指导性案例上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

一、案情速览

中介合同里禁止买方「跳单」的格式条款本身有效，目的是防止买方白用信息、绕开中介逃佣金。

但同一套房卖家委托多家中介挂牌时，买方通过其他正当途径获知同一房源并成交，没有利用先签约中介的信息和机会，不构成违约。

本案买方经另一家报价更低的中介以一百三十八万元成交，原中介索赔违约金一万六千余元，两审最终全部驳回。

二、裁判要点提炼

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成违约。

三、赵律师点评

条款有效是前提，违约认定看「用没用」

很多中介把「跳单条款」当成摇钱树，本案先划正了地基：这种格式条款不属免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，有效。但有效不等于买方看房后就必须在你这儿成交——认定违约的关键只有一个：买方是不是利用了你提供的信息和机会。卖方同时在多家中介挂牌，房源信息本就是公开流通的，买方从别家知道这套房、由别家带看、在别家签约，先签约那家什么都没损失，何来违约。

比价权是买方的正当权利

时间线很能说明问题：买方家人先随另一家中介看房，该中介报价一百四十五万并积极砍价；之后随原告看房，原告报价一百六十五万；最终买方在报价低、服务勤的那家以一百三十八万成交。法院明确说了：买方有权选择报价低、服务好的中介。中介的竞争力在服务和价格，不在签看房确认书那一瞬间锁死客户。靠条款垄断成交机会，法院不认。

中介与买方的行动指南

中介侧：想防跳单，重点放在信息保密和带看服务留痕——独家委托协议、带看确认、报价谈判记录，证明成交确实依赖己方劳动；对多渠道挂牌的房源，与其索赔不如比服务。买方侧：即使觉得冤，也要按本案样式组织证据——多家中介的挂牌信息、带看时间线、成交合同，证明信息来源与先签约中介无关；反过来说，真用了某家的独家信息却绕开它成交，条款有效，躲不掉违约金。

「跳单」认定的分水岭是信息来源：用了你的独家信息绕开你，赔；同一房源人人可得、你只是被比下去，不赔。中介的出路是把服务和价格做上去，买方的底线是别占独家信息的便宜。