房产分割：房产证上只有他的名字，房子照样可能是你的

一、一句话定义

房产分割，是指夫妻离婚时，对属于夫妻共同财产的房屋确定归属、计算份额、处理贷款与居住安排的过程；其核心不在于房产证上写了谁的名字，而在于购房款的来源、购房的时间节点，以及双方对房屋取得的实际贡献。

这一句话里最关键的是后半句。很多人以为「房产证写谁的名，房子就是谁的」，这个想法在婚姻家庭领域基本不成立。

不动产物权登记在物权法上有推定效力，解决的是「对外谁能处分这套房」；而离婚时分割的是「内部谁有多少份额」，看的是夫妻财产制。两个问题在不同层面，结论可以完全相反。

所以看一套房子怎么分，第一件事不是看证，而是问四句话：什么时候买的、钱是谁出的、写的是谁的名、贷款谁在还。

这四句话的答案组合起来，基本能锁定结论。

二、构成要件·适用条件

房产分割的适用，要按「是不是共同财产」和「能不能实物分割」两层判断。

第一层：是不是夫妻共同财产。

按民法典第一千零六十二条，婚姻关系存续期间所得的下列财产为共同财产：工资、奖金、劳务报酬；生产、经营、投资的收益；知识产权的收益；继承或者受赠的财产（遗嘱或者赠与合同确定只归一方的除外）；其他应当归共同所有的财产。

按第一千零六十三条，下列为一方个人财产：一方的婚前财产；一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；一方专用的生活用品；其他应当归一方的财产。

房屋属于哪一类，看三个时间点：付款时间、签约时间、登记时间。三个时间都在婚前，原则上是个人财产；都在婚后，原则上是共同财产；跨越婚前婚后，就要按出资与还贷拆分。

第二层：能不能实物分割。

房屋是不可分物，不能一人一半地切开。所以分割只有三种方式：归一方所有、由该方补偿另一方；双方竞价，价高者得；拍卖、变卖后分割价款。

按第一千零八十七条，离婚时共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

第三层：债务怎么处理。

房屋上的按揭贷款，是购房时形成的共同债务。分得房屋的一方通常要继续承担剩余贷款，并在补偿款中做相应扣减。如果贷款是以一方名义办理的，离婚后另一方对银行的还款义务不因离婚协议而免除，但可以在内部追偿。

特殊情形。

父母出资购房，是这类案件中占比最高的争议点，规则见婚姻家庭编解释一第二十九条：结婚前父母为双方购房出资的，该出资原则上认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；结婚后出资的，依照约定处理，没有约定或者约定不明确的，按共同财产处理。

婚前一方付首付、婚后共同还贷、登记在首付方名下的，规则见解释一第七十八条：离婚时由双方协议处理；协议不成的，法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为该方个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记一方对另一方补偿。

三、法条依据

这一组的分工非常清楚。第一千零六十二条划定共同财产的范围，第一千零六十三条划定个人财产的边界，第一千零八十七条给出分割的原则（照顾子女、女方、无过错方），两条司法解释解决父母出资与婚前首付这两个最高频的争议。

特别要读第七十八条第二款。它包含三个技术要点：一是房屋归登记一方，不是拍卖分钱；二是剩余贷款变成登记一方的个人债务；三是补偿的范围是「共同还贷支付的款项」加「相对应财产增值部分」。第三点是很多人算错的地方——补偿不是「还贷总额的一半」，而是「还贷总额的一半，再乘以房屋增值的比例」。

法条核对日期：2026-11-08。

四、与相邻概念的区别

这一类容易混的有六组。

与夫妻财产制约定的区别。民法典允许夫妻约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。有书面约定的，优先适用约定；没有约定或者约定不明的，适用法定财产制。所以办案第一件事是问：有没有签过婚内财产协议。

