参考案例上海芹某置业有限公司诉上海虹某投资发展有限公司民间借贷纠纷案

2021年5月28日，上海芹某置业有限公司（以下简称芹某置业公司，甲方）与上海虹某投资发展有限公司（以下简称虹某投资公司，乙方）签订借款协议，约定甲方向乙方提供人民币9亿元（币种下同）借款，乙方以其开发的181套房屋与甲方签订房屋买卖合同，并办理网签备案手续；若乙方按期清偿借款本息，则房屋买卖合同自动失效；若乙方逾期清偿，则甲方出借的9亿元借款视为上述房屋的全部购房款，且视作甲方已全额付清，乙方应当配合办理房屋交付手续。借款协议签订后，甲方向乙方提供了9亿元借款，双方签订了上述181套房屋的买卖合同并进行了网签备案，但未办理房屋变更登记手续。后虹某投资公司偿还了全部本金及部分利息，但是尚余8600余万元利息未偿还。芹某置业公司遂诉至法院，请求虹某投资公司支付剩余利息，并主张对案涉181套房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

上海市第二中级人民法院于2023年5月15日作出（2022）沪02民初81号民事判决，判令虹某投资公司支付芹某置业公司剩余借款利息8600余万元，并确认芹某置业公司有权对案涉181套房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。宣判后，虹某投资公司提起上诉。上海市高级人民法院于2023年10月19日作出（2023）沪民终597号民事判决，维持虹某投资公司支付剩余借款利息8600余万元的判项，改判驳回芹某置业公司有权对案涉181套房屋的变价款优先受偿的诉讼请求。本案争议的焦点为：当事人达成房屋让与担保合意后，仅办理房屋买卖网签备案而未办理房屋变更登记手续的，应否认为已完成了让与担保中财产的权利变动公示。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第六十八条第二款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；

债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持……”据此，设定财产让与担保，需要当事人达成将财产在形式上转移至债权人名下以为债务履行进行担保的合意，并且已经在形式上将财产转移至债权人名下，完成让与担保财产权利变动的公示。房屋属于不动产，其变动的法定公示方式为依法登记。而要求买卖双方通过政府搭建的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并予以备案，主要是为了有效开展对房屋交易市场的行政监管，维护交易秩序，网签备案本身不发生不动产物权变动效力，其亦非房屋权利变动登记的法定方式。因此，当事人达成房屋让与担保的合意后，仅办理网签备案而未完成不动产变更登记的，不能认定已完成财产权利变动的公示，因此也不能认定房屋让与担保已依法设立。债权人主张就该财产优先受偿的，人民法院不予支持。

本案中，依据芹某置业公司与虹某投资公司签订的借款协议，双方达成以案涉181套房屋为借款本息设立让与担保的合意。协议中关于虹某投资公司不履行到期债务，则案涉181套房屋直接归芹某置业公司所有的内容无效，但是不影响双方有关提供担保的意思表示的效力。案涉181套房屋为不动产，其权利变动的公示方式应当为依法登记，但双方仅办理网签备案而未办理变更登记，故审理法院认定其未完成房屋权利变动的公示，案涉让与担保不能成立，故对芹某置业公司请求就该房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，依法不予支持。当事人达成房屋让与担保的合意后，仅办理房屋买卖合同的网签备案，而未依法定程序办理变更登记的，不能认定为已经完成房屋让与担保权利变动的公示，债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院不予支持。