参考案例殷某某与程某某执行复议案

一、案情速览

车位挂上拍卖公告，写着「已出租、租期十九年零五个月」——申请执行人炸了：租约是假冒签字的！查封之后才冒出来的租约，凭什么直接带租拍？

山东高院：带租与否直接影响竞拍人数、成交价与能否阻却交付——「应当先行经过法定程序审查认定」，依《民事诉讼法》第二百三十四条、执行程序解释第十四条、异议复议规定第三十一条，通过执行异议程序审查「租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用」；不服的可走异议之诉救济；未经审查直接公告带租拍卖「将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当」——撤销带租拍卖公告合法。

规则确立：带租拍卖不是公告栏里写一句的事——租赁权真伪先后先过堂，审查结论才进公告。

二、裁判要点提炼

司法拍卖前发现涉案不动产存在租赁合同的，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，应当对承租人能否阻却法院强制交付问题按照《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查；通过执行异议程序审查租赁权是否设定在查封之前、租赁合同是否合法有效、承租人是否在查封前已占有使用等。

当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济；未经法定程序审查直接在拍卖公告中带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当。

三、赵律师点评

公告里多出来的一行租约

程某某与殷某某借款合同纠纷仲裁裁决，殷某某偿还五百一十万本息。执行中济南中院查封其名下车位一宗启动司法拍卖，「拍卖公告载明的其中一项内容为：涉案车库已出租，租赁期为19年零5个月」；一拍因无人竞买流拍。程某某书面异议：「涉案车库租赁协议假冒签字，请求确认租赁协议无效，法院不能带租拍卖」；殷某某辩称承租人实际使用在查封之前、应当带租拍卖。济南中院裁定撤销带租拍卖行为；殷某某申请复议。

程序在先的审查逻辑

山东高院的裁定把「带租」从公告问题还原为审查问题。第一层，利害的盘点：「对涉案车位是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现；对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响」——两端当事人的实体权利都系于此。第二层，程序的路径：「应当先行经过法定程序审查认定」——依《民事诉讼法》第二百三十四条、执行程序解释第十四条、异议复议规定第三十一条，「通过执行异议程序审查涉案车位的租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用涉案车位等」；「当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济」。第三层，结论：未经审查直接公告带租「属程序不当」——撤销带租拍卖公告合法，驳回复议。

带租拍卖程序的对表

给申请执行人：公告上冒出租赁信息时，异议的对象是「未经审查即带租」的程序（本案例路径）＋租约真伪的实体——两条一起提；带租拍与涤除拍的价差就是你的受偿差额。给被执行人与承租人：主张带租的要备齐三件证据（租约签订在查封前、真实有效、查封前已占有使用）；走异议程序拿到带租认定，成交后才能阻却交付。给执行法院：发现租赁时的作业顺序——先异议审查（三项内容：设定时点、合同效力、占有状态）再定拍卖公告内容；「仅依据表面证据直接带租拍卖」是被本案例明确否定的做法；带租与涤除的结论都可以被异议之诉再审一遍。

一宗车位、一份十九年零五个月的租约、两个各执一词的当事人——山东高院把顺序摆正：租约真假先上异议程序的秤，称完了再写进拍卖公告。带租拍卖的每一个字，都要经得起审查。