参考案例华阴市某股份经济合作社诉华阴市某综合市场管理服务中心租赁合同纠纷案

原告华阴市某股份经济合作社（以下简称某合作社）诉称：某合作社与华阴市某综合市场管理服务中心（以下简称某服务中心）签订的《关于修建南环某市场租地协议》和《关于南环某市场租地补充协议》中合同租赁期限均为三十年。依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限部分超过二十年，超过二十年的部分无效”的规定，超过20年后的租赁期限的约定应属无效，某服务中心应返还租赁的土地。遂诉至法院，请求判令:1.某合作社与某服务中心于2001年3月8日签订的《关于修建南环某市场租地协议》和《关于南环某市场租地补充协议》中租赁期限超过二十年部分，即2021年7月1日至2030年6月30日的租赁期限无效；

2.解除涉案合同，并支租赁费用等。

被告某服务中心辩称：案涉合同的标的物是土地，不受二十年期限的限制。按照合同约定，某服务中心是承租南寺村土地修建建筑物，应适用国土资源部《关于规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第四条的规定，即某服务中心租赁土地后修建建筑物的行为，应参照适用长期租期的续期，合同约定的三十年土地使用期限未超过同类用途土地出让的最高年限，符合要求。

法院经审理查明，2001年3月8日，华阴市某村南寺组（甲方）与某服务中心（乙方）签署《关于修建南环某市场租地协议》：一、为了带动甲方商品市场、由乙方筹建处租甲方地1.79亩……。二、由乙方筹建处负责修建蔬菜大棚16间，以及道路9米宽，南北长78米，及人行道等工程。三、租金每亩每年地价为1500元，共计每年租金为贰仟柒佰元整。四、付款办法：每年12月底一次付清。五、租用期为叁拾年，从2001年7月1日起至2030年6月底止。后有华阴市某村民委员会盖章、华阴市某村三组吕某发签字盖章、某服务中心盖章，苗某放签字。2001年5月18日，华阴市某村南寺组（甲方）与某服务中心（乙方）签署《关于南环某市场租地补充协议》：……四、租用期限：租期为叁拾年，从2001年7月1日起至2030年6月30日止。后有华阴市某村民委员会盖章、华阴市某村三组吕某发签字盖章、某服务中心盖章，苗某放签字。

2018年5月14日，某服务中心缴纳南环某市场地皮款23850元，缴费期限是2018年5月至2020年5月。华阴市某村、华阴市某办结算中心出具华阴市农村集体经济组织收款收据一张。

另查明，华阴市某村南寺组即华阴市某村三组，华阴市某股份经济合作社系华阴市某村三组成立的集体经济组织。华阴市市土地利用现状图显示涉案地块的性质为建设用地。

陕西省华阴市人民法院于2023年6月7日作出(2023)陕0582民初128号民事判决：一、2001年3月8日某合作社与某服务中心签订的《关于修建南环某市场租地协议》和2001年5月18日某合作社与某服务中心签订的《关于南环某市场租地补充协议》中租赁期限超过20年部分，即2021年7月1日至2030年6月30日的租赁期限无效；二、解除某合作社与某服务中心签署的涉案合同，某服务中心返还承租的全部土地，并支付自2020年6月1日至2023年2月7日期间的租金21389元及2023年2月8日起至实际返还土地之日的土地占有使用费每日21.78元；三、驳回某合用社的其他诉讼请求。宣判后，某服务中心不服，提起上诉。陕西省渭南市中级人民法院于2023年11月28日作出(2023)陕0582民初128号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本案的争议焦点是：案涉集体建设用地的出租年限超过二十年的部分是否有效，以及案涉合同何时解除。

关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第三百六十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”《中华人民共和国民法典》第四百六十七条第一款规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。”第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。”本案案涉协议及补充协议涉及的土地地块性质为建设用地，原被告双方签订的案涉合同属上述法律规定的集体建设用地的出租合同，出租年限应当适用国务院制订的办法。目前，国务院并未制定有关办法或规定。

本案双方签订的集体建设用地出租合同，在国务院没有制定有关办法或规定的情况下，集体建设用地的出租期限应当依照《中华人民共和国民法典》有关租赁期限的规定进行处理，即案涉《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》的出租年限超过二十年的部分无效。

关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案双方签订的《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》于2021年6月30日到期后，被告华阴市某综合市场管理服务中心继续占有使用案涉市场，原告华阴市某股份经济合作社并未采取措施、提出异议，故双方签订的案涉合同继续有效，并且租赁期限变为不定期。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

”第五百六十五条规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原告华阴市某股份经济合作社在案涉不定期租赁合同的履行过程中于2023年2月向法院提起诉讼要求解除案涉合同，被告华阴市某综合市场管理服务中心于2023年2月7日收到起诉状副本，故依据上述法律规定，双方租赁合同应当认定为于2023年2月7日解除。结合本案土地占用等事实，法院依法作出如上判决。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。