与赠与的区别。一方婚前房产婚后加名，性质上是赠与，但能否任意撤销，要看是否已经办理变更登记。已经加名并完成登记的，一般不能任意撤销；只是口头承诺或者签了协议但未登记的，可能可以撤销。这一条在实务中经常被误判。

与继承的区别。一方继承的房产，如果遗嘱明确只归一方，属于个人财产；没有明确的，属于共同财产。婚姻存续期间继承、离婚时尚未实际分割的，法院通常不在离婚案件中一并处理，要等继承完成后另案解决。

与家庭共有财产的区别。农村的自建房、宅基地房，往往登记在一人名下，但实际是全家共同出资建造，属于家庭共有财产，不是夫妻共同财产。这时要先分家析产，再分割夫妻份额，两个步骤不能合并。

与债权人执行的区别。离婚协议里约定房子归一方，不能对抗善意债权人。如果债务是夫妻共同债务，债权人仍可以申请执行该房屋。所以「假离婚躲债」在法律上基本行不通。

与居住权的区别。民法典新增的居住权，是设置在他人房屋上的用益物权，需要登记才设立。离婚时可以约定一方对房屋享有居住权，但必须办理登记，否则只有债权效力。这一点在实务中经常被忽略，导致约定落空。

五、第一问：这套房是什么时候来的

时间是第一个坐标，而且要看三个时间。

签约时间。签订买卖合同或者预售合同的时间。这一项决定了「购房行为」发生在婚前还是婚后。

付款时间。首付款、按揭款、尾款的支付时间。这一项决定了「出资」发生在婚前还是婚后。

登记时间。不动产权证记载的登记时间。这一项只影响对外效力，对内部份额的影响有限。

三个时间不一致时，以出资和购房行为为准，不以登记为准。这是婚姻家庭领域与物权领域最大的差别。

举个典型例子：男方婚前签合同、付首付，婚后办证，登记在男方名下，婚后两人共同还贷。按物权登记，房子登记在男方名下，是他的；但按婚姻家庭规则，婚后共同还贷部分及其增值，女方有一半的补偿请求权。这就是第七十八条的适用场景。

再举一个反向例子：婚后买房，钱是男方婚前积蓄，登记在男方名下。这种情况下，如果男方能证明全部购房款来源于婚前个人财产，房屋可能被认定为个人财产；如果只是部分来源于婚前财产，其余用共同财产支付，则按出资比例拆分。举证责任在主张个人财产的一方。

六、婚前一方全款买房

这是最清晰的一种。

婚前一方以个人财产全款购买，登记在自己名下，属于个人财产，离婚时不分割。增值部分也归个人，因为增值是原物产生的孳息或者自然增值，随原物归属。

但有两种情形会改变结论。

第一种，婚后加名。加名并完成登记，性质上是赠与，房屋变成共同财产或者按份共有。分割时不一定对半分，法院会考虑出资贡献、婚姻持续时间、有无子女、过错等因素。婚姻存续时间短的，出资方可能分到七成以上。

第二种，婚后用共同财产大规模翻建、扩建、装修。翻建扩建可能改变房屋的价值构成，装修投入可能形成补偿请求权。这两项都要单独计算，不能笼统地说「房子是他的，装修白送」。

还有一个细节：婚前全款买房但钱是借的，婚后用共同财产还债。这种情况下，还债部分可能被视为共同财产的支出，另一方可以主张补偿。

七、婚前首付、婚后共同还贷

这是实务中数量最多的一类，规则也最明确，就是解释一第七十八条。

结论分三步。

第一步，房屋归登记一方。法院不拍卖、不分割实物，直接判归登记方。

第二步，剩余贷款归登记方个人债务。注意，这是内部划分，对银行没有约束力。银行仍然可以要求原借款人还款；如果登记方断供，银行可以起诉，另一方可能被列为共同被告，但可以在内部追偿。

