参考案例某房地产开发有限公司诉某社区居民委员会合作开发房地产合同纠纷案

一、案情速览

一个村子搞城中村改造，居委会出地和批文，占合作项目两成五的股份；一家房地产公司出全部建设资金，负责规划、设计、建设、销售办证，占七成五。

首期还建房四万零九百多平方米，2013 年 12 月交付，居委会只付了三千七百多万元，剩下的拖了七八年。公司起诉，先按违约要钱，后来改成要求解除合同、支付房屋价款。

居委会抗辩说合同无效：土地和改造方案都没取得批准，居委会也没有征收主体资格，协议还没经全体成员表决。二审没有走无效这条路，直接按解除处理，参照政府指导价把未结算部分核到六千零三万多元，比一审少了近一千七百万。

二、裁判要点提炼

自筹资金合作开发的城中村改造项目合同依法解除后，开发商已建成的房屋不能恢复原状的，村集体经济组织应当支付相应的对价。

双方对建设补偿价款没有约定、事后也不能达成一致意见的，可以参照能够基本反映还建房屋建设情况的政府指导价确定对价；已经实际履行完毕的部分，不再另行处理。

三、赵律师点评

一个村的地，一家公司的钱

先看合作的结构。

一方是某社区居民委员会，代表村集体。它出的是两样东西：全部还建房的批文，和土地。凭这两样，占合作项目百分之二十五的股份。

另一方是一家房地产开发有限公司。它出的是全部建设资金，负责项目的规划、设计、建设，还要管销售和办证。凭这些，占百分之七十五的股份。

这个分配比例，在城中村改造项目里很典型。

村集体有地，但没资金、没开发资质、没能力把楼盖起来；开发商有钱、有队伍、有经验，但没有地。

两边各出一半，把项目做起来：村里拿到还建房，村民有房住；开发商拿到多余的房源和商铺，卖掉赚钱。

首期项目叫「某花园二期还建工程」，建设总面积四万零九百四十八点四一平方米。

2013 年 12 月，这批房子交付给了居委会。

交付这个动作，意味着房子已经建好、验收完成、钥匙交出去了。按理说，接下来就是结算。

但结算卡住了。

居委会只付了三千七百一十五万七千五百八十一元。

这个数不是随便给的。它对应的是已经分配下去的一百八十八套房屋的价款——房子分给谁了，按什么价分的，双方是有共识的，钱也付了。

问题是剩下的部分。

剩下的包括：还建住宅一万二千零四十三点六一平方米，商铺和党群服务中心合计九千三百九十五点八三平方米。加起来两万一千四百三十九点四四平方米。

这部分房子也建好了，也在那儿立着，但钱一直没结。

一拖就是七八年。

2020 年 12 月 18 日，村委会与公司签了一份《交付使用情况确认书》。这份文件的作用，是把「房子确实交付了、什么状态」这件事固定下来。

2021 年，公司起诉。

它的诉讼请求，前后改过一次，这个改动很关键。

一开始，它按违约来告：居委会在首期项目交付并支付房屋价款后，擅自把还建房项目其余工程另行与第三方合作，应当承担违约责任。

后来，它把违约之诉改成了解决之诉，请求变成三项：解除《联合开发还建房协议书（一）》；居委会支付合作建房的房屋价款七千七百四十九万七千九百六十七元；赔偿资金占用损失四千零六十六万九千三百四十四元。

