资产评估：哪些事必须评、报告错了谁赔、档案为什么要存三十年

一句话定义

资产评估，是评估机构及其评估专业人员接受委托，对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为（《中华人民共和国资产评估法》第二条）。

这个定义有三个要件，缺一个就不是这部法律说的资产评估。

主体要件：必须是评估机构及其评估专业人员。个人私下接活出个「估价意见」，不是法律意义上的评估报告。

行为要件：评定、估算。不是审计（审计查真实性），不是鉴定（鉴定断真伪），是估价值。

结果要件：出具评估报告。口头说个数不算，要有书面报告、有人签名、有机构盖章。

第二条还列了六类对象：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益。这个清单很宽。房子、机器设备、专利商标、整个公司、一场火灾烧掉的存货、一个特许经营权，都在里面。

第三条接着把评估分成两类，这是整部法律的骨架：一类是自愿委托，一类是法定评估。两者的法律后果完全不同。

构成要件与适用条件

一、自愿评估与法定评估：一字之差，责任天壤

第三条第一款：自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。

「可以」两个字说明这是任意性的。你想知道自己房子值多少钱、想给商标估个价，都可以去委托，但不委托也不违法。

第三条第二款：涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。

「应当」两个字把性质变了。法定评估不是可选项，是义务。

两者的差别在后果上非常具体。第五十一条：应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。这是对单位本身的处罚，不是对经办人的提醒。

第五十二条则针对委托人：在法定评估中有五种情形之一的，责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款，有违法所得的没收，情节严重的处分责任人。五种情形包括：未依法选择评估机构的、索要收受回扣的、串通唆使出具虚假报告的、不如实提供资料的、未按法律规定和报告载明范围使用报告的。

所以判断一件事要不要评估，第一步不是问「值多少钱」，而是问「这是不是法定评估」。

二、法定评估的判断：三个入口

第三条第二款给了三个限定词：涉及国有资产、涉及公共利益、法律行政法规规定需要评估。

这三个词是并列还是层递？从条文结构看，「法律、行政法规规定需要评估的」是最终标准，前两个是常见情形的提示。也就是说，判断标准落在「有没有法律、行政法规明文规定要评估」。

实践中常见的法定评估情形，散在各部法律法规里：

国有资产转让、改制、合并、分立，企业国有资产法有明确规定；国有土地使用权出让前的价格评估，土地管理法实施条例有规定；上市公司重大资产重组中的资产评估，证券法及证监会规章有规定；涉及司法拍卖、破产清算的财产变价，司法解释有规定；征收补偿中的房屋价值评估，国有土地上房屋征收与补偿条例有规定。

这些情形分散在不同法律文件里，没有一个统一的清单。所以实务中判断，要么查具体行业的法律法规，要么问主管部门。

第三条第三款还给了一个重要提示：法定评估应当依法委托评估机构评估。这里的「依法」包括两层，一是必须委托，二是必须按规定的方式选机构。第二十二条第三款重复了这一点：委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。

三、谁能做评估：2016 年那场改革要记住

第八条第一款：评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。

第二款：评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。

这个定义有一个重要背景：2016 年资产评估法立法时，评估行业的资格管理发生了根本变化。此前，资产评估师、土地估价师、房地产估价师、矿业权评估师等都是执业资格准入；此后统一改为水平评价类，考试由行业协会组织，不再作为执业的行政许可。

所以现在判断一个人能不能做评估，不看「有没有证」，看「有没有加入评估机构」。

第五条：评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。

这一条是硬约束，两个要求：必须挂靠机构，只能挂一家。第十四条第（一）项和第（二）项把违反的后果写进了禁止行为：私自接受委托收取费用、同时在两个以上评估机构从事业务，都是禁止的。

第十一条还有一条资格限制：因故意犯罪或者在从事评估、财务、会计、审计活动中因过失犯罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满五年的人员，不得从事评估业务。

