参考案例何某艺与阳春市某禾投资有限公司、陈某中执行复议案

广东省阳春市人民法院在执行申请执行人阳春市某禾投资有限公司与被执行人陈某中股权转让纠纷一案中，裁定查封、拍卖简某姬（经另案判决对陈某中所负债务承担连带清偿责任）名下位于深圳市福田区某小区的一套房产，并于2024年6月3日至2024年6月4日在淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖。何某艺参与竞拍，并以人民币839.76万元（币种下同）的最高应价成功竞得该房产。2024年6月4日，阳春市人民法院向何某艺出具《成交确认书》。

何某艺在拍卖成交后得知案涉房屋曾发生过故意杀人案件，当即向小区物业公司、附近的中介机构以及辖区派出所了解相关情况，并向阳春市人民法院申请撤销本次拍卖。经阳春市人民法院去函房屋所在地派出所进行调查，查明案涉房屋曾于2009年5月28日发生故意杀人案件。

何某艺认为执行法院在拍卖房产时未披露该房产存在非正常死亡事件，对于竞买人的购买意愿和标的物的市场价格有重大影响，其无法接受该房产曾发生命案这一情况，遂向阳春市人民法院提出书面异议，请求撤销本次网络司法拍卖，并退还保证金167.95万元。

广东省阳春市人民法院于2024年10月22日作出（2024）粤1781执异57号执行裁定：驳回何某艺的异议请求。何某艺不服该裁定，向广东省阳江市中级人民法院申请复议。广东省阳江市中级人民法院于2024年12月5日作出（2024）粤17执复77号执行裁定：撤销广东省阳春市人民法院（2024）粤1781执异57号执行裁定及本次网络司法拍卖，由广东省阳春市人民法院退还保证金167.95万元给何某艺。本案的争议焦点为：应否撤销对案涉房产的拍卖。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号，以下简称《网络司法拍卖规定》）第十二条第二款规定：“拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。”第十三条第十一项规定属于公示信息的兜底条款，即除了本条第一项至第十项所列内容以外，如果还有其他需要公示的事项，人民法院也应当通过拍卖平台一并公示。执行实践中，人民法院应当依法全面、具体、详细调查执行标的物的相关情况，并在拍卖公告中对标的物信息进行准确说明，对已知的瑕疵要依法予以公示，使竞买人知晓并在参加竞买时充分考虑相关因素，以确定是否参拍、以何种价格参拍，更好地维护自身利益。

按照日常生活经验和民间习俗，交易房屋曾发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件，通常会导致普通民众对该房屋产生日常使用上的情感障碍，直接影响普通民众日常起居生活的安宁感，使得房屋交易与普通民众购买房屋所追求的喜庆吉祥的美好愿望相违背。同时，该因素也会造成房屋交易价值产生实质性贬损，违背买受人对房屋实际价值的期待。因此，人民法院拍卖的房屋存在“非正常死亡事件”的瑕疵足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于《网络司法拍卖规定》第十二条第二款规定的应在拍卖公告中披露的权利瑕疵和第十三条第十一项规定的“其他应当公示的信息”。何某艺在拍卖成交后得知案涉房屋曾发生过故意杀人案件，当即向小区物业公司、附近的中介机构以及辖区派出所了解相关情况，并向阳春市人民法院申请撤销本次拍卖，可见何某艺对案涉房屋发生的杀人事件极其敏感和抵触，本次事件对何某艺购买案涉房屋的意愿具有重大影响。

阳春市人民法院在本次拍卖公告及拍卖须知中均未披露案涉房屋曾发生故意杀人的非正常死亡事件，足以致使买受人何某艺产生重大误解，购买目的无法实现。

《网络司法拍卖规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”因此，何某艺请求撤销本次拍卖，于法有据，人民法院应予支持。撤销本次网络司法拍卖后，阳春市人民法院应当将何某艺交纳的167.95万元保证金予以退还。网络司法拍卖中，拍卖的房屋发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的，属于房屋瑕疵，应当在拍卖公告中披露。执行法院未披露该信息，致使买受人产生重大误解，买受人在拍卖成交后请求撤销本次拍卖的，人民法院依法予以支持。