从「你违约了赔我钱」，改成「把合同解掉，把房子的钱给我」。

这个转向，是有原因的。

如果坚持违约之诉，公司要证明两件事：居委会确实把其余工程给了第三方；这个行为造成了多少损失。前者要证据，后者要算账，两件都不容易。

而改成解约之诉，要证明的事简单得多：合同解除，房子已经建好在村里，你拿了房子，就得付对价。

事实证明这个转向是对的。

居委会说：这份合同本来就无效

被告的抗辩，走的是一条更彻底的路：合同无效。

它的理由有三条：

第一，合作开发的土地和改造方案，都没有取得相关政府及职能部门的批准。

第二，居委会不具备国有土地的征收主体资格。

第三，双方协议没有经过居委会全体成员表决通过并形成决议。

这三条，指向的是同一个法律评价：这份合同违反了法律的规定，自始无效。

这个抗辩如果成立，后果对公司是很不利的。

因为合同无效的法律后果是「互相返还」，不是「支付对价」。房子已经盖好了，返还不了，那就得折价补偿。而折价补偿的标准，跟合同约定的价款，往往差得很远。

更麻烦的是，合同无效意味着双方都有过错，各自承担损失。公司垫了几个亿的资金，可能只能拿回成本，拿不到利润。

所以这个抗辩，是冲着公司最疼的地方去的。

但二审没有沿着这条路走。

判决书的说理部分，一个字都没提合同效力，直接讲「合同解除后的法律后果」：

某公司已建成的房屋不能恢复原状，某居委会应向某公司支付还建房屋相应的对价。

这个处理方式，本身是一个信号。

在城中村改造这类项目里，法院通常不愿意认定合同无效。

原因不难理解。

这类项目，涉及的不是两个人之间的一笔买卖。它涉及一整个村的安置房，涉及几百户村民已经住进去的房子，涉及政府的改造规划。

如果认定合同无效，接下来要处理的是：房子怎么办、村民怎么办、已经支付的款项怎么退、后续的物业管理谁负责。这一连串问题，没有一个能靠一纸判决解决。

相比之下，「合同解除 + 支付对价」是一条更务实的路：合同关系结束，但已经形成的建筑物和已经发生的投入，按价值结算。

所以本案的二审，选择了后者。

这里要说清楚一点：二审没有支持「无效」，不等于驳回了居委会的三条理由。它只是绕开了这个争点——因为不论合同是有效还是无效，房子都已经建好交付，居委会都得出钱。在这个前提下，讨论效力没有实际意义。

这个处理，在法理上叫「争议焦点的取舍」。法院有权在多个争点里，选择对裁判结果有决定意义的那个。

对当事人来说，这里有一个提示：抗辩要往「能改变结果」的方向提。

本案居委会提「无效」，即便成立，结果也是折价补偿，钱还是得付。它真正该争的，是「折价按什么标准」。而这一点，它在二审确实争了——上诉理由正是「一审对案涉项目的结算方案没有事实和法律依据」。

这个上诉理由，起了作用。

七千七百四十九万，还是六千零三万

两个数字，差了一千七百四十六万。

一审的七千七百四十九万七千九百六十七元，是怎么来的？判决书里没写计算过程，但从上下文可以推出，它是按双方合作时的约定、或者按项目的实际投入成本核算出来的。

二审的六千零三万零四百三十二元，算法很清楚：

两万一千四百三十九点四四平方米，乘以每平方米两千八百元。

这个两千八百元，来自一份政府文件。

2015 年 5 月 7 日，武汉市人民政府重点工程督查协调办公室作出《关于进一步完善城中村自主改造项目成本测算工作的通知（试行）》。通知载明：还建房建筑物高度在一百米及以下的，按每平方米两千八百元测算建设费用。

二审用这个单价，乘以未结算的面积，得出了六千零三万零四百三十二元。

为什么用这个价？

判决书给了两个理由：

一是「可以基本反映该部分还建房屋的对价」。

二是「也与武汉市近年来的还建房地产价格大体相当」。

这两个理由，一个是「内部合理」，一个是「外部可比」。

先说第一个。

还建房不是商品房。它的建设标准、配套水平、销售对象都跟商品房不一样。用商品房的市场价去算，会偏高；用建安成本去算，会偏低，因为还建房项目还有前期费用、配套费用、管理费用。

