中介骗取购房资格定什么罪，不能一概而论，因为「骗取购房资格」这四个字底下藏着三种完全不同的行为，对应三个完全不同的法律后果。
第一种，造假证。伪造、变造、买卖离婚证、完税证明、社保缴纳记录、户籍材料，按刑法第二百八十条第一款处理——伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章，基本档三年以下，情节严重的三年以上十年以下。这是最重的一档。
第二种，骗钱。收了「代办费」「包装费」「资格费」，实际根本没办成、或者用假材料糊弄，数额较大的按诈骗罪处理，第二百六十六条，最高可到无期徒刑。
第三种，只钻政策空子、不造假。比如研究各区政策差异、帮客户选对申报路径、指导材料如何准备——这类行为不构成犯罪，但可能被住建部门行政处罚、被列入失信名单。
分界线在「有没有伪造」。有伪造，走第二百八十条；没有伪造但拿了钱不办事，走诈骗；两者都没有，最多是行政违规。本文把这三条线分别讲清楚。
一、第二百八十条：伪造证件的三个层次
- 第二百八十条 伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。
- 伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金。
- 伪造、变造、买卖居民身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于证明身份的证件的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
这一条分三款，对应的对象不同，量刑也不同，实务中最容易出错的是「这个证件属于哪一款」。
第一款管国家机关的公文、证件、印章。购房资格造假最常涉及的材料——离婚证（民政部门核发）、完税证明（税务部门出具）、社保缴纳记录（社保经办机构出具）、户籍证明（公安机关出具）——都属于国家机关的证件或公文。情节严重时三年以上十年以下，这是三款里最重的一档。
第二款管公司、企业、事业单位、人民团体的印章。注意这一款只写「印章」，没有写「公文、证件」。所以伪造一份公司收入证明（盖假章），按第二款处理；伪造一份社保局出具的缴纳证明，按第一款处理。两者的量刑档不同。
第三款管身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等可以用于证明身份的证件。这一款的情节严重是三年以上七年以下，比第一款轻。
再往下还有两条容易忽略的：
- 第二百八十条之一 在依照国家规定应当提供身份证明的活动中，使用伪造、变造的或者盗用他人的居民身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于证明身份的证件，情节严重的，处拘役或者管制，并处或者单处罚金。
- 有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。
这一条的要点在「使用」二字，且法定刑很轻——拘役或者管制，并处或者单处罚金。它管的是「拿假证去办正事」的人。第二款还明确：同时构成其他犯罪的，从一重。这意味着如果使用假证的行为同时构成诈骗，就按诈骗处理。
对中介来说，这一条的意义是：买假证的人和用假证的人，也可能被单独追责。不是只有做假证的人才有事。
二、诈骗罪：收了钱没办事
- 第二百六十六条 诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
中介类诈骗的典型结构是：声称有内部渠道、有关系、能「包装」资格，收取数万至数十万不等的费用，实际上什么也没办成，或者用假材料敷衍，最终客户既拿不到资格，钱也退不回来。
认定要点有三个：
要点一，有没有虚构事实或隐瞒真相。「我有内部关系」「保证通过」「百分之百办成」这些话，如果根本不存在，就是虚构事实。
要点二，有没有非法占有目的。收了钱之后是去办事了（哪怕没办成），还是直接挥霍、转移、失联？前者更接近民事违约，后者指向诈骗。
要点三，数额。诈骗罪的入罪门槛按各地标准执行，通常三千元至一万元起。数额越大，档位越高。
这里必须提醒一个辩护要点：中介收取服务费但确有实际投入（跑腿、咨询、材料准备），只是最终没办成，不宜轻易认定为诈骗。这种情况更接近服务合同纠纷，应当走民事途径。区分的关键是「有没有真实的履约行为」——有没有实际去递交材料、有没有与客户保持沟通、有没有在办不成时主动退款。
三、真实判例：链条式造假的量刑规则
孙某强、韩某平等伪造国家机关证件、印章案（北京市第二中级人民法院）的裁判要旨是：被告人通过发展下线实施伪造国家机关证件、印章犯罪，相关犯罪行为呈现链条式共同犯罪结构的，根据被告人实施伪造国家机关证件、印章行为的手段、规模、持续时间，伪造证件、印章的种类和数量以及对社会的危害程度，依法定罪量刑。对处于犯罪链条顶端，且在共同犯罪中起主要作用的被告人，应当按照其本人及所负责的下级涉案人员实施的全部犯罪论处。
这段要旨对中介类案件有两个直接的适用价值。
第一，量刑看五个维度，不是只看数量。手段、规模、持续时间、证件的种类和数量、对社会的危害程度。这意味着辩护时不能只盯「做了几张」，还要争「手段是否恶劣」「持续时间是否短」「危害后果是否严重」。购房资格造假如果只是给一两个客户做了材料，与规模化、长期化、跨区域作业，量刑差别很大。
