参考案例丁某与日照某资本管理公司执行监督案

日照市某资本管理有限公司与姜某借款合同纠纷一案，山东省日照市中级人民法院（以下简称日照中院）委托甲公司对姜某所有的日照市月XX房产进行网拍询价，该公司于2021年3月15日出具《司法网拍房地产询价报告书》，明确“估价对象为独栋别墅，有院落一处，铁艺围墙”，给出询价结果为931.83万元。2021年3月17日，日照中院作出（2016）鲁11执413号之七执行裁定，裁定拍卖上述房产。日照中院在某宝网发布案涉房产的拍卖公告，标明评估价为9318300元，起拍价6522900元，加价幅度为10000元，竞价周期一天。期间，丁某以9772900元的报价拍得案涉房产。但丁某未在拍卖公告约定时间交纳拍卖尾款。丁某向日照中院提出异议称，其在竞买后联系房屋权利人才得知，房屋所处院落不在拍卖范围内，房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项。

根据规定，在案涉房产的拍卖说明中，没有说明院落状况，导致竞买人产生重大误解，请求撤销拍卖；且法院拍卖行为存在未按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第十三条规定公示评估报告副本，以及拍卖房产占有使用、附随义务等现状的情形，应当撤销拍卖。

日照中院经审查，认为案涉房产是建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属，姜某主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，既无证据又于法无据，于2022年1月17日作出（2022）鲁11执异2号执行裁定，驳回丁某异议。丁某不服，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）申请复议，山东高院认为，建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属；复议申请人主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，没有证据证实，于2022年3月29日作出（2022）鲁执复93号执行裁定，驳回丁某复议请求。丁某不服，向最高人民法院申请执行监督。最高人民法院于2023年9月28日作出（2023）最高法执监260号执行裁定，驳回丁某的申诉。

法院生效裁判认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条系对撤销拍卖的一般规定，《网络司法拍卖规定》第三十一条对撤销网络司法拍卖作了明确规定，本案系网络司法拍卖，应优先适用《网络司法拍卖规定》的规定。

其次，本案中，丁某主张拍卖公告存在严重失实，致使其产生重大误解、造成重大损失，请求撤销拍卖。对此，需要结合具体情况，综合考虑未公示副本行为是否会“造成重大误解”“造成重大损失”。本案中，丁某主张，在参与竞拍后得知，房屋所有权人姜某认为评估报告房屋价款中不包含院落及院落的装修价值，并明确表示不会配合申请人办理院落及院落装修交接手续。但日照中院在（2021）鲁11执异60号执行裁定中认为，日照市月XX房产，是建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属，姜某主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，既无证据又于法无据，驳回姜某的异议。姜某对此不服，向山东高院申请复议，山东高院（2021）鲁执复322号执行裁定认为，“建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属；

复议申请人主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，没有证据证实”，驳回姜某的复议。

由此可见，丁某所称后来得知“房屋所处院落不在拍卖范围内”以及“房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项”的问题与事实不符，丁某对拍卖公告中案涉房屋包含院落的理解正确，不存在重大误解致使购房目的无法实现应予撤销拍卖的情形。日照中院未按照《网络司法拍卖规定》第十三条的规定，在拍卖公告当日通过网络司法拍卖平台公示评估报告副本的行为虽有瑕疵，但不符合《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的应予撤销网络司法拍卖的情形。网络司法拍卖中，未公示副本行为是否会“造成重大误解”“造成重大损失”应结合具体案情分析，综合判断是否存在重大误解致使购房目的无法实现应予撤销拍卖的情形。若不存在“造成重大误解”“造成重大损失”，则虽然拍卖公告通过网络司法拍卖平台公示评估报告副本的行为有瑕疵，但仍不符合应予撤销拍卖的情形。