强制迁出房屋

一句话定义：强制迁出房屋，与强制退出土地并列规定在民事诉讼法第二百六十一条，是人民法院在被执行人不履行腾退义务时，经院长签发公告并责令指定期间履行而逾期仍不履行，由执行员强制其交出房屋或者土地占有的执行措施；它解决的是不动产「占有」的交付，而不是动产或者票证的交付。

构成要件

一、适用对象：房屋与土地，同一条、同一套程序。 民事诉讼法第二百六十一条第一款把两种情形写在一起：强制迁出房屋或者强制退出土地。前者常见于房屋买卖、继承析产、离婚财产分割、租赁期满返还等案件判令腾房后被执行人不腾退；后者常见于宅基地、承包地、建设用地被侵占后判令返还而占有人不退出的情形。两者程序完全相同，差别只在于交付的是房屋还是土地。

二、程序起点：必须由院长签发公告，这是强制性的前置程序。 第二百六十一条第一款：强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行；被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。这里的纠偏点很重要：公告不是可走可不走的形式，签发主体是院长，不是执行员、不是合议庭；没有公告就直接强制腾退的，属于程序违法。「院长签发」这一要求与搜查令由院长签发（民事诉讼法第二百五十九条第二款）属同一立法思路——对住宅、土地这类基本生活资料采取强力措施，审批层级要上提。

三、公告的作用是给出最后一次自动履行的机会。 公告责令被执行人在指定期间履行，意味着从公告之日起到指定期间届满之日止，是被执行人自行腾退的窗口期。只有逾期不履行的，才进入强制执行。这段窗口期对双方都有意义：对被执行人来说，自行腾退可以避免强制执行时的搬运、保管与笔录留痕；对申请执行人来说，可以督促法院在公告中把指定期间写得明确、可执行，避免期间含糊导致程序空转。

四、到场通知：区分公民与法人，且拒不到场不影响执行。 第二百六十一条第二款：强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场；拒不到场的，不影响执行。这一句打消了「我不在家法院就不能腾」的想法。同时该款还规定：被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。基层组织派员参加是见证制度的一部分，目的是保证强制执行的公开与可追溯。

五、笔录：强制执行情况必须记入笔录并由在场人签名或者盖章。 第二百六十一条第二款末句：执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。这份笔录是后续处理财物损毁、物品短缺争议的关键证据。在场人拒绝签名的，执行员应当在笔录中记明情况，不影响笔录的效力。

六、搬迁财物的搬运与交付：人民法院派人运至指定处所。 第二百六十一条第三款：强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人；被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。这一款确立了两项规则：第一，搬运主体是人民法院，不是申请执行人，也不是被执行人自己；第二，交付对象是被执行人本人，被执行人是公民的还可以交付给其成年家属，交付成年家属同样视为交付给被执行人。

七、拒绝接收的后果：损失由被执行人承担。 第二百六十一条第三款末句：因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。这是本篇最实用的一条。被执行人以「我不签收、你们自己看着办」相要挟的，法律直接把风险分配给他：财物运到指定处所后，因被执行人不接收而产生的保管费用、自然损耗、灭失风险，都由被执行人自负，不能反过来要求人民法院或者申请执行人赔偿。

八、与拍卖、变卖、抵债后交付的衔接：适用同一套交付规则。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第 43 条：被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第 41 条、第 42 条的规定。该规定援引的是修改前的民事诉讼法条文，现行民事诉讼法对应第二百六十条、第二百六十一条。这条解释了实务中最常见的一类腾退：房屋被拍卖成交后，原房主或者实际占有人拒不腾房，买受人拿不到钥匙——此时强制腾退的法律依据正是第二百六十一条，而不需要另行起诉。

九、房屋内第三人占有的处理：走异议，而不是强行一并清走。 强制迁出房屋的执行标的是被执行人的占有，不是房屋内所有人的占有。房屋由承租人、同住近亲属或者其他案外人实际占有的，该占有人认为自己有权继续占有的，应当依法提出执行异议，由人民法院审查；不能因为「在房子里」就被当然地一并清退，也不能以「里面有别人」为由阻止对被执行人占有的执行。实践中执行员会先行甄别占有人身份与权利来源，并在笔录中载明。租赁关系与返还义务的判断，可参照承租人返还房屋。

十、拒不迁出的升级后果：从强制执行到刑事追责。 强制迁出房屋本身是对占有的强制转移。被执行人以暴力、威胁方法阻碍执行人员执行职务，或者有能力执行而拒不执行、情节严重的，还可能承担更重的责任：《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。此外，隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。

十一、强制退出土地的特殊注意：地上物与边界。 土地类案件的腾退往往涉及地上建筑物、构筑物、种植物、堆放物，以及四至边界的确认。执行时应当以执行依据确定的范围为准，必要时结合权属登记、测绘成果确定边界，并在笔录中载明交付的土地范围与地上物状况。对超出执行依据范围的争议，应当另循途径解决，不宜在强制执行中一并处理。