第二，链条顶端按全部犯罪论处。这一句是中介最需要听清的。中介往往是链条的中间环节——上面有制假的人，下面有买假证的客户。如果被认定为「处于犯罪链条顶端且在共同犯罪中起主要作用」，就要对「本人及所负责的下级涉案人员实施的全部犯罪」负责，而不是只对自己经手的那几张负责。反过来，如果中介只是把客户介绍给制假者、从中拿介绍费，其地位更接近居间，量刑评价应当不同。
这条规则也解释了为什么同案被告人的刑期可能差好几倍：不是法官随意，而是各自在链条中的位置不同。
四、三罪的对照与竞合
| 行为 | 罪名 | 法条 | 量刑区间 |
|---|---|---|---|
| 伪造、买卖离婚证、完税证明、社保证明 | 伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪 | 第280条第1款 | 三年以下；情节严重三年以上十年以下 |
| 伪造公司收入证明、单位公章 | 伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪 | 第280条第2款 | 三年以下 |
| 买假证、用假证去申报 | 使用虚假身份证件、盗用身份证件罪 | 第280条之一 | 拘役或管制，并处罚金 |
| 收「代办费」不办事、用假材料骗钱 | 诈骗罪 | 第266条 | 三年以下至无期徒刑，按数额分档 |
四种行为可能同时发生。比如中介既伪造了社保证明，又收了客户二十万「包装费」，还拿假证去申报——这时就可能同时触犯第二百八十条第一款、第二百八十条之一、第二百六十六条。
处理规则是：不同行为、不同法益的，数罪并罚；一行为触犯数罪名的，从一重。伪造证件与骗取财物是两个行为，通常并罚；而「使用假证申报」与「诈骗」如果是同一个行为，则从一重。
五、哪些情形不构成犯罪
这一点必须讲清楚，因为大量被举报的中介其实够不上刑事。
情形一，只做政策咨询与路径规划。熟悉各区限购政策、帮客户判断用哪种方式申报更稳妥、指导材料清单——这些是正常的居间服务。前提是所有材料真实、由客户自己提供。
情形二，材料真实但客户不符合条件，仍然申报。这属于骗取购房资格的行政违法，住建部门可以撤销网签、限制交易、记入信用档案，但不构成伪造证件罪，也不构成诈骗（因为没有虚构事实骗取财物）。
情形三，收了钱没办成，但确有履约行为且愿意退款。这更接近合同纠纷。是否构成诈骗，要看有没有非法占有目的、有没有虚构能力、有没有逃避责任。
情形四，帮客户「垫资」或「代持」。这类操作本身不必然违法，但可能触及限购政策、贷款用途管制，风险在行政与民事层面，不必然进入刑事。
- 涉案材料是不是伪造的？由谁制作、在哪里制作、有没有付款记录？
- 中介收的钱与实际提供的服务是否大致匹配？有没有明显不符合市场行情的「资格费」？
- 有没有真实的履约行为？递交记录、沟通记录、退款记录。
- 中介在链条中的位置：是制假者、组织者，还是仅仅居间介绍？
- 客户是否知情？客户明知是假材料仍委托办理，也可能被追责。
六、被查之后的自保动作
第一，区分「我做的」与「别人做的」。把经手的每一笔业务按材料来源分类：客户自己提供的、我代为准备的、从第三方购买的。这三类的法律评价完全不同。
第二，保存全部沟通记录与流水。收费凭证、转账记录、聊天记录，既可能成为不利证据，也可能证明「确有履约」「已部分退款」。不要在事发后删除。
第三，尽快启动退款。在刑事程序启动前主动退还、在程序中积极配合退赔，都是实实在在的从宽情节。但要注意，退款的同时不要在陈述中承认「我一开始就打算骗」，两者矛盾会削弱可信度。
第四，评估是否属于「情节严重」。第二百八十条第一款的情节严重，实务中通常结合证件数量、次数、违法所得、造成的后果综合判断。把数量、次数、违法所得算清楚，是量刑辩护的基础。
第五，注意客户侧的连带风险。使用假证申报的客户，可能触犯第二百八十条之一；明知材料虚假仍委托办理，也可能被认定为共犯。这一点在向客户解释风险时应当说清。
七、几个常见误解
误解一：「我只是介绍，没亲手做假证，不算犯罪。」可能构成共犯。明知对方造假而居间介绍、提供帮助，属于帮助犯；在链条中起组织作用的，按主犯评价。
误解二：「客户自己同意用假材料，我就不算骗。」客户同意不阻却伪造证件的违法性。伪造国家机关证件侵犯的是国家机关的管理秩序，不是客户的个人法益，客户同意无效。
误解三：「房子最后没买成，就没造成后果。」第二百八十条是行为犯，伪造行为完成即既遂，不要求实际取得购房资格。没有买成只影响量刑，不影响定罪。
误解四：「退钱就没事了。」退钱是量刑情节，不是出罪事由。诈骗数额已经达到入罪标准的，退赃不能使犯罪消失，但可以争取不起诉或缓刑。
误解五：「这是行业惯例，大家都在做。」行业惯例不是违法阻却事由。恰恰相反，规模化、长期化会推高「情节严重」的认定。
八、延伸阅读
伪造类犯罪的量刑标准、以及中介服务的民事责任边界，是这条线上的两个延伸问题。伪造印章、公文、证件的量刑规则见伪造公司印章、公文、证件，会怎么判；中介服务纠纷的处理见家政、搬家、贷款中介被坑怎么办？服务纠纷的取证与索赔。
特别提示：本文讲的是罪名分流的一般规则，不针对任何具体机构或个人。购房资格类案件最容易出现的误判，是把「行政违规」当成「刑事犯罪」，或者反过来把「伪造证件」当成「民事纠纷」。当事人及家属在应对时，第一步应当是把涉案材料逐份核对来源，分清哪些是真实的、哪些是伪造的、由谁制作，再谈责任划分。
本文不构成正式法律意见，具体请以律师出具的正式法律意见为准。本文法条核对日期：2026 年 10 月，条文取自本地法规库现行有效版本。