网上看到的房源照片和实际不一样，谁担责

平台上那套房子照片通透、采光极好，租金比同小区低八百。你约了看房，中介带你走进一间朝北的小屋，说「那套刚租出去了，这套也不错」。最近问「网上租房照片与实际不符怎么办」的人不少，本文讲清谁能被追责。2025 年 9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》第十六条，对住房租赁企业提出四项硬要求：信息真实准确完整、不同渠道发布的信息一致、图片与实物一致、不得发布虚假或误导性信息、不得隐瞒或拒绝提供重要信息。

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先看这几个要点

一、条文原文

二、四种「不一样」，各自踩哪条线

「引流房」是执法重点。用虚假的低价房源吸引客户到店，再推荐其他房源，是行业长期存在的套路。第十六条明确禁止「虚假或者误导性房源信息」，这类行为可以直接投诉。

三、三类主体，责任不同

住房租赁企业（自营房源）：直接受第十六条约束。发布虚假信息的，住建部门可责令改正、警告，拒不改正按第四十一条罚款（2 万至 10 万元）；构成欺诈的，承担民事责任。

住房租赁经纪机构（中介）：受第二十五条约束，不得为不符合条件的住房提供经纪服务、不得代收代付租金押金、不得未经同意以当事人名义签约等；收费要明码标价（第二十六条）。发布虚假房源的，按第四十一条处理。

网络平台：按第三十六条，应当核验信息发布者的真实身份；知道或应当知道发布者提供虚假信息的，应当删除信息、保存记录、向有关部门报告；不得代收代付租金押金。平台未尽核验义务、造成损失的，可能承担相应责任。

个人房东：不直接适用第十六条（该条主体是企业），但发布虚假房源同样可能构成欺诈，按民法典与消费者权益保护相关规定处理。

四、被「照骗」了怎么办

第一步，截图存证。 房源页面、价格、面积、照片、发布者信息、发布时间，全部截图；用录屏把浏览路径录下来，防止页面被删改。

第二步，现场对比取证。 到现场拍同角度照片，记录实际面积、采光、噪音、设施状况。带看人的话也录下来（自己参与的对话可以录音）。

第三步，明确诉求。 还没签约的，直接换房源并投诉；已经签约的，看偏差程度：面积严重不符、无窗、隐瞒抵押或拆迁的，可主张欺诈撤销合同、退还租金押金、赔偿搬家损失；偏差轻微的，可要求降租或补偿。

第四步，投诉渠道。 住建部门（房源信息、企业资质）、市场监管部门（虚假宣传、价格欺诈）、平台客服（要求下架并处理发布者）。12345 可一并转办。

第五步，起诉。 金额较大或协商不成的，按合同纠纷或欺诈起诉，主张撤销合同、返还费用、赔偿损失。

五、边界与常见误区

误区一：「照片经过美化是行业惯例」。美化与失真是两回事。调亮度、修色差可以理解；用其他房源照片、隐瞒无窗、虚标面积，就是虚假信息。

误区二：「房子租掉了，带我看别的很正常」。用不存在或已租出的房源持续引流，属发布虚假信息，不是「正常推荐」。

误区三：「平台只是信息中介，不用负责」。第三十六条明确平台有核验身份、删除虚假信息、报告的义务。

误区四：「签了合同就只能认」。因欺诈订立的合同可以请求撤销，撤销后双方返还；但要在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。

不适用本条的情形：个人房东直租的信息发布（不适用本条，但受民法典与广告法约束）；已明确标注「效果图」「样板间」且现场说明的，一般不构成虚假；房源在带看前已真实租出且及时下架的，不属于虚假信息。

六、看房前的三个动作

第一，要求对方提供房源编码或产权信息，能在平台核验的优先。第二，要求实时视频看房，而不是只看图片；视频里让对方走到窗边、拍楼道、拍门牌。第三，把关键承诺写进合同：面积、朝向、有无窗户、租金是否含物业费与网费、是否另收服务费。写进合同的承诺，才有违约救济。

一句话总结：房源照片与实际不符，先看发布主体——住房租赁企业受第十六条约束，信息必须真实、多渠道一致、图片与实物一致，不得隐瞒重要信息；中介受第二十五条禁止清单约束；平台受第三十六条核验义务约束。被「照骗」了先截图、再现场对比，可投诉也可主张欺诈撤销合同、退费赔偿。

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以上内容为一般性法律知识介绍，不构成正式法律意见。具体案件请结合房源页面截图、现场证据与合同文本，咨询执业律师后主张。