注意这句话的结构：故意犯罪一律五年内禁入，过失犯罪限于「从事评估、财务、会计、审计活动中」的过失犯罪。开车过失撞人被判刑，不在此列。

四、机构的门槛：合伙两人、公司八人

第十五条是整部法律里数字最密的一条，也是判断一家评估机构合不合规的第一道尺子。

第十五条第一款：评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务。两种形式，没有第三种。

合伙形式（第二款）：应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

公司形式（第三款）：应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

第四款补了一个特殊情形：合伙人或者股东为两名的，两名都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

这四款的逻辑很清楚：合伙看评估师人数（两名），公司看评估师人数（八名）加股东结构（三分之二以上是资深评估师）；只有两名合伙人或股东时，不能有一个是「凑数」的，必须两个都合格。

「三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚」这个条件，是一个双重筛子：既要有经验，又要没有近期违规记录。这一条在实务中常被忽略，收购买壳机构时尤其要看。

五、备案：三十日内，别拖

第十六条：设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政管理部门应当及时将评估机构备案情况向社会公告。

三个要点：

第一，登记和备案是两件事。工商登记是主体资格，备案是行业管理。只登记不备案，机构是成立的，但不符合这部法律的要求。

第二，时限是三十日，从领取营业执照之日起算。

第三，备案情况要向社会公告。所以查一家评估机构有没有备案，公开渠道能查到。

不备案的后果在第四十七条第二款：未按规定备案或者不符合第十五条条件的，责令改正；拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款。

第四十六条还有一条更重的：未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。

六、程序的六个硬要求：这一节可以直接对着报告核对

资产评估法第四章「评估程序」只有十一条，但每一条都是可以核对的硬指标。

第一个要求，至少两人承办。第二十四条第一款：对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。

第二款给了委托人一项权利：委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。

第二个要求，现场调查。第二十五条：评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

「应当」两个字很关键。没有现场调查就出报告，程序上就有瑕疵。实践中判断一份报告有没有做过现场调查，可以看报告里有没有现场勘查记录、照片、访谈记录。

第三个要求，两种以上方法。第二十六条第一款：评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。

这一条是整部法律里最能用来质疑报告的条文。资产评估有三种基本方法：成本法（重置成本减去各项贬值）、收益法（未来收益折现）、市场法（找可比案例）。三种方法算出来的结果可能相差很大，要求用两种以上并进行综合分析，就是为了防止「挑一个对自己有利的方法」。

第二款还要求：评估机构应当对评估报告进行内部审核。三级复核是行业惯例，法律层面写的是「内部审核」。

第四个要求，两人签名加盖章。第二十七条第一款：评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

第二十八条对法定评估更严：应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。

两处的差别在「评估师」和「评估专业人员」。自愿评估两名评估专业人员签名即可；法定评估必须两名「相应专业类别的评估师」。「相应专业类别」这个限定很重要——拿机器设备评估的评估师去签房地产报告，专业类别不对。

第五个要求，档案年限。第二十九条：评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

这一条是本篇标题里提到的那个数字。为什么这么长？因为评估报告的争议周期很长。一场征收补偿纠纷可能打三五年，一次股权转让的税务争议可能追溯十年，一份破产企业的评估报告可能十几年后还要被翻出来。档案是唯一能还原「当时怎么算的」的东西。

不按期限保存档案的后果在第四十七条第一款第（七）项：警告、可以责令停业一个月以上六个月以下、没收违法所得、并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。

第六个要求，使用范围的约束。第三十二条：委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。违反前款规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。

这一条经常被忽略，但对评估机构是一道很重要的保护。一份为征收补偿出具的评估报告，被拿去银行做抵押贷款，评估机构对贷款损失不承担责任。

七、谁赔：机构先赔，再向故意或重大过失的人追偿

第五十条是整部法律里对委托人最有用的一条。

原文：评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

这句话的结构是：对外，机构担责；对内，机构追偿。

对外这一层很重要。委托人是跟机构签的合同，评估专业人员是机构派来的，委托人没有直接跟个人打交道。所以出了事，找机构，不找个人。这符合民法典关于用人单位责任的一般规则，也是这部法律明确写入的。

对内这一层是机构的内部关系。追偿的条件限定为「故意或者重大过失」，一般过失不追偿。这个限定有一定的保护意味：评估本身是专业判断，判断偏差是正常的，不能把正常执业风险全压给个人。