第三步，登记方补偿另一方。补偿额的计算是这类案件的焦点。

常用的计算方式是：补偿额等于婚后共同还贷本息总额的一半，乘以房屋现值与购房总价（或者购房成本）的比值。

举例说明。购房总价一百万元，首付三十万元，贷款七十万元；婚后共同还贷本息合计四十万元；离婚时房屋现值二百万元。增值比例是二比一。共同还贷部分的一半是二十万元，再乘以二，补偿额为四十万元。

这个算法不是法定公式，各地法院的做法略有差异，有的按「共同还贷本金」算，有的按「本息合计」算，有的用「房屋现值减购房成本」的差额按比例分。所以办案时要查当地裁判习惯，不能直接套用。

还有一个细节：如果房价下跌，增值部分为负，补偿额可能低于共同还贷的一半，甚至可能不支持补偿。这一点常被忽略。

八、婚后买房，只写一个人名字

婚后买房，无论登记在谁名下，原则上都是共同财产。理由是第一千零六十二条：婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。购房款来源于工资、经营收益的，属于共同财产；用共同财产买的房，当然是共同财产。

登记在一方名下，只影响对外处分：登记方可以单独与第三人交易，第三人善意取得的，另一方只能向登记方主张赔偿。这不影响内部分割。

两种例外情形要记住。

第一种，全部购房款来源于一方的婚前个人财产，且有完整证据链（银行流水能一笔一笔对应）。这时房屋可能被认定为个人财产，但举证难度很高，因为婚后资金混同非常普遍。

第二种，一方父母全额出资，登记在自己子女名下。按解释一第二十九条，婚后父母出资「依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照共同财产处理」。注意这里的表述：婚后出资原则上按共同财产处理，除非有明确约定只赠与自己子女。这与婚前出资的规则正好相反。

所以「婚后我爸妈出钱买的房，写我名字，是我的」这句话，在法律上是不成立的，除非有明确的赠与协议或者转账备注。

九、父母出资：四条分岔

父母出资是这类案件的最大变量，必须按四条线分开。

第一条线：婚前出资，登记在自己子女名下。原则上是对自己子女的赠与，属于个人财产。

第二条线：婚前出资，登记在双方名下。一般认定为对双方的赠与，属于共同财产。但如果有证据证明出资时明确表示只赠与自己子女，仍可能认定为按份共有。

第三条线：婚后出资，登记在自己子女名下。原则上按共同财产处理，除非有约定只赠与自己子女。实务中，如果父母能提供书面赠与协议、转账备注「仅赠与某某」，法院可能支持个人财产的主张。

第四条线：婚后出资，登记在双方名下。属于共同财产，基本没有争议。

还有一个高频问题：父母出资是「借款」还是「赠与」？近年不少父母在子女离婚时主张出资是借款，要求返还。判断标准是：有没有借条、有没有约定利息与还款期限、有没有催收记录、出资时有没有说明。仅有转账记录，通常不足以认定为借贷；但如果转账备注写明「借款」，或者事后有微信确认，可能被认定为借贷。

这一类争议的本质是举证责任：主张借贷的一方要证明借贷合意；证明不了，推定为赠与。

十、房改房、安置房、小产权房

这三类房屋的权属特殊，分割规则也不同。

房改房。职工按成本价或者标准价购买的公有住房，产权情况复杂：有的取得完全产权，有的只有部分产权，有的附有限制转让的期限。分割时要先查清产权性质。如果只有部分产权，法院通常只处理使用权或者份额，不处理所有权。

安置房。拆迁安置所得的房屋，权属取决于原被拆房屋的性质与安置协议。如果原房屋是夫妻共同财产，安置房也是共同财产；如果原房屋是一方婚前财产，安置房的性质要按安置协议的约定判断。还有一类是按人头安置的，被安置人各自享有对应面积，这时要按人头拆分。

