参考案例徐某华诉邱某明离婚分割财产纠纷案

一、案情速览

农村宅基地上的两层自建房，评估价只有十五万七千六，一审判给女方十万，二审维持，再审改成了各占一半产权、房子归男方使用、每月付一千元占有使用费。

改判的理由不是男方有过错——一审判的时候已经照顾了女方；而是这套房子根本不该按「重置价折价补偿」那套办法分。

宅基地房屋没有公开市场价，评估出来的只是房子的砖瓦钱，不含宅基地使用权和将来的拆迁利益；按重置价补偿，等于让拿房的一方独吞了增值部分。

二、裁判要点提炼

离婚案件中，对双方无法协商一致且不宜实物分割的农村宅基地房屋，若由一方取得所有权并按建筑物重置评估价支付折价补偿款将损害另一方利益的，可以综合房屋来源、双方过错、家庭成员居住需求等因素确定产权份额，以按份共有方式分割。

按份共有下双方共同使用将激化矛盾的，可判令由一方单独居住使用并向另一方支付占有使用费，费用标准结合当地同类房屋租金及双方经济状况确定，并允许将来因情势变更请求调整。

三、赵律师点评

两百零五平方米的两层楼，评估价十五万七千六

徐某华和邱某明2001年1月1日登记结婚，同年12月3日生下女儿。三个人住在邱某明父母宅基地上的一栋自建房里，房子上下两层，共205.7平方米，在江苏省无锡市惠山区堰桥街道的一个村。 2004年，邱某明向父母支付了五万元购房款，把这栋房转移登记到自己名下，一家三代人继续住在里面。 后来的事，判决书写得不长：夫妻感情日渐淡漠，邱某明对徐某华实施家庭暴力，被公安机关告诫，收到了家庭暴力告诫书。徐某华起诉离婚，并要求分割这套房子。邱某明答辩说感情还没破裂，不同意离婚；如果法院认为感情已经破裂，因为房子由他母亲和女儿居住，应当归他所有，他愿意支付折价补偿款。 诉讼中，经徐某华申请，一审法院委托鉴定机构评估，2022年3月28日出具估价报告：这套房子市场价值157,600元。报告里有一句关键的话——这个价格是「不含土地使用权的房屋重置价」，估价方法是把重置成本或者重建成本减去折旧。说白了，算的是砖、瓦、水泥、人工值多少钱，不算这块地值多少钱。 第一次庭审之后，双方又发生了肢体冲突。邱某明在法院门口把徐某华推倒，再次被公安部门告诫，法院也发出了人身安全保护令。 2022年8月1日，一审判决：准予离婚；房子归邱某明所有，邱某明支付徐某华房屋折价补偿款102,440元。这个数字是评估价的百分之六十五——按房屋归男方、但男方有家暴过错、应当照顾女方和无过错方权益的思路，给了女方多一点。 徐某华上诉，二审维持。她申请再审，2023年6月29日法院裁定再审。 这套房子的来历，是本案的胜负手。地是邱某明父母的宅基地，房是父母盖的，2004年邱某明向父母支付了五万元，把房子转移登记到自己名下。这五万元发生在婚内，属于夫妻共同财产；这次登记，把这栋房从「父母的财产」变成了「夫妻的财产」。如果没有这两步，徐某华能主张的只是对房屋的出资补偿或者居住权益，分不到产权份额。很多农村家庭的离婚案件卡在这里——房子住了二十年，证上却是公公的名字，法院想分也分不了。

一审判得「没错」，为什么还是被改

一审的算法，从表面看是标准的：先评估，再由一方取得房屋所有权、向另一方支付折价补偿款。这套办法有明确依据——民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十六条就写了，离婚案件中双方对房屋价值及归属无法达成协议时，可以竞价、可以评估后由一方取得所有权并补偿另一方。 一审还多做了一步：考虑男方有家暴过错，按百分之六十五而不是百分之五十补偿女方。这一步也没错，民法典第一千零八十七条要求按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。 那再审为什么还要改？ 因为再审发现，这套算法用错了对象。 第七十六条那套「评估—折价—补偿」的办法，成立的前提是这套房子有公开的市场交易价格。城镇商品房符合这个前提：同一小区、同一户型，成交价查得到，评估价接近真实价值，一方拿房、一方拿钱，两边都不吃亏。 农村宅基地上的自建房不符合这个前提。它建在集体所有的宅基地上，宅基地使用权跟集体经济组织成员的身份绑在一起，不能自由买卖，城里人不能买，外村人也不能买。没有交易，就没有市场价；没有市场价，评估机构只能算建筑物的重置成本。 于是出现一个荒诞的结果：这套房子评估十五万七千六，可它所在的位置、它的宅基地权益、它将来可能遇到的拆迁补偿，统统没有算进去。按这个价分，拿房的一方拿到的不是一栋值十五万的房子，而是一整套宅基地权益加潜在的拆迁利益；拿钱的一方拿到的，只是砖瓦钱的一半多一点。 判决书里有一句很重的话：若径行以建筑物重置价评估后，由一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿款，将导致分得房屋一方获得宅基地相关利益，未取得房屋一方仅获少量补偿，显失公平。 这就是改判的真正理由。不是一审没有照顾女方，而是一审用的那把尺子，量不了这类房子。 第七十六条的原文值得摆出来：双方对房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理——双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；一方主张房屋所有权的，由评估机构对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。三条路的共同前提，是这套房子能够用钱衡量。农村宅基地房屋恰恰缺这个前提。 还要注意第七十六条与第一千零八十七条的关系。前者讲的是「房子怎么分」的技术路径，后者讲的是「分的时候照顾谁」的价值取向。两条要一起用：先按第七十六条找到合适的分割方式，再按第一千零八十七条在份额或者补偿比例上向子女、女方、无过错方倾斜。本案再审定了各百分之五十，看起来没有倾斜，实际上把「房屋来源于男方父母」这个对男方有利的因素，与「男方家暴、照顾女方」这个对女方有利的因素对冲掉了。 再审判决还有一句值得记住的话：按重置价折价补偿，会让分得房屋一方获得宅基地相关利益，未取得房屋一方仅获少量补偿，显失公平。这句话把「技术问题」翻译成了「公平问题」，也是这类案件最容易打动法官的表述方式。

