抵押的房子被卖了,抵押权怎么办?

4 份真实判决的裁判口径 · 全部来自人民法院案例库 · 裁判规则逐字引用 · 当事人姓名已脱敏

结论先给:房子被卖掉,抵押权通常不会因此消失。抵押期间抵押人本就可以转让抵押财产,抵押权跟着这套房子走,债权人可以就它优先受偿;但抵押权只针对抵押的那套特定财产,不能随意扩展到抵押人名下的其他房子。抵押在先、出租在后的,租约还可能被除去。

先看结论:情形速查

情形结论
抵押的房子被抵押人卖给了别人抵押权不受影响,可继续优先受偿
抵押人另有其他房产,想拿别的房来抵抵押权只及抵押物,不能随意扩展
建设用地抵押后,别人在土地上又建了房子一体处分、分别受偿,新增部分不优先
房子抵押在先,之后出租,照样能长期占用常见误解:影响抵押权实现的租赁会被除去

法院怎么判:判决逐个看

一体处分最高人民法院 · 2021 · 参考案例
常某诉某银行等执行异议之诉案
入库编号 2023-08-2-471-001 | 案号 (2021)最高法民申3602号
裁判规则(案例库原文,逐字)
建设用地使用权抵押后,案外人在该土地上新建了建筑物。根据民法典第417条关于建设用地使用权及地上建筑物在实现抵押权时应当“一体处分、分别受偿”之规定,案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的,人民法院不予支持。但是,应当保障案外人依法参加执行分配程序,抵押权人对新增建筑物所得价款不享有优先受偿权。
给你的启示
土地抵押后又建的房,抵押人不能据此排除执行——建设用地使用权抵押后,案外人在该土地上新建了建筑物。按民法典规定,实现抵押权时建设用地使用权和地上建筑物要一体处分、分别受偿,案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除执行的,法院不支持,但新增建筑物部分抵押权人不享有优先受偿权。
受偿范围最高人民法院 · 2022 · 参考案例
某小额贷款公司与某投资公司执行监督案
入库编号 2024-17-5-203-024 | 案号 (2022)最高法执监69号
裁判规则(案例库原文,逐字)
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条规定,为担保债务的履行,债权人有权就抵押财产优先受偿;以建筑物抵押的,应当办理登记,抵押权自登记时设立。因此,当事人依据抵押合同对该特定财产主张担保权利的,执行程序中只能就该特定财产强制执行;在该财产因清偿另案顺位在先的优先债权而导抵押合同相对方就该财产优先受偿的权利不能实现的,不能主张以抵押人名下其他财产承担担保责任。对于不能受偿的部分债权可执行抵押人其他财产,但不享有优先受偿权利,此时应与其他一般债权平等受偿。
给你的启示
抵押权只认那套抵押房,不能换别的财产抵——以建筑物抵押的,抵押权自登记时设立,债权人有权就该抵押财产优先受偿。执行时只能针对这套特定财产强制执行;如果它因清偿别的优先债权而无法优先受偿,不能要求抵押人拿名下其他财产来担保,未受偿部分只能作普通债权平等受偿。
抵押与租赁最高人民法院 · 2021 · 参考案例
某某农商行与甲公司、明某执行监督案
入库编号 2023-17-5-203-012 | 案号 (2021)最高法执监39号
裁判规则(案例库原文,逐字)
订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此,抵押权设立后抵押财产出租,且对抵押权的实现有影响的,执行法院依法有权将租赁权除去后进行拍卖。
给你的启示
抵押在先、出租在后,妨碍实现抵押的租约可被除去——订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权影响;但抵押权设立后才出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。如果这个租赁影响抵押权或其他优先受偿权的实现,执行法院有权依法把租赁权除去后再拍卖。
案外人最高人民法院 · 2019 · 指导案例
指导案例155号:中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案
入库编号 指导案例155号 | 案号 (2019)最高法民终603号
裁判规则(案例库原文,逐字)
在抵押权强制执行中,案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产,享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉,主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行,但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的,属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形,人民法院应予依法受理。
给你的启示
抵押登记前买了房的人,可以提执行异议之诉——在抵押权强制执行中,案外人主张自己在抵押登记之前就买了这套房、享有优先于抵押权的权利,提起执行异议之诉,但不否认抵押权人有优先受偿权的,属于与原判决、裁定无关的情形,人民法院应当依法受理,保障其救济途径。

判断依据:法条原文

《中华人民共和国民法典》第394条抵押权定义与优先受偿

第三百九十四条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

《中华人民共和国民法典》第406条抵押期间可转让抵押财产,抵押权不受影响

第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

《中华人民共和国民法典》第410条实现抵押权:折价、拍卖、变卖

第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

《中华人民共和国民法典》第417条土地抵押后新增建筑物一并处分、分别受偿

第四百一十七条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第419条抵押权应在主债权诉讼时效期间内行使

第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。

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