房产证加名、减名全流程：夫妻加名、父母子女加名走的路不一样
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
第一步：先分清你属于哪一种情形
四种：夫妻之间（婚内加名、婚前房婚后加名）、父母子女之间（赠与或买卖）、共有人之间调整份额（按份共有改共同共有，或改比例）、凭继承或离婚判决加名减名。前两种要交税、要双方到场；后两种走单方申请。先对着自己的情形选路，别听中介一句“加名很简单”就交钱。
婚前一方全款买的房，婚后加名属于赠与性质，和婚内共同财产加名不是一回事第二步：选路径，先算税费和以后再卖的账
夫妻婚内变更走变更登记，契税多数地方不征，具体由不动产所在地的税务联办窗口核定；父母子女之间走赠与或买卖，税种、税基不同，将来再出售时的原值认定也不同——赠与取得的房子，再卖时原值按赠与时的计税价格算，可能多缴一笔。同一套房，赠与和买卖哪个省，取决于房龄、是否唯一住房、以后卖不卖，让窗口出两种测算。
别自己在网上套公式，税费口径各地执行有差异第三步：贷款没还清，先去银行拿同意
房子在抵押状态，登记机构一般要求抵押权人（银行）出具同意变更的书面文件，或者先结清贷款、办完抵押注销登记再加名。银行同不同意，看剩余本金、还款记录和借款人资质，有的银行要求重新审贷、重签借款合同。这一步最容易白跑，先打贷款银行的贷后管理电话问清材料，再约登记号。
公积金贷款、组合贷要找公积金中心和商业银行两头确认，只问一家不够第四步：备齐材料，注意必须双方共同申请
不动产登记暂行条例第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请登记应当由当事人双方共同申请；继承、接受遗赠、凭法院或仲裁生效文书、姓名变更等情形可以单方申请。材料按第十六条准备：登记申请书、双方身份证明、权属证书、权属来源和登记原因文件（赠与合同、买卖合同或夫妻财产约定）、涉税完税或减免凭证。
夫妻财产约定要书面，口头约定在登记窗口不认第五步：到场、核验、缴税，一窗办完
双方本人带身份证原件到场，人脸核验、签字确认；确实到不了的，办一份委托公证，权限写具体——写明办理某处房产的转移登记、纳税申报、领证，别图省事写“全权代理”。多数政务大厅是登记和税务一窗受理，先缴税再受理登记，票据全部留好，领证和日后再交易都要用。
境外人士、港澳台居民另有身份证明要求，提前问窗口第六步：等办结、领证，核对证上份额
不动产登记暂行条例第二十条规定，登记机构应当自受理登记申请之日起 30 个工作日内办结，法律另有规定的除外；很多地方已压缩到几个工作日，以受理单上的承诺时限为准。领证时逐字核对：权利人姓名、共有方式（共同共有还是按份共有）、份额比例、坐落和面积。发现写错当场申请更正，别等用的时候才发现。
写“共同共有”不等于离婚时对半分，出资和约定仍是分割时的关键第七步：被退件、被拒、对方不配合怎么办
材料不齐的，登记机构应当当场书面告知不予受理并一次性说清要补什么，没当场书面告知的视为受理。不予登记的，按第二十二条要书面告知理由，凭书面决定申请行政复议或提起行政诉讼。家里谈不拢、对方拒不到场，就走诉讼：离婚析产、继承、共有物分割拿到生效判决或调解书后，可以单方申请登记，不必再求对方签字。
起诉前先查清房子有没有被另案查封，查封状态下判决也过不了户材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 身份证明 | 双方身份证、户口簿；境外或港澳台居民按登记机构要求提供身份证明 |
| 权属证书 | 不动产权证（或房产证、土地证）原件，有共有权证的连同提交 |
| 原因文件 | 赠与合同、买卖合同，或夫妻财产约定书；凭判决的提交生效判决与生效证明 |
| 涉税凭证 | 完税证明或减免税证明，登记与纳税多为一窗联办，现场取得 |
| 抵押同意 | 贷款未还清的，提交银行同意变更的书面文件或抵押注销材料 |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 登记办结 | 自受理之日起 30 个工作日内，法律另有规定的除外 | 《不动产登记暂行条例》第二十条 |
| 材料补正 | 应当场书面告知并一次性告知补正内容，未当场告知视为受理 | 《不动产登记暂行条例》第十七条 |
| 对不予登记不服 | 六十日内申请行政复议，六个月内提起行政诉讼 | 《行政复议法》《行政诉讼法》关于期限的规定 |
最容易踩的坑
登记簿上的共有方式和份额才是关键。写按份共有并注明比例，分割时按比例；写共同共有，也要结合出资、婚龄、还贷和书面约定综合认定，不是自动对半分。加名前想清楚写哪种、写多少，别等离婚时才发现自己只有三成。
抵押状态下变更权属，登记机构要银行同意函，没有就当场退件，白跑一趟还耽误时间。先打贷后管理电话，问能不能出同意函、要不要重新审贷、需不需要先还一部分本金，再决定是加名还是先还贷解押。
不动产物权变更经登记才发生效力。夫妻之间写个“房子有你一半”的协议却不办登记，遇到查封、执行、再出售时，你的权利很难对抗第三人。协议只能约定内部关系，对外效力靠登记簿。
当下省税不等于以后省。赠与取得的房产再出售，原值按赠与时的计税价格认定，差额可能很大，个税差出一大截。先让窗口把两种路径的当下税负和未来出售成本都算一遍，再签字。
“全权代理”容易被用于再抵押、再出售，人在外地也拦不住。委托公证要写清房产坐落、办理事项、权限范围、期限，最好注明不得转委托，事情办完及时撤销，别把委托书长期放在别人手里。
法条原文
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
这条流程最常被问到的几个问题
夫妻加名要交契税吗？
贷款没还清能加名吗？
加名之后离婚怎么分？
对方不配合到场怎么办？
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