二手房交易风险判定器
二手房买卖最容易出事的不是价格，是产权：房子还有贷款没解押、被法院查封、配偶没签字、户口赖着不迁、里面还住着租客、卖方一房二卖。选一个最要紧的问题，填总价、已付款和定金，按民法典判合同是否有效、能不能要求过户、定金与违约金怎么择一主张，算出卖方该退赔多少、买方违约会损失多少。
计算口径与依据
- 定金上限：不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金效力；实际交付多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额 （民法典第五百八十六条）。
- 定金罚则：给付定金一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还 （第五百八十七条）。双倍返还是「返还本金 ＋ 等额赔偿」，不是「再给两倍」。
- 违约金与定金不能并用：既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方只能选择适用违约金或者定金条款； 定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失（第五百八十八条）。
- 违约金过高或过低都可以请求调整：低于损失的可请求增加，过分高于损失的可请求适当减少，实务口径常以「超过损失 30%」为参考 （第五百八十五条）。
- 物权与合同分开看：合同自成立时生效，未办过户不影响合同效力（第二百一十五条）；但房屋所有权转移以登记为准 （第二百零九条）。所以「合同有效」不等于「一定能把房子拿过来」。
- 抵押不影响合同效力，抵押期间可以转让，抵押权不受影响；过户前仍需注销抵押登记（第四百零六条）。
- 共有房屋处分：共同共有需全体共有人同意，按份共有需占份额三分之二以上的共有人同意（第三百零一条）。
- 租赁与优先购买权：买卖不破租赁（第七百二十五条）；出租人出卖前应通知承租人，承租人 15 日内未明确表示购买视为放弃 （第七百二十六条）。
- 中介跳单：利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当支付报酬（第九百六十五条）。
常见问题
卖方反悔不卖了，能强制他把房子过户给我吗？
可以起诉要求继续履行、协助过户（民法典第五百七十七条），法院是否支持要看有没有履行障碍：房屋没有查封、抵押能解除、共有人同意、买方有能力付清尾款，一般会支持。如果房子已经过户给别人，或者法律上、事实上已不能履行，就只能解除合同、要求返还已付款并赔偿损失（第五百八十条）。起诉时尽早申请财产保全查封房屋，防止对方抢先过户。
定金和订金有什么区别？交了两万定金能要回来吗？
只有写明「定金」并实际交付的，才适用定金罚则。给付定金一方不履行致使合同目的不能实现的，无权要求返还；收受定金一方不履行的，应当双倍返还（民法典第五百八十七条）。写成订金、意向金、认筹金的，一般按预付款处理，合同没成应当返还。定金不得超过总价 20%，超过部分不产生定金效力（第五百八十六条）。
房子还有贷款没还清，买卖合同有效吗？
有效。抵押不影响合同效力，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响（民法典第四百零六条）；但过户前必须先注销抵押登记。卖方拖延解押的，可以催告后解除合同并索赔；卖方签约时故意隐瞒抵押的，还可以以欺诈为由请求撤销合同（第一百四十八条）。
卖方户口一直不迁走，能起诉要求他迁出吗？
不能。户口迁移属于公安机关户籍管理事项，不属于人民法院民事案件受理范围，法院不会判决强制迁出户口。能主张的是合同约定的违约责任：合同写了逾期迁出户口的违约金，按约定要；没有约定的，只能主张实际损失，举证难度较大。所以买二手房时，户口条款和违约金一定要写进合同。
⚠ 本工具结果仅供一般性参考，不构成正式法律意见；本页为交易风险判定工具，不构成法律意见；不动产登记状态、查封与抵押情况请以登记机构查询结果为准。