参考案例周某诉张某所有权纠纷案

一、案情速览

张某把自家住宅挂上互联网平台做网约房：面向不特定房客按日收费、提供一次性用品与入住登记服务，二〇二五年头四个月售出二十六天。楼上邻居周某不堪房客频繁更换、夜间扰民，多次投诉无果后起诉。

争议焦点：网约房是否属于《民法典》第二百七十九条的「经营性用房」？法院从三个特征认定其经营性质——服务对象随机流动、短期计时收费、配备住宿服务要素。

判决张某停止经营性使用、恢复住宅用途。规则确立：住改商须经有利害关系业主一致同意，网约房不是普通出租，是经营。

二、裁判要点提炼

网约房具有服务对象随机性和流动性强、入住周期短、周转频率高、实行短期计时收费、提供配套住宿服务等特点，带有明显经营性质，属于《民法典》第二百七十九条规定的「经营性用房」。

业主未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为网约房经营的，有利害关系的业主请求其停止经营、恢复房屋住宅用途的，人民法院依法予以支持。

三、赵律师点评

上下楼的二十四小时民宿

周某与张某是宁波某小区的上下楼邻居，房屋登记用途都是住宅。二〇二三年起，张某把房子变成网约房：在多家平台发布房源、标价、接受预订；房客网上订房、按天结算、办入住登记、交押金、拿开门密码；屋里备着使用说明书、安全提示书、有偿酒水饮料和一次性毛巾，消防器材倒也配齐。二〇二三年至二〇二五年间，周某和邻居们反复向公安、物业投诉：无证民宿、房客进出频繁、入住时间不定、夜间扰民，治安消防隐患压在心头。二〇二五年一至四月，这套房子售出二十六天——对房主是灵活收益，对同栋住户是二十六次陌生人的敲门声。周某起诉，请求停止经营性使用、恢复住宅用途。

网约房为什么不等于出租房屋

法院论证的关键一步，是把网约房与一般房屋租赁切开。《民法典》第二百七十九条管的是「将住宅改变为经营性用房」，反对者最顺口的抗辩就是：我这是出租，不是经营。本案给出三个识别特征。其一，服务对象：一般租赁面向特定的承租人，签长期合同、关系稳定；网约房通过平台面向社会不特定公众开放预订，服务对象随机、流动。其二，计费方式：按日甚至按小时收费，入住周期短暂、周转频率高，是典型的酒店式短期性。其三，经营要素：配备有偿消耗品、提供入住登记与密码交付、负责退房清洁——这是住宿服务业的完整作业链。三个特征齐备，法院认定网约房就是经营性用房，住改商的限制条款直接适用。

「一致同意」这道门槛有多硬

第二百七十九条的规矩是双重的：遵守法律法规和管理规约，还应当经有利害关系的业主一致同意。注意是「一致」——不是多数，不是相邻两家点头就行。本案周某与张某同在一栋楼，属于当然的利害关系业主；张某从头到尾没有征得同意，程序门槛直接没有迈过。法院的裁判尺度也值得注意：支持的不是赔偿，而是停止经营、恢复住宅用途——这是行为救济，掐断的是继续经营的可能性。对想在家搞民宿、短租的业主，这个判决划出的边界很清楚：住宅登记用途下做网约房，任何一个有利害关系的邻居说「不」，生意就得停；想合法做，路径是变更房屋用途、办齐民宿相关手续，并拿到利害关系业主的一致同意，缺一不可。

平台、房东与邻居的三方清单

给房东：短期收益与合规成本要一起算——住宅做网约房的模式在本案后被明确否定了，继续经营面临的不只是败诉，还有治安管理层面的处罚风险；真想做，先看规划用途与规约，再拿邻居同意，最后办证。给邻居：投诉要留痕——向公安、物业的投诉记录是「利害关系」与「妨害事实」的双重证据；诉讼请求的写法也有讲究，本案「停止经营性使用、恢复住宅用途」比笼统要求「赔偿扰民损失」有效得多，行为救济一劳永逸。给平台：房源审核环节应当核验房屋登记用途与经营资质，本案权责链上平台虽未被诉，但监管趋势明确指向源头治理。住宅的登记用途不是一纸形式，它是全体业主居住安宁的制度底线。

四个月售出二十六天、两个平台的房源页面、一纸恢复住宅用途的判决——网约房的生意经，念到了第二百七十九条面前就得合上。邻居的一致同意，是短租生意最先要付的成本。