二手房过户后才发现户口没迁、抵押没解，能退吗？
4 份真实判决的裁判口径 · 全部来自人民法院案例库 · 裁判规则逐字引用 · 当事人姓名已脱敏
二手房买完才发现两件糟心事：户口没迁走、抵押没解除。一句话结论——户口没迁走，一般不能因此退房，但可以按违约索赔；抵押没解除、卖家又明确不办的，往往构成根本违约，可以要求解除合同并赔偿差价。
先看结论：情形速查
| 情形 | 结论 |
|---|---|
| 卖家承诺房屋名下无他人户口，实际没迁走 | 构成违约，可要求承担违约责任 |
| 房子上的抵押没解除，卖家明确表示不办 | 属根本违约，可解除合同并索赔差价 |
| 卖家单方改变付款方式，导致抵押无法涤除 | 买受人可拒绝付款，不算违约 |
| 卖方一交房就算交易完成，之后概不负责 | 常见误解：户口、抵押等负担没解除仍要担责 |
法院怎么判：判决逐个看
户口没迁
潘某、岳某诉武某房屋买卖合同纠纷案
入库编号 2024-07-2-091-004 ｜ 案号 （2020）京02民终8425号
裁判规则（案例库原文，逐字）
房屋买卖合同中，卖方在签订合同时明确承诺出卖的房屋名下没有他人户籍登记等负担，但实际情况与卖方承诺不一致的，卖方构成违约，应当承担相应违约责任。
给你的启示
承诺房子名下没别人的户口，结果有，就算违约——卖方在签合同时明确承诺房子里没有他人户籍登记等负担，实际却与承诺不一致的，就构成违约，应当承担相应违约责任。所以二手房交易里，一定要把户口迁出写进合同、约定违约金；过户后才发现问题也不晚，可以依法索赔。
抵押没解
顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案
入库编号 2023-07-2-091-009 ｜ 案号 （2020）苏02民终5243号
裁判规则（案例库原文，逐字）
1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。 2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。
给你的启示
抵押没涤除、卖家又明确不办，买家可以退房——合同约定要涤除抵押权，出卖人却单方变更付款方式、又不提供担保的，买受人有权拒绝付款，不算违约；如果出卖人在履行期间另设新抵押、到期又明确表示不涤除，致使合同无法继续履行，就构成根本违约，买受人可解除合同并索赔房屋差价等损失。
重大隐瞒
卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案
入库编号 2024-07-2-091-002 ｜ 案号 （2023）沪0113民初25225号
裁判规则（案例库原文，逐字）
房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。
给你的启示
承重墙被拆过却不告知，属于隐瞒重大信息——拆除承重墙既影响房屋安全，也改变房屋布局，属于卖房时应当如实披露的重要信息。如果恢复后布局发生变化，且对买家决定买不买这套房产生重大影响，买家就有权解除房屋买卖合同。反过来，卖家隐瞒这类情况，是要担责的。
承诺落空
傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
入库编号 2023-07-2-091-007 ｜ 案号 （2020）浙07民终1953号
裁判规则（案例库原文，逐字）
商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。
给你的启示
广告和承诺足够具体、影响成交的，卖家要兑现——商品房的销售广告和宣传资料一般只是要约邀请，但如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，又对订约和房价有重大影响，就应认定为要约，对卖家有约束力。卖家没兑现、导致合同主要目的不能实现的，买家可以解除合同并要求赔偿。
判断依据：法条原文
《中华人民共和国民法典》第563条法定解除合同的情形
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第577条违约方应继续履行、赔偿损失
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第612条出卖人的权利瑕疵担保义务
第六百一十二条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》第406条抵押期间可转让财产，抵押权不受影响
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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以上内容为一般性法律知识分享，不构成正式法律意见；具体案件请结合证据情况咨询执业律师。案例均来自人民法院案例库并已脱敏，裁判规则为原文引用。
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