一句话定义：承租人装修是承租人对承租房屋作装饰装修或者增设他物，须经出租人同意，同意与否决定费用谁担、装修物归谁、退租能否补偿。
构成要件 / 适用条件
装修纠纷的胜负，八成在开工前就定了：有没有取得房东同意、同意的范围写到什么程度，直接决定退租时是能拿补偿还是要恢复原样。
一、行为要落入「改善或者增设他物」。 民法典第七百一十五条用的是这个表述，范围比日常说的装修宽：刷墙铺地、打整体衣柜、改水电、加隔断、装吊顶，都是改善；加装空调、热水器、净水设备，属于增设他物。仅仅是正常使用，如挂画、摆家具、贴不伤墙面的挂钩，不构成改善或者增设他物。
二、有没有取得同意，是整件事的分水岭。 同意可以是明示的：合同写「可自行装修，退租时保持现状」、签装修确认单、微信回复「可以，别动承重墙」。也可以是事后追认：房东看到装修成果没提异议还据此涨租，通常认定为默示同意。装修没有类似转租的「六个月未异议视为同意」规则，房东长期不表态不能推定同意；举证责任在承租人。
三、经同意、合同正常到期：附合装修原则上不补。 这是最易误判的地方。按司法解释第十条，经同意装修，租赁期间届满时请求补偿附合装饰装修费用的，不予支持，除非另有约定。道理在于：承租人已通过整个租期享受了装修带来的便利，期满后装修随房屋归房东。想拿补偿，必须在合同里写明「期满按残值补偿」或者「装修款抵扣租金」。
四、经同意、合同中途解除：按谁的过错分四种。 司法解释第九条把附合装修的残值分成四类：房东违约，租客可要求赔偿剩余租期内的残值；租客违约，原则上不赔，但房东同意利用的应在利用价值范围内适当补偿；双方违约，按过错分担；不可归责于双方，按公平原则分担。
五、未经同意：费用自负，还可能被要求恢复原状。 民法典第七百一十五条第二款和司法解释第十一条后果相同：未经同意装修或者扩建发生的费用由承租人负担，出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。这意味着租客不但拿不到补偿，还要承担拆除和修复费用。擅自变动主体结构或者扩建、合理期限内不恢复的，房东还可依司法解释第六条结合民法典第七百一十一条解除合同并索赔。
六、附合与未附合要分开算。 附合指装修与房屋结合成一体、拆除会损及房屋，比如地砖、吊顶、水电改造、砌墙、定制柜体；未附合指可以无损拆走的，比如家电、家具、可移动灯具。未附合的，期满或者解除时除另有约定外可以拆除，因拆除造成毁损的应当恢复原状。实务中常见的错误是一律按装修打包主张，法院往往只支持其中几项可拆设备。
七、残值不是装修总价。 残值指装修投入中尚未被租期消耗的部分，按剩余租期占约定租期的比例折算，还要扣除已折旧的部分。主张残值要拿出装修合同、付款凭证和施工前后照片。
法条依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
- 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
与相邻概念的区别
| 对比项 | 经同意的装修 | 未经同意的装修 | 扩建与改动主体结构 |
|---|---|---|---|
| 前提 | 有明示或可证的同意 | 无同意，或同意无法证明 | 基本不会取得合法同意 |
| 费用承担 | 承租人先付，按情形可主张补偿 | 全部由承租人负担 | 全部由承租人负担并赔偿 |
| 期满归属 | 附合部分随房屋归房东，不补偿 | 可要求恢复原状 | 可要求恢复原状并索赔 |
| 解除时处理 | 按违约方与过错分担残值 | 不补残值，还要赔修复费 | 可解除合同并追究违约 |
| 主要风险 | 证据不足被认定为未经同意 | 拆除、修复、赔偿三重成本 | 结构安全责任，可能涉行政责任 |
最需要划清的是装修与维修。维修是让房屋恢复到应有状态，义务和费用都在出租人；装修是在应有状态之上作提升，属承租人的自愿投入。所以「房子旧了重新刷墙」通常仍属装修，不能当维修费找房东报销；「墙皮脱落铲掉重刷」则可能落入维修范畴。
另一个边界是装修与添附。装修物一旦附合，所有权随房屋归房东，承租人剩下的只是债权性质的补偿请求。所以租客不能主张「把我的装修拆走」。
实操指引
- 房东发现租客擅自大改，怎么主张恢复原状：租客擅自装修、改造房屋，房东怎么维权？。
- 经同意的装修投入，退租时怎么谈补偿：租客装修的投入：经房东同意的添附怎么补。
- 装修物到底归谁、能不能折价卖给房东：租房装修，退租时装修物归谁、能不能要补偿。
- 合同提前解除，残值按什么比例分：退租时装修归谁：装饰装修残值的四分规则。
- 相邻词条：出租人维修义务、承租人返还房屋。
常见问题
问：房东口头说「你随便装」，退租时能要补偿吗？ 答：口头同意有效，但要有证据。微信、短信、录音、房东事后收涨租的记录都可以用。拿不出证据的，通常按未经同意处理，还可能被要求恢复原状。
问：装修花了很多钱，租期到了房东一分不补，合理吗？ 答：按现行规则是合理的。经同意装修，租期届满时请求补偿附合装修费用，法院不予支持，除非合同另有约定。想避免，只能在签约时把补偿方式、折旧年限写进合同。
问：房东违约提前收房，装修损失怎么算？ 答：可以主张剩余租期内的装饰装修残值。一般以装修总投入为基数，按已使用租期折旧，只赔剩余部分；要有装修合同、付款凭证和照片佐证，争议大的可申请造价鉴定。
问：我自己买的空调、热水器，退租时能拆走吗？ 答：未形成附合的装饰装修物，期满或者解除时可以由承租人拆除，但拆除造成房屋毁损的应当恢复原状。拆装费、恢复费通常自担，先算清楚拆走划算还是折价留给房东划算。
:::warn 以上内容为一般性法律知识介绍，不构成对具体案件的法律意见；装修是否附合、残值如何计算、同意是否成立，均需结合合同与施工证据判断，请咨询执业律师，以律师出具的正式意见为准。法条核对日期：2026-10-25。
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