，不能适用「不得请求报酬」这一重后果。但第一款设定的「如实报告」是结果性要求，报告内容与客观事实不符且中介人未尽合理核实义务的，仍构成违约，委托人可以请求减少报酬或者赔偿损失。这一层区分在实务中很关键：主张方把过失说成故意，往往因举证不能而全盘落空；反过来，被诉方把故意说成过失，也挡不住违约责任的成立。

七、举证责任大致这样分配。 委托人需要证明三件事：中介人作出了某种陈述或者明知而不说、该事实属于重要事实、自己因此受损。中介人则需要证明自己已经履行了报告与核实义务，例如留存了产权调查记录、带看确认书、书面的风险提示、委托人的签字确认。中介合同里常见的「买方已自行查看并认可房屋现状」条款，只能证明委托人放弃了部分外观瑕疵的异议，不能免除中介人对隐蔽瑕疵和权属负担的主动披露义务。

法条依据

与相邻概念的区别

三组关系要分清。第一组是 962 条与 500 条：条文措辞高度重合，但一个是履行中的合同义务，一个是缔约阶段的法定义务。中介合同已经签了、服务已经在做，就不存在「订立合同过程中」的问题，此时只能援引 962 条，不能援引 500 条；反过来，双方还在磋商中介合同本身、尚未签约，中介人在磋商中作虚假陈述的，走 500 条。第二组是 962 条与 924 条：924 条是受托人「按照委托人的要求」报告处理情况，属于应答型义务，委托人不问可以不主动说；962 条是主动披露型义务，不以委托人提问为前提，中介人不能以「你没问」抗辩。第三组是 962 条与 963 条：963 条建立报酬请求权，962 条第二款是这项请求权的法定阻却事由，两条合起来才构成完整的「能不能收钱」的判断。

实操指引

• 委托人一侧，把「中介说过什么」固定下来。带看记录、微信语音、房源页面截图、税费测算单、签约前的口头承诺，都要在付款前留存。中介的口头保证一旦落到纸面，962 条的适用就没有争议空间。具体清单与话术边界见中介的报告义务与保密义务：隐瞒重要事实的代价。
• 最容易触发本条的两类瑕疵是渗漏与非正常死亡，认定口径与举证方式见中介隐瞒房屋漏水、凶宅，中介费还要付吗。
• 中介人一侧，把核查动作做成可证明的流程：产权调查、查封抵押查询、物业与邻居走访、书面风险提示、委托人签字确认。哪些动作属于越界、哪些属于失职，见中介不能干的六件事：清单与对应后果。
• 谈判时不要把 962 条与 964 条混用。964 条处理的是「没促成」时不得请求报酬、只能按约定请求必要费用；962 条处理的是「促成了但报告不实」，两者方向相反。中介合同的一般规则见中介合同，房产场景的具体适用见房产中介。

常见问题

问：中介只是「没主动说」，没有编造，算不算 962 条的隐瞒？ 答：可能算。第二款的「隐瞒」本身就以沉默为行为方式，前提是中介人明知该事实且该事实重要。房屋存在查封、抵押未涤除、发生过非正常死亡、规划用途为商业但按住宅出售，这类事实中介人通常具备核查条件，沉默即可能被认定为故意隐瞒。反过来，中介人确实无从知悉的事实，不构成隐瞒，但可能因未尽核实义务而承担第一款项下的违约责任。

问：中介费已经付了，事后发现被隐瞒，还能要回来吗？ 答：能主张返还。第二款的用语是「不得请求支付报酬」，报酬请求权自始被阻却，已经收取的失去合同依据，构成不当得利。返还请求可以与损害赔偿一并提出。要注意诉讼时效，自知道或者应当知道被隐瞒之日起算三年。

问：买方自己没看房产证、没查册，中介还需要赔吗？ 答：需要，但可能减轻。买受人的自身过失不免除中介人的法定报告义务，但会按过错程度影响责任比例。实务中法院常按中介机构的专业能力、核查成本、委托人的注意程度分配责任。中介合同里写「买方自行核实、与中介无关」的条款，通常只能免除中介人对显而易见的外观瑕疵的责任，对隐蔽瑕疵和权属负担难以免责。

问：中介把卖方的底价透露给我，是不是也算违反如实报告义务？ 答：对买方不构成，对卖方可能构成。962 条的义务对象是委托人，中介人向买方披露卖方底价，对买方而言是提供了有利信息，买方不因此取得任何请求权；但对卖方而言，这违反了报告义务中的忠实内涵与保密义务，卖方可以主张减少或者拒付报酬，并就因此少收的价款请求赔偿。

:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；中介人是否构成故意隐瞒、委托人损失如何计算，在个案中差异很大，请咨询执业律师，以律师结合中介合同文本、沟通记录与产权资料出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。

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