小产权房。建在农村集体土地上的房屋，没有合法的产权登记，法院一般不受理所有权确认或者分割的请求。实践中，法院可能对居住使用权作出安排，或者在离婚协议中由双方自行约定。要注意的是，小产权房的买卖合同一般无效，这一点在后面另有一篇专门讲。

十一、农村宅基地房与自建房

这一类的难点在于：它往往不是夫妻共同财产，而是家庭共有财产。

农村建房通常有几层出资：老人出一部分、夫妻出一部分、有时兄弟姐妹也出。房屋登记在户主名下。离婚时，女方主张分割，男方抗辩「这是我爸妈的房子」。

正确的处理顺序是两步。

第一步，分家析产。先确定家庭共有财产的范围与各人的份额。这一步要把所有共有人列为当事人，包括老人、成年的兄弟姐妹。

第二步，分割夫妻份额。在夫妻共同财产的范围内，再按离婚规则分割。

两步不能合并，也不能跳过第一步直接判「房屋归男方，补偿女方若干」，因为那样会处分到其他共有人的权利。

还有一个特殊规则：农村宅基地使用权具有身份属性，只有本集体经济组织成员才能享有。所以非本集体成员的一方（比如城镇户口的配偶），一般不能分得宅基地使用权，只能就房屋的出资或者增值主张补偿。

十二、按揭未还清的房子怎么分

这是实务中最常见的形态，因为大多数房子都还有贷款。

三个要点。

第一，贷款不影响分割，只影响补偿数额。房屋的现值要减去剩余贷款，得出净值，再按份额分。

第二，变更主贷人需要银行同意。离婚协议约定「房子归女方，贷款女方还」，如果银行不同意变更借款人，男方仍是名义借款人，仍要对银行负责。所以协议里要写明「男方有权在女方断供后追偿」，并保留证据。

第三，提前还贷的资金来源影响分割。如果一方用个人财产提前还贷，可能主张相应份额；如果用共同财产还贷，按共同还贷处理。

实务建议：能在离婚时一并解决贷款的，尽量一并解决，不要留到以后。因为一旦一方断供，另一方的征信会受影响，而且追偿成本很高。

十三、竞价、作价、拍卖：三种分割方式

法院处理房屋分割，只有三种方式。

第一种，作价补偿。一方得房，按评估价向另一方支付补偿款。这是最常用的方式，优点是保住房屋、交易成本低；缺点是需要得房方有支付能力。

第二种，竞价。双方都想要房，由法院组织竞价，出价高者得，并按出价向另一方补偿。优点是价格由市场决定，双方都服气；缺点是需要双方都有支付能力，且可能推高价格。

第三种，拍卖变卖。双方都不要房，或者一方要房但无力补偿，法院可以拍卖、变卖，分割价款。这种方式交易成本最高，实务中较少使用。

选择哪种方式，取决于三个因素：双方的意愿、支付能力、以及房屋是否有贷款或者查封。

还有一个技术问题：评估价与市场价的差异。法院通常委托评估机构出具评估报告，评估价往往低于市场成交价。所以当事人对评估价有异议的，要及时申请重新评估或者补充评估。

十四、居住权与暂住安排

房子判给一方，另一方没地方住，这是实务中最现实的难题。

有三种解决办法。

第一种，设立居住权。民法典规定，可以在他人房屋上设立居住权，需要书面合同并办理登记。离婚时可以约定无房一方对房屋享有若干年的居住权，办理登记后具有物权效力，即便房屋转让，居住权仍然存在。

第二种，约定暂住期限。在离婚协议或者判决中写明「某方可以在房屋内暂住若干月」，这属于债权约定，效力弱于居住权，但操作简单。

第三种，经济帮助。民法典规定，离婚时一方生活困难的，另一方应当给予适当帮助。无房居住属于生活困难的情形之一，可以主张一次性或者分期经济帮助。

实务中，居住权的约定要特别注意三点：一是必须办理登记，不登记不设立；二是要写明期限、范围（是否包含附属设施）、费用承担；三是要约定解除条件（比如再婚、购房、死亡）。