政府指导价两千八百元一平方米，本身就是一个综合测算的结果——它既包含建设费用，也考虑了这类项目的实际情况。用它来算对价，至少不会离谱。

再说第二个。

法院还做了一个横向比较：这个价格跟武汉市近年来的还建房地产价格大体相当。

这个比较的意义在于，它防止了一个结果：判决出来的数字，明显偏离市场常识。

如果按一审的七千七百多万算，单价要高出不少；如果按成本价算，又低得让公司血本无归。六千万这个数，落在中间。

还有一个细节，是关于「已分配部分不再处理」。

一百八十八套房屋，售价合计三千七百一十五万七千五百八十一元，居委会已经全额付清。

对这部分的处理，二审的表述是：因双方已实际履行完毕，无需再行处理。

这个处理的原则是：已经履行完毕的部分，不再重新算。

道理很简单：双方当时对这些房子的价格是有共识的，钱也付了，房子也分了，村民也住进去了。这时候再回过头来按政府指导价重算，如果算出来跟已付的不一样，就要退补，那会牵动一百八十八户人家。

司法不轻易去动已经稳定的关系。这也是民事审判里一条常被忽略的原则：能不改的，尽量不改。

于是，结算被切成两段：已履行的按已履行的算，未履行的按政府指导价算。这个切法，既尊重了既成事实，又给未结算部分找到了一个可操作的依据。

为什么政府指导价可以当合同对价

这一节讲法理，因为这条规则不是本案独创的，它有明确的依据，也有一串同类判决支撑。

合同解除后的处理，民法典的规定是：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

本案的情况是：房子盖好了，交给了村里，村民住进去了。恢复原状不可能——总不能把楼拆了。

那就走「其他补救措施」。对建设工程来说，最合适的补救措施就是折价补偿：把已经形成的建筑物的价值，折算成钱付给建设方。

问题在于，折多少。

有约定，按约定。

没约定，能协商就协商。

既没约定、又协商不成，怎么办？

法律给的答案是：参照合同约定、交易习惯、市场价格或者其他合理方式确定。

本案的特别之处在于，它参照的不是「市场价」，而是「政府指导价」。

为什么可以这样？

因为在这个特定的场景里，政府指导价恰恰是最贴近「合理对价」的那个标准。

理由有三层。

第一层，这个价格是专门为这类项目定的。

《测算通知》的名字就叫「城中村自主改造项目成本测算」，它测算的对象，正是还建房。它不是商品房指导价，不是土地基准地价，就是这类房子的建设费用标准。

用专门的标准去衡量专门的对象，比用通用标准更准确。

第二层，这个价格双方都应当知道。

2015 年的通知，2018 年、2021 年的诉讼。这个文件是公开的，是这个行业里的企业应当了解的。所以用它来算，不算「突袭」。

第三层，用政府指导价，可以避免一场无休止的鉴定。

如果不用指导价，就得委托造价鉴定：核算工程量、核算材料价差、核算人工费、核算管理费和利润。这个过程通常要一年以上，费用几十万，而且结论还未必能让双方服气。

本案一审到二审，争的就是「结算方案有没有依据」。二审直接给了依据，把这条路封上了。

不过要注意：政府指导价不是万能的。

它只适用于「能基本反映」对价的情形。如果项目有特殊的建设标准——比如高标准装修、特殊结构、额外配套——那指导价就不够用了，还得回到鉴定或者个案核算。

本案的房屋是还建房，标准相对统一，所以指导价管用。

这条规则，判决书里有一句很凝练的表述：

自筹资金合作开发的城中村改造项目合同依法解除后，如未约定开发商建设补偿价款，且在双方不能达成一致意见时，可以参照能够基本反映还建房屋建设情况的政府指导价确定。

这句话可以拆成四个要件：自筹资金、合作开发、城中村改造、合同解除后未约定补偿价款。

四个要件都满足，才能用这条规则。少一个，就要另找依据。

这类合同该怎么签

最后说实务。这个案子踩的坑，两个，都很常见。

第一个坑：只约定了股份比例，没约定结算方式。

合同写的是「居委会占百分之二十五，公司占百分之七十五」。这个比例，说的是「合作项目的权益怎么分」。

但权益怎么分，和房子怎么结算，不是一回事。

项目顺利的时候，房子卖掉，钱按比例分，没问题。

项目不顺利的时候——房子没卖完、有一部分是还建房不能卖、还有一部分要留给村集体——那这个比例就没法直接用了。因为「百分之七十五的权益」是什么？是七成五的房，还是七成五的钱，还是七成五的利润？