宅基地房屋为什么不能照商品房那套分

要理解这个案子，得先弄清宅基地房屋的「两块价值」。 第一块是建筑物本身的价值，也就是砖瓦、结构、装修、人工。这部分可以评估，用重置成本法算得出来，本案评估的就是这一块，十五万七千六。 第二块是宅基地使用权的价值，以及附着在上面的潜在利益，最典型的就是拆迁补偿。这部分没有市场价，因为宅基地不能自由流转；但它实实在在有价值，而且往往远高于建筑物本身。在城郊、在工业园区边上、在规划要改造的村子里，一块宅基地的潜在利益可能是房子本身的好几倍。 按重置价折价补偿，等于把第二块价值完全留给了拿房的一方。这不是分割共同财产，而是把一方的财产转移给了另一方。 有人会问：宅基地是她丈夫家里的，本来就不该有她的份吧？这个问题要分开看。房子是2004年婚内购买、登记在丈夫名下的，购房款五万元是夫妻共同财产支付的，所以房子本身属于夫妻共同财产，这一点没有争议。宅基地使用权确实带有身份属性，不能像商品房那样自由分割，但这不意味着另一方就该净身出户——她在婚姻存续期间对这个家庭的付出、对房子的维护、对老人的照料，都应当体现在分割结果里。 再审的解法是「按份共有」：不把房子判给谁，而是确认两个人各占百分之五十的产权份额。这样一来，宅基地那部分潜在利益，将来无论以什么方式实现——拆迁、有偿退出、集体改造——两个人都按份额分享。 份额定在百分之五十，也经过了权衡。房屋来源于男方父母，这是对男方有利的因素；男方有家暴过错、女方无过错，这是对女方有利的因素；再加上照顾妇女权益的原则。几个因素拉扯之后，法院酌情定了各半。 拆迁这一层，还要多说一句。宅基地房屋一旦遇到征收，补偿通常分几块：房屋本身的重置价、宅基地的区位补偿、搬迁和临时安置费、地上附着物补偿，有的地方还有安置房指标。这些加起来，往往远超评估报告上那个数字。按重置价折价补偿，等于把后面几块全部留给了拿房的一方。再审判决用按份共有把这个漏洞补上——将来补多少，两个人各一半。 还有一个数字对比，能说明问题：本案评估价十五万七千六，一审判给女方十万二千四百四十；再审改成各占一半、每月一千元占有使用费。按二十年起算，占有使用费累计二十四万，远超一审那笔补偿。这不是说再审一定更划算，而是说，分割方式的选择，直接决定了一个人后半辈子的现金流。