十五、房屋增值与装修投入

这两项经常被混在一起算，其实要分开。

房屋增值。增值属于原物的孳息或者自然增值，随原物归属。共同财产的房子，增值共同分享；个人财产的房子，增值归个人，但婚后共同还贷部分的对应增值要给对方补偿。

装修投入。装修是附合，附着于房屋，不能单独取回。分割时通常折算成补偿：一方出资装修的，由得房方给予相应补偿。补偿数额按装修的现值计算，不是按当初的花费，因为装修会折旧。

还有一个细节：婚前一方出资装修另一方的房子，婚后共同居住。离婚时，出资方可以主张装修补偿，但不能主张房屋份额。这一条在实务中经常被误解。

十六、一方擅自卖房

一方未经另一方同意，把共同共有的房子卖了，怎么办？

分三种情形。

第一种，第三人善意取得。第三人不知道也不应当知道是共同财产，支付了合理对价，办理了过户登记。这时房屋归第三人，另一方只能向擅自处分的一方主张赔偿。

第二种，第三人非善意。第三人知道是夫妻共同财产，或者以明显不合理低价购买，或者没有办理登记。这时另一方可主张买卖合同无效或者不产生物权变动效力，追回房屋。

第三种，尚未过户。即便第三人善意，如果还没有办理过户登记，另一方可以申请异议登记或者提起诉讼，阻止过户。

实务建议：发现对方有卖房迹象，立即做三件事——到不动产登记中心申请异议登记（防止过户）、向法院申请财产保全、保留对方处置财产的证据（用于主张少分或者不分）。

十七、假离婚与财产协议

「假离婚」在法律上不存在。只要办理了离婚登记，婚姻关系就解除了，离婚协议中的财产分割条款也随之生效。

实务中常见的纠纷是：一方以「买房资格」「躲避债务」为由，说服另一方办理离婚并约定房屋归一方，事后拒绝复婚。这时另一方能否主张协议无效？

答案是：很难。除非能证明协议存在欺诈、胁迫，或者双方有明确的「假离婚」合意（比如书面约定「本次离婚仅为购房，事后再复婚并恢复财产」）。仅有口头约定，举证极难。

所以对这一类风险，唯一的建议是：不要办假离婚。如果一定要办，任何关于「事后恢复」的约定，都要落在纸上。

婚内财产协议则是另一回事。夫妻可以书面约定财产归属，这类协议只要不违反法律强制性规定、不损害第三人利益，一般有效。但要注意：约定「债务由一方承担」不能对抗善意债权人。

