参考案例某银行股份有限公司厦门分行与武汉万某住房租赁服务有限公司案外人执行异议案

某银行股份有限公司厦门分行（以下简称某银行厦门分行）与鑫某顺公司、徐某、沈某勇金融借款合同纠纷一案，因三债务人不能履行还款义务，某银行厦门分行申请将抵押物折价拍卖、变卖后所得价款优先受偿，并向福建省厦门市中级人民法院申请强制执行，执行依据为厦门市鹭江公证处出具的（2013）厦鹭证金字地01400号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。厦门市中级人民法院受理执行案号为（2014）厦执行字第374号。

执行期间，厦门市中级人民法院于2014年7月24日查封被执行人徐某名下抵押物湖北省武汉市洪山区和平乡三角路村某房产（以下简称案涉房产），并于2017年1月12日前往现场查看，查明案涉房产当时系由徐某居住使用。案涉房产所在小区物业单位接受调查时表示，该房产2010年以后长期欠缴物业管理费，直至2016年4月9日才补交至当年年底。2017年1月13日，厦门市中级人民法院在案涉房产张贴公告，责令徐某及其他占用人于公告张贴之日起 30日内自行迁出案涉房产。

执行过程中，案外人方某鑫提出执行异议。经查，湖北省武汉市武昌区人民法院于2014年7月22日作出民事调解书，确认本案被执行人徐某与方某鑫就案涉房产签订的租赁合同有效，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局于2018年10月9日对该租赁事实进行备案，有效期为2018年10月9日至2027年5月31日。2017年12月20日，厦门市中级人民法院作出（2017）闽02执异292号执行裁定，驳回方某鑫的案外人异议。后方某鑫不服该异议裁定，提起案外人异议之诉，厦门市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）闽02民初290号民事判决，驳回方某鑫诉讼请求，该判决已发生法律效力。

2022年6月20日，厦门市中级人民法院作出（2022）闽02执恢96号执行裁定，恢复对该案执行。案外人武汉万某住房租赁服务有限公司（以下简称万某公司）依据买卖不破租赁原则提出执行异议。经查，2022年9月29日万某公司与方某鑫签订《武汉市房屋出租委托代理合同》，约定方某鑫将案涉房产委托异议人对外出租，租期为2022年10月15日至2025年10月15日，每月租金4300元，按季支付。万某公司请求撤销、中止对案涉房产的执行，待2025年10月15日该公司租赁到期后再腾退交付。

厦门市中级人民法院于2023年7月14日作出(2023)闽02执异162号裁定：驳回万某公司的异议请求。该裁定已发生法律效力。本案争议焦点主要有三：一是本案执行异议的性质；二是本案执行行为合法性；三是关于万某公司的租赁权利如何保护。

其一，关于本案执行异议的性质。本案中，案涉房产的所有权人是被执行人徐某，而本案异议人所主张的权利来源是与方某鑫签订的租赁合同，而非与被执行人签订的租赁合同，且方某鑫所依据的其与徐某之间租赁法律关系已经被2017年案外人异议救济程序中生效法律文书作出认定，不具有对抗强制执行的效力。因此，万某公司所主张的权利来源已经不复存在，对其异议请求应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十二条的规定进行审查，即对本案查封、腾退案涉房产的合法性进行审查。

其二，关于本案执行行为合法性的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，2020年修正）第二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第一条的规定，执行法院可以查封被执行人名下的不动产并应当及时采取拍卖、变卖等执行措施。本案中，案涉房产登记在被执行人徐某名下，长达近十年的时间中因被执行人、案外人等缘故未推进房产的处置，人民法院在2023年依法再次启动司法处置程序符合法律规定。

其三，关于万某公司的租赁权利如何保护的问题。本案中，万某公司取得租赁权如前所述不具有排除强制执行的权利来源，且即便是在时间节点上，其权利取得的时间也远在本案抵押权设定和法院查封之后，更无法排除强制执行。作为专业从事租赁行业的商事主体，其应当具有判断从承租人处转承租不动产所面临法律风险的能力、条件和方式，其在本案强制执行中受到的损失属于其自身所面临的商业风险，可以通过主张违约责任的方式另行救济。在不动产执行过程中，次承租人是否享有排除强制执行的合法权益，取决于承租人所享有的权利。在承租人提出的案外人异议已被人民法院在异议之诉程序中驳回的情况下，次承租人以“买卖不破租赁”为由主张保护其租赁权的，人民法院不予支持。