房子归一个人住，另一个人拿「占有使用费」

按份共有解决了「份额」，但没解决「怎么住」。两个人各占一半，总不能把两层楼从中间锯开。 判决书里说得很实在：实物分割因房屋结构复杂、双方存在家暴冲突而不宜实施。而且房子里还住着邱某明的母亲和女儿，共同居住只会激化矛盾。 于是再审用了第二层安排：房屋全部归邱某明使用，由他按月向徐某华支付房屋占有使用费，每月一千元，每月二十日前付清。 这个安排的法律逻辑是：徐某华拥有一半产权，却不能用、不能卖、不能出租，她的份额被「占用」了，占用的人应当付钱。这笔钱不叫租金，叫占有使用费，性质上是对使用权被排除的补偿。 一千元这个数怎么来的？判决书写了三个依据：当地租金水平、双方经济状况、房屋实际情况。房子在农村，两层两百多平方米，当地同类房屋的租金不会太高；徐某华离婚后需要另找住处，这笔钱对她的实际意义不小；邱某明要继续住，也得付得起。三个因素凑在一起，定了一千元。 更细的一层是「预留调整空间」。判决同时写明：如市场行情等有重大变化导致占有使用费明显不合理的，双方当事人可以另行协商或请求调整。这一句不是客套，是把将来的变化提前安排了——拆迁消息一来、周边租金一涨，一千元可能就不合适了，到时候可以再谈、再诉。 这套「按份共有加占有使用费」的组合，在实务中越来越常见。它的好处是：不用把房子贱卖，不用逼一方搬走，也不用假装宅基地不值钱。谁都拿不走对方的份额，谁也不能白住对方的房子。 占有使用费与租金的区别，值得说清。租金是使用他人之物支付的对价，前提是存在租赁关系；占有使用费是共有人独占共有物、排除其他共有人使用时，对使用权被排除的补偿，前提是共有关系。前者按租赁合同处理，后者按共有关系处理。区别在于：占有使用费不产生租赁的法定后果（比如买卖不破租赁、优先购买权），共有人随时可以请求分割共有物，而承租人不能。 占有使用费的另一个特点，是可以随情况调整。普通租金按合同约定，除非协商或者符合法定事由，不能随意变更；占有使用费没有合同，标准由法院根据共有关系、使用状况、当地租金水平酌定，情况变了就可以请求调整。这也是再审判决专门写「预留情势变更调整空间」的原因——它不是给双方留一个吵架的口子，是给未来留一条出口。

真要走这条路，起诉前该准备什么

这类案子的胜负，很大程度上在开庭之前就定了。 第一件事，把房子的「身份」查清楚。宅基地使用权证或者不动产权证上写的是谁；房子是什么时候建的、什么时候买的；如果是婚后从父母手里买的，有没有付款凭证、有没有转移登记的记录。本案徐某华能主张分割，关键就在于2004年那次五万元的购买和转移登记，把房子从「父母的房」变成了「夫妻共同财产」。没有这一步，她只能主张对房屋的出资或者债权，分不到产权。 第二件事，评估一定要做，但要看清评估报告的估价假设和限制条件。很多报告会在角落里写一行：本报告未包含土地使用权价值。这一行就是本案再审的突破口。看到这行字，就要在庭上明确提出来：按这个价折价补偿，等于把宅基地权益白送给了对方。 第三件事，把家暴的证据固定下来。公安机关的家庭暴力告诫书、人身安全保护令、伤情照片、就诊记录、报警回执。本案男方两次被告诫，法院还发过保护令，这些不只是「感情破裂」的证据，也是分割时照顾无过错方的依据。 第四件事，想清楚自己要的是钱还是要份额。要钱，就主张折价补偿，但要坚持按含宅基地权益的价格算，必要时申请按「房地一体」的思路重新评估；要份额，就主张按份共有，接受房子暂时由对方居住、自己按月拿占有使用费。两条路的现金流完全不同：前者一次性拿一笔，后者每月拿一点，但保住了将来的拆迁利益。 第五件事，别忘了还有其他共同财产。宅基地房屋往往只是其中一项，承包地收益、存款、车辆、经营收入、养老保险个人账户，都要一并提出。离婚案件原则上一次解决，漏掉的以后再诉，成本和难度都会高很多。 评估报告拿到手，还有两个动作要做。一是看估价方法：重置成本法和市场比较法得出的结论可能差几倍，报告里必须写明用了哪一种、为什么用。二是看是否包含土地权益：多数农村房屋评估只算建筑物，报告会在假设和限制条件里注明「未包含土地使用权价值」。看到这句话，就要在庭上明确提出，并申请补充评估或者按房地一体的思路重新测算。不提，法官可能就按报告上的数字判了。 如果双方都拿不出钱补偿对方，也不接受按份共有，还有一条路：申请拍卖房屋，就价款分割。但农村宅基地房屋的拍卖受限于受让人资格——通常只能由本集体经济组织成员参与，实际成交难度大、折价明显。所以这条路通常作为最后的备选，而不是首选。真要走，提前了解当地的流转政策和司法拍卖实践，比盲目申请更稳妥。

这个案子最容易被误读成「家暴男被少分了房」。其实不是。一审已经按百分之六十五照顾了女方，再审改判不是因为照顾得不够，而是因为那把尺子本身有问题。 农村的房子，值钱的往往不是房子，是那块地。评估报告里那句「不含土地使用权」，看着是技术说明，实际决定了两个人往后几十年的生活。一个只拿十几万走人，一个守着一栋迟早要拆迁的楼，这不是分割，这是错位。 如果你正面临类似的情况，记住三句话：先弄清房子是谁的、怎么来的；再看评估报告算的是哪一部分价值；最后想清楚，你是要一次性拿钱，还是要一个能跟着房子升值的份额。 法律给的工具不止一种。折价补偿是最常见的，按份共有加占有使用费是另一种，将来条件变了还能再调整。选哪一种，不取决于谁更强势，取决于你希望自己的那份财产，以什么方式留在自己手里。