十八、举证：六类材料

房产分割的举证，围绕六类材料展开。

第一类，权属材料。不动产权证、购房合同、预售合同、备案表。用于确定购房时间、登记情况。

第二类，出资材料。银行流水、转账记录、收据、发票、贷款合同、还款记录。这是最核心的一类，用于确定谁出了多少钱、什么时候出的。

第三类，父母出资材料。父母账户的转账记录、备注、赠与协议、借条、微信聊天记录。用于区分赠与还是借贷、赠与给谁。

第四类，还贷材料。还款账户流水、提前还贷凭证、公积金提取记录。用于计算共同还贷数额。

第五类，房屋现状材料。评估报告、装修合同与发票、物业费缴纳记录、水电费记录。用于确定现值与投入。

第六类，过错与贡献材料。照顾子女、赡养老人的记录；对方出轨、家暴、转移财产的证据。用于争取照顾性分配。

实务提醒：银行流水要打全，不要只打几页。很多案子的胜负，取决于某一笔转账能不能对应上。

十九、五套抗辩与应对

第一套：房产证是我的名字，房子就是我的。答：登记只解决对外处分，内部份额看夫妻财产制。婚后买房无论写谁的名字，原则上都是共同财产。

第二套：首付是我爸妈出的，跟你没关系。答：看时间与约定。婚前出资原则上是对自己子女的赠与；婚后出资原则上按共同财产处理，除非有明确约定只赠与自己子女。

第三套：贷款是我在还，你没出钱。答：婚后还贷的资金来源于工资，工资属于共同财产。所以「谁在还」在法律上意义不大，「用什么钱还」才是关键。

第四套：房子是我婚前的，增值也是我的。答：婚前全款买房，增值归个人；但如果是婚前首付、婚后共同还贷，共同还贷部分的对应增值要补偿对方。

第五套：离婚协议已经写清楚了，不能再变。答：协议有效，但如果有欺诈、胁迫，或者订立时存在重大误解、显失公平，可以在法定期限内主张撤销。另外，离婚后发现对方隐藏、转移财产的，可以请求再次分割。

二十、实操指引

给准备离婚的一方的清单。

第一步，摸清家底。把家里所有房产查一遍：几套、在哪、登记在谁名下、有没有贷款、贷款余额多少。查询途径包括不动产登记中心（本人可查名下房产）、贷款银行、公积金中心。

第二步，固定出资证据。打出近十年的银行流水；找出购房合同、付款凭证；整理父母出资的转账记录与聊天记录。

第三步，评估现值。可以委托评估机构，也可以参考同小区近期成交价。评估时点通常是离婚时或者起诉时。

第四步，设计方案。是想要房还是想要钱？如果要房，能不能支付补偿款？如果要钱，对方有没有支付能力？

第五步，谈判或者起诉。谈判时把计算过程写清楚，比空口要价有效得多。

第六步，落地执行。协议或者判决生效后，及时办理过户、变更贷款人、迁出户口。不要拖，拖了容易生变。

二十一、常见问题

问：婚后买房只写了老公的名字，我能分吗？

答：能。婚后买房原则上属于共同财产，登记在一方名下不影响内部分割。

问：房子是婆婆出钱买的，写我老公名字，我能分吗？

答：要看是婚前还是婚后出资。婚前出资原则上是对自己子女的赠与，属于个人财产；婚后出资原则上按共同财产处理，除非有明确约定只赠与一方。

问：婚前首付、婚后一起还贷，我能分多少？

答：房屋归登记一方，你获得补偿。补偿额大致是共同还贷本息的一半，乘以房屋增值比例。具体算法各地略有差异。

问：房子还有贷款，法院会怎么判？

答：通常判归一方，剩余贷款由该方承担，并向另一方支付补偿。变更主贷人需要银行同意，办不下来就先按原合同还款，内部再追偿。

问：离婚时房子没分，以后还能再分吗？

答：能。离婚时未处理的共同财产，离婚后可以另行起诉分割。但要注意诉讼时效。

二十二、四个误解

误解一：房产证写谁的名，房子就是谁的。错。对内看夫妻财产制，不看登记。

误解二：谁还贷款，房子就是谁的。错。婚后还贷的钱是共同财产，还贷行为不改变权属。

误解三：父母出的钱一定是赠与。错。有借贷合意的，可能被认定为借款，要返还。

误解四：离婚协议签了就不能反悔。错。存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的，可以在法定期限内主张撤销；发现隐藏转移财产的，可以请求再次分割。

二十三、三个情形推演

情形一：男方婚前首付三十万买总价一百万的房，婚后共同还贷四十万，现值两百万，登记在男方名下。结论：房屋归男方，剩余贷款男方承担，补偿女方约四十万（共同还贷一半二十万乘以增值比例二）。

情形二：婚后男方父母出资两百万全款买房，登记在男方名下，无书面约定。结论：原则上按共同财产处理，女方可以主张分割。男方如果主张是个人财产，要证明父母明确表示只赠与自己。

情形三：农村自建房，登记在男方父亲名下，夫妻婚后出资翻建。结论：先分家析产，确定夫妻在家庭共有财产中的份额，再分割夫妻份额。女方如果是城镇户口，一般不能分得宅基地使用权，只能就出资与增值主张补偿。

