设了居住权的房子，还能不能卖、能不能被法院拍卖

老人再婚前把房子留给子女，同时给老伴设一份居住权，这种安排越来越多。随之而来的问题就是：设了居住权的房子还能不能卖能不能被法院拍卖。结论是都能——可以卖，也可以拍卖，但这份居住权会跟着房子走，买房的人和拍下房子的人都得认。这篇把「居住权不破买卖」这条线索讲清楚。

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先说结论

结论：居住权不阻止房子流通，它只是跟着房子一起被接手。

先看居住权是什么：

设立方式也很明确：

一、可以卖，但买受人要接着受约束

结论：所有权可以转让，居住权不受影响，谁买谁接手。

居住权是登记在不动产上的用益物权，它和所有权是两回事。所有权人可以把房子卖掉，只是卖掉后房子上还挂着一份居住权登记。买受人取得所有权之后，居住权人仍然可以在房子里居住、使用。

这就是常说的「居住权不破买卖」。它和「买卖不破租赁」的逻辑类似，但效力更强——租赁是合同关系，居住权是物权，登记之后就具有对抗第三人的效力。买房的人不能拿「我是新房东」当理由把居住权人清出去。 所以买房时遇到带居住权的房子，最要紧的一步是查不动产登记簿。登记簿上有没有载明居住权、居住权人是谁、期限到哪一天，一目了然。中介或卖方如果只说「没事、人搬走了」，不如查一次登记簿。 对卖方来说，带居住权的房子市场上通常卖不上价，原因是买方要接受这个负担。但即便卖价打了折，所有权仍然可以转让，不存在「设了居住权就不能卖」这回事。

二、可以拍卖，通常是带居住权拍卖

结论：法院能拍卖，但居住权继续有效，拍卖公告会把它写明，成交价因此受影响。

房子被设了抵押、又被法院查封执行时，能不能拍卖？可以。拍卖处置的是所有权，不是消灭居住权。法院在拍卖前会调查该房屋的权利负担，把居住权写进拍卖公告和评估报告。

对竞买人的影响很直接：拍下一套带居住权的房子，你拿到的是所有权，但居住权人可能还在里面住，最短到对方去世或者期限届满。所以这类房子在拍卖市场上价格往往低于市场价，理性竞买人会把这部分负担折算进出价。 如果法院没有披露居住权、买方事后才知道，可以就公告披露是否完整提出异议；一般情况下，带居住权的房屋在公告里都会写明，竞买人应自行查看。 对债权人来说，带居住权的房子拍卖价格低，能拿回的钱就少，这是设立居住权时应当预见的后果。所以债权人在接受房屋抵押前，也应查清有没有居住权。

三、不得转让、不得继承，期限到了就消灭

结论：居住权是给特定人用的，不能转给别人，也不能继承，人和期限决定它的寿命。

这几条合起来，给出居住权的三个特点：

• 专属性：只属于登记的居住权人，不能转让给他人，也不能作为遗产继承。
• 不得出租：设立居住权的住宅原则上不能出租，除非另有约定。
• 有期限：可以约定一定年限，也可约定为终身。期限届满或者居住权人死亡，居住权就消灭。

消灭之后有一件容易被忽略的事：要及时办理注销登记。如果居住权人已经去世或者期限已到，登记簿上还留着这条记录，会给房子再次交易、抵押带来麻烦。所有权人应主动去登记机构办理注销。

常见问题

结论：下面几个问题最常被问到。

老人给我设了居住权，我能不能把它转卖给别人？

不能。居住权不得转让、不得继承，只属于登记的权利人本人，不能当成资产转让。

我买了带居住权的房子，能不能要求居住权人搬走？

不能。居住权登记在先，具有对抗效力，所有权转让不影响居住权，你要继续受它约束，直到居住权期限届满或者权利人去世。

法院拍卖带居住权的房子，我要注意什么？

看清拍卖公告和评估报告里对居住权的披露，把它折算进你的出价。拍下后居住权仍然有效，不能以所有权人身份强行要求对方搬离。

居住权人去世了，登记簿上还有记录，怎么办？

应当及时办理注销登记，把这条权利负担从登记簿上消除，避免影响房屋后续的买卖、抵押。

一句话：居住权不挡房子的买卖和拍卖，它只是跟着房子一起被接手，直到期限届满或者权利人去世才消灭。相关情形还可参阅居住权怎么设立？对买卖、租赁有什么影响与居住权可以继承吗？老人设立居住权有何影响？、拍卖成交后反悔，要承担什么责任？。

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以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。