法条依据

与相邻概念的区别

最容易混的是房屋土地与动产票证，也就是第二百六十一条与第二百六十条的分界。规则差别集中在三点：第一，要不要公告。强制迁出房屋、强制退出土地必须由院长签发公告并责令指定期间履行；交付财物或者票证没有公告环节，传唤双方当面交付或者由执行员转交即可。第二，要不要处理搬运与保管。房屋腾退必然产生「屋里的东西怎么办」的问题，法律专门规定了由人民法院派人运至指定处所、交给被执行人或者其成年家属、拒绝接收的损失自负；交付财物或者票证不需要搬运保管，交付对象就是申请执行人。第三，交付给谁。强制迁出房屋是把占有交给申请执行人，同时把屋内财物交给被执行人；交付财物或者票证是把物交给申请执行人并由其签收。两者分属不同条文，手段不能混用，详见交付财物或者票证。

第二个易混点是强制迁出房屋与拍卖成交后的腾房。很多人以为拍卖成交后买受人要另行起诉才能拿到房子，实际上不需要：被执行人的财产经拍卖、变卖或者裁定以物抵债后，需要从现占有人处交付给买受人或者申请执行人的，适用民事诉讼法第二百六十条、第二百六十一条的规定，人民法院可以直接强制腾退。这是同一套程序在两个阶段的运用。

第三个易混点是强制迁出与强制退出土地的边界确认。房屋有四至清晰的墙体与产权登记，腾退范围相对明确；土地则往往涉及地上物、青苗、堆放物与四至边界，执行时应当以执行依据确定的范围为准，必要时结合测绘成果并在笔录中载明，避免超范围执行。

实操指引

• 第一步，确认执行依据的给付内容是否包含腾退。 判决主文应当明确写有腾退、返还房屋或者退出土地的内容。只确认了所有权或者使用权、没有判令交付占有的，需要先明确执行依据的给付内容；执行依据给付内容不明确的，应当依法通过相应程序解决。
• 第二步，申请法院发出公告并明确指定期间。 强制迁出房屋、强制退出土地由院长签发公告。申请执行人可以书面请求人民法院启动这一程序，并请求在公告中载明指定的履行期间、腾退范围、逾期后果，避免期间含糊导致程序空转。
• 第三步，公告期内做好清单与取证。 自行腾退的窗口期内，对房屋现状、装修、附属设施、屋内物品拍照录像并制作清单。被执行人在公告期内主动腾退的，申请执行人应当在接收时当场验收并留存记录，防止事后就是否损坏发生争议。
• 第四步，强制执行当天到场配合并核对笔录。 强制执行时执行员应当将执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。申请执行人应尽量到场，核对笔录中记载的房屋状况、物品清单、交付情况是否准确，发现遗漏当场提出。
• 第五步，屋内财物按规则处理，不要自行处置。 被搬出的财物由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人；被执行人是公民的，也可以交给其成年家属。申请执行人不要自行搬走、变卖或者丢弃屋内财物，也不要自行垫付保管费用后想当然地向被执行人全额追偿。
• 第六步，遇到阻挠，依法请求法院处理并保留证据。 对以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；有能力执行而拒不执行、情节严重的，还可能构成拒不执行判决、裁定罪。申请执行人应当配合固定影像、笔录与证人信息。强制执行整体流程参见强制执行这样做。

唯一住房能不能执行、腾房时如何保留生活必需品与落实安置方案，可参见唯一住房执行的法定底线：保留生活必需品条款、安置方案与腾房的边界。

常见问题

问：法院贴了公告，我是不是马上就得搬？ 答：不是。公告的法律效果是责令被执行人在指定期间履行，指定期间就是留给自行腾退的窗口期；只有逾期不履行的，才由执行员强制执行。所以公告期内应当抓紧自行腾退并按要求交出房屋，逾期将进入强制执行，还会产生搬运、保管与笔录留痕等后果。

问：强制执行那天我不在家，法院还能腾吗？ 答：能。被执行人是公民的，人民法院应当通知被执行人或者他的成年家属到场；法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。以「不在家」对抗执行的，不但阻止不了执行，还会丧失当场核对物品清单与房屋状况的机会。

问：屋里的东西被搬出来以后坏了、少了，谁负责？ 答：要看处于哪个环节。法律规定被搬出的财物由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人或者其成年家属；因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。所以在法院依法搬运、交付阶段发生的问题，应当凭强制执行笔录、物品清单与影像资料主张；而因被执行人自己拒绝接收造成的保管费用、损耗与灭失，由其自行承担。

问：房子里有租客或者其他家人占着，能一起清走吗？ 答：不能当然地一并清走。强制执行的对象是被执行人的占有，房屋由承租人、同住近亲属或者其他案外人实际占有的，应当先甄别其身份与权利来源；认为自己有权继续占有的，应当依法提出执行异议，由人民法院审查。执行员会在笔录中载明占有人情况。

问：强制退出土地和强制迁出房屋的程序一样吗？ 答：一样，两者规定在同一条文中，都由院长签发公告、责令指定期间履行、逾期由执行员强制执行，到场通知与笔录要求也完全相同。差别在于交付对象：一个退出土地，一个迁出房屋。土地类案件还要特别注意四至边界与地上物、青苗、堆放物的处理，执行范围应当严格以执行依据为准。

问：我拍下了法拍房，原房主不肯腾房，还要再打一场官司吗？ 答：通常不需要。被执行人的财产经拍卖、变卖或者裁定以物抵债后，需要从现占有人处交付给买受人或者申请执行人的，适用民事诉讼法第二百六十条、第二百六十一条的规定，人民法院可以直接启动强制迁出程序。买受人应当向执行法院提交成交裁定送达证明并书面申请强制腾退。