这个模糊，就是本案打了三年官司的根源。

正确的写法是：把「分什么」写清楚。

比如：还建房按建筑面积分配，村集体分多少平方米、公司分多少平方米；商铺按什么比例分；剩下不能分的部分，按什么单价结算；单价随什么调整。

这些东西写清楚，结算就是套公式，不用打官司。

第二个坑：把「批文」当成已经到手的东西。

居委会出的是「全部还建房的批文及土地」。但项目进行中，土地征收、规划审批、改造方案，每一道都要走程序。

本案的征收土地公告是 2013 年 8 月 1 日发布的，由村委会作为实施征收单位，征收四点二六二五公顷还建用地。也就是说，在房子交付的前后，征收程序还在走。

这种「边批边建、边建边批」的状态，在城中村改造里不罕见。它的风险是：一旦某个环节卡住，整个项目的合法性都会被质疑。

居委会的无效抗辩，抓的正是这一点。

所以对开发商来说，签这类合同，要做三件事：

一，把审批节点写进合同，明确每一道手续由谁办、办不成怎么办、办不成时的退出机制。

二，把「政府原因导致的延误」和「一方原因导致的延误」分开，分别约定后果。本案 3619 那篇，讲的就是政策变化导致的成本增加怎么分担。

三，把结算条款写得比分成条款更细。分成是理想状态，结算是必然会用到的东西。

对村集体来说，也有三件事：

一，程序要走到位。村民会议或者村民代表会议的表决，不是形式，它是合同效力的基础之一。本案居委会拿这一点抗辩，说明它自己也清楚这个程序没走全。

二，别把「优惠」当承诺给出去。本案的合同里，居委会承诺保证项目享受城中村改造优惠政策——这个承诺，它兑现不了，因为政策不是它定的。

三，房子交付的时候，就要把结算的事提上日程。拖了七八年，利息都滚成了几千万。

还有一层，是这个案子特有的：还建房不能按商品房的方式结算。

还建房的性质，是安置用房。它的分配对象是本村村民，价格通常由政府核定，很多地方还规定若干年内不得上市交易。

这意味着，它的「市场价」本身是不存在的。你没法拿周边商品房的成交价来类比，因为两者根本不在同一个市场上流通。

所以这类项目的结算，天然缺少一个「市场价」的参照。能用的只有三种：合同约定的固定单价、成本加合理利润、政府指导价。

本案三种都没有完整具备：合同没约定单价，成本加利润双方扯不清，最后落到政府指导价上。

这不是偶然，是这类项目的常见归宿：只要合同不写清楚，法院最后只能去找政府文件。

因为政府文件是唯一一个双方都争不动的第三方标准。

这也解释了为什么本案二审改判的幅度那么大——它不是在做价值判断，是在换一把尺子。一审用的尺子可能是成本核算，二审换成了政府公布的每平方米单价。尺子一换，数字就变了。

对当事人来说，这个道理很实在：你能争的，往往不是「该给多少」，是「按什么算」。前者是结论，后者是方法。方法定了，结论跟着定。

四万多平方米的房子，盖起来了，交付了，村民住进去了。

然后为「这些房子值多少钱」，打了三年官司。

一审七千七百多万，二审六千万。差额一千七百多万，落在两个数字之间：合同里的分成比例，和政府文件里的每平方米单价。

法院最后选了后者。理由不是它更准确，是它更可用。

这个选择背后，有一条很朴素的道理：

当双方都没把话说清楚的时候，法院只能找一个「大致说得过去」的标准。而这个标准，通常不会偏向任何一方。

所以这类案子的输赢，往往不在法庭上，在签合同的那一天。