商铺租赁全流程：转让费、装修投入、优先承租权
按步骤走 · 材料一次备齐 · 每个期限都有法条依据
流程步骤
先查产权与房屋用途
看铺前到不动产登记中心查册，核实产权人是谁、有没有抵押和查封，规划用途能不能做餐饮或经营；确认对方是房东还是二房东，二房东要能拿出房东同意转租的书面材料，租期也要覆盖你的经营计划。
二房东转租的，先看房东同意转租的书面文件谈清转让费与租金条款
转让费不是法定名目，是接手铺面时一次性付的钱，包含哪些设备、装修、押金，中途解约怎么退，都要写进合同；租金、递增、押金、免租期、物业费由谁交，也一条条谈清楚再签字。
转让费退不退、退多少，白纸黑字写死在合同里签订书面租赁合同
民法典规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同要写清租期、用途、租金、装修投入归属、能不能转租、到期续租条件，双方签字盖章，别只靠微信聊天记录。
口头约定靠不住，租期租金装修都要落到纸上转租必须先取得同意
承租人经出租人同意可以把铺面转租给第三人，未经同意转租的，出租人可以解除合同。接手别人转租的铺面，一定要让房东在同意转租的文件上签字，否则哪天房东翻脸，你就得搬走损失自负。
没有房东书面同意，转租随时可能被解除办执照与消防手续
拿租赁合同、身份证明去市场监管部门办营业执照，做餐饮、食品的还要先办相关许可；装修动工前按当地规定报备，注意消防通道、用电用气安全，避免装完验收不过又要拆掉返工。
先办证照再装修，免得白花钱又验收不过装修投入留好凭证
装修合同、施工发票、付款记录都要留存，合同里写明到期或提前解约时，吊顶、隔断、水电这些装修物归谁、能不能折价补偿，避免搬走时一分钱拿不回，还要倒贴拆除费。
装修票据留全，退租要补偿才有依据到期前主张优先承租权
房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。快到期时，用书面方式向房东表达续租意愿；房东要另租给别人，你可以主张在租金等同条件下优先继续租，别等人家签完约才开口。
续租要提前书面提，口头说一声不算数续租或搬离做好交接
谈成续租要另签一份新合同，只口头续租会变成不定期租赁，双方随时可以解除；要搬走的，结清租金和水电物业费，按约定恢复原状，双方现场验收签字，拍照留底再走。
交接单双方签字，水电费当场结清材料清单
| 材料 | 说明 |
|---|---|
| 房屋权属证明 | 不动产权证或登记查册单，核验产权人与抵押查封情况 |
| 双方主体证明 | 身份证原件；房东是公司的带营业执照和法定代表人材料 |
| 书面租赁合同 | 写清租金、租期、用途、装修归属与违约责任，双方各留一份 |
| 房东同意转租证明 | 接手转租铺面的，要房东亲笔签字的同意转租文件 |
| 转让费与押金收据 | 收付款凭证和转账记录，注明款项性质与退款条件 |
| 装修合同与票据 | 施工合同、装修发票，作为日后折价补偿的证据 |
关键期限
| 事项 | 期限 | 依据 |
|---|---|---|
| 转租须经同意 | 转租行为发生前，须书面取得出租人同意 | 民法典 |
| 主张优先承租权 | 租赁期限届满前，以书面方式向出租人提出续租 | 民法典 |
| 不定期租赁形成 | 租赁期满后继续使用、出租人未提异议，即转为不定期 | 民法典 |
法条原文
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
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