二十四、与债务、执行的交叉

房子是最大的财产，也是债权人最关注的财产。

三种情形要分清。

第一，夫妻共同债务。债权人可以申请执行夫妻共同财产，包括登记在一方名下的房屋。离婚协议约定房屋归一方，不能对抗债权人。

第二，一方个人债务。债权人原则上只能执行债务人的个人财产与共同财产中的相应份额。实务中，法院可能先查封房屋，再由另一方提出执行异议或者析产诉讼。

第三，虚假债务。一方在离婚前伪造债务，企图多分财产。这类情形可以通过笔迹鉴定、资金流向核查、债权人关系调查来识别。查实的，可以主张对方少分或者不分。

对债权人的建议：起诉时把夫妻双方都列为被告，主张共同债务；判决后及时申请执行，不要等离婚分割完成再行动。

二十五、婚前房产婚后加名：加了一半还是加了一点

这一个动作在实务中极常见，结论却常被误解。

加名的法律性质是赠与：一方把自己名下的份额部分或者全部赠与另一方。完成变更登记后，赠与生效，房屋变成共同所有或者按份共有。

但「共同所有」不等于「一人一半」。分割时法院会看四样东西。第一，出资来源。房子是加名方婚前个人全款买的，说明贡献全部来自一方，法院可能判加名方分得大部分。第二，婚姻存续时间。结婚三年就离婚，与结婚二十年再离婚，结论差别很大，前者可能只给两到三成，后者可能接近对半。第三，有无子女与抚养安排，直接抚养子女的一方通常得到照顾。第四，有无过错，一方出轨、家暴，可能影响分配比例。

还有一种情形是「加名但未登记」：签了协议、写了承诺书，但没有到不动产登记中心办理变更。这时赠与尚未完成，赠与人在变更登记前一般可以撤销（经公证的赠与除外）。所以只有一纸承诺，不足以主张份额。

实务建议：拿到加名承诺的，尽快办理变更登记；办理不了的，至少做公证。

二十六、评估与税费：分割时容易被忽略的成本

分房子不只是分钱，还要付成本。这一块常被忽略，结果算出来的方案根本无法落地。

先说评估。法院委托评估机构出具评估报告，评估费通常按房屋价值的一定比例收取，由申请方先垫付，最终按份额分担。评估时点很关键：有的法院按起诉时，有的按判决时，有的按离婚登记时。时点不同，结果可能差出几十万。

再说税费。夫妻之间的房产变更，在婚姻关系存续期间办理的，通常免征契税；离婚后按协议或者判决办理过户的，各地执行口径不一，有的免征，有的按份征收。个人所得税方面，转让自用五年以上且是家庭唯一生活用房的，通常免征。具体要咨询当地税务部门，不能想当然。

再说交易成本。如果最终走拍卖，要付拍卖佣金、公告费、执行费，而且成交价往往低于市场价。所以拍卖通常是最后的选择。

还有一项隐性成本是时间。一场房产分割的诉讼，从立案到执行完毕，一两年很常见；涉及评估、竞价、上诉的，更久。当事人在设计方案时，要把时间成本算进去。

二十七、延伸阅读

婚姻家事相关：夫妻共同债务：一方借的钱，为什么另一方也要还、家务劳动补偿：全职带娃十年能要多少钱、跟损害赔偿是不是一回事、隐匿转移财产：离婚前把钱转走、把房过户，还能追回来吗。

房产与交易：房屋交付：开发商延期交房、面积缩水、质量不合格，怎么主张、宅基地上房屋买卖：卖给城里人有效吗、拆迁了钱归谁。

程序相关：离婚后子女抚养：孩子判给谁、抚养费给多少、能不能变更、婚姻过错赔偿：对方出轨、家暴，能要多少钱、什么时候提。