第十九条还有一条前置保护：委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。

第十八条同理：委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

这两条的意思是：委托人不能逼机构出假报告，逼了机构可以走人。

八、委托人的义务：资料真实，不给回扣

第二十三条把委托人的义务列了三条。

第一款：委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。

第二款：委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索要、收受回扣。

第三款：委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。

第三款是最容易出事的一条。评估机构是根据委托人提供的资料来估算的，资料假，报告就假，但责任在委托人。

第五十二条第一款第（四）项把「不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料」单列为法定评估中的违法行为，后果是十万元以上五十万元以下罚款。

第二十二条第一款还有一条对委托人有利的规定：委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。

第二款：评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。

这一款在实务中经常被违反。征收项目中，征收方单方指定评估机构；离婚分割财产时，一方自己找机构评估；股权转让中，大股东指定机构评估小股东的股权。这些做法在程序上都有问题。

九、异议与救济：三条路

拿到一份不满意的评估报告，法律给了三条路。

第一条路，要求解释。第三十条：委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。这是最直接的一步，成本最低，也常常有效——很多疑问在解释阶段就能澄清。

第二条路，投诉举报。第三十一条：委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复委托人。

注意这一条的两个受理主体：行政管理部门和行业协会。两者都可以投诉，前者有行政处罚权，后者有自律处分权。

第三条路，另行委托或者通过诉讼解决。法律没有禁止重新评估，在诉讼中也可以通过申请重新鉴定、聘请专家辅助人等方式质疑对方的评估报告。

这三条路不互斥，可以同时走。

十、罚则：年限的阶梯，看得见轻重

第七章的罚则设计得很细，光看数字就能看出立法者对各种违规的轻重判断。

先说评估专业人员这一侧。

第四十四条：六种情形（私自接受委托、同时在两家机构执业、不正当手段招揽业务、允许他人以本人名义执业或冒用他人名义、签署本人未承办业务的报告或者有重大遗漏的报告、索要收受合同约定以外酬金财物），警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下；有违法所得的没收；情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下；构成犯罪的追究刑事责任。

第四十五条单独针对虚假报告：签署虚假评估报告的，责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的没收；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，追究刑事责任，终身不得从事评估业务。

把两条并排看：一般违规是六个月到一年，情节严重一年到五年；虚假报告是两年到五年，情节严重五年到十年，构成犯罪终身禁业。虚假报告的起点就是一般违规的「情节严重」档，这个设计很明确。

再说机构这一侧。第四十七条列了九种情形（谋取不正当利益、允许他人以本机构名义执业、不正当手段招揽、受理有利害关系的业务、分别接受利益冲突双方委托、出具有重大遗漏的报告、未按期限保存档案、聘用不符合规定的人员、对专业人员疏于管理造成不良后果），警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；有违法所得的没收，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的吊销营业执照；构成犯罪的追究刑事责任。

第四十八条针对机构出具虚假报告：责令停业六个月以上一年以下；有违法所得的没收，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的吊销营业执照；构成犯罪的追究刑事责任。

第四十九条是一条累积条款：评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。

这一条的意思是：小错不断，也会被升级处理。三次警告性处罚累积起来，可以直接停业。

最后是委托人这一侧。第五十一条（应做而未做）和第五十二条（法定评估中五种违法行为）都是十万元以上五十万元以下罚款。

这个数额对个人不算小，对企业不算大，但配上「对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分」和「造成损失的依法承担赔偿责任」，实际压力不小。

法条依据

以下条文按《中华人民共和国资产评估法》原文逐条列出。该法 2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，共八章五十五条，自 2016 年 12 月 1 日起施行。

先是定义和分类。第二条界定什么是资产评估，第三条区分自愿评估与法定评估，这两条决定了后面所有义务的适用范围。

第五条和第八条定义了谁能做评估。这一组要连着看：法律不要求「有证」，但要求「在机构里」。

第十一条的五年禁入限制，常被忽略但实际很硬。

第十五条是机构门槛，四款数字各不同，是查机构合规的第一把尺子。

第十六条的三十日备案，是一个容易漏的时点。

第二十二条和第二十三条是委托环节的两条主线：一条讲怎么选机构，一条讲委托人要付什么义务。

第二十六条要求两种以上评估方法，这是质疑报告时最有用的条文。

第二十八条对法定评估提高了签名要求：必须是两名相应专业类别的评估师。

第二十九条的档案年限，十五年和三十年两条线。

第三十二条的使用范围约束，是评估机构的免责边界。

第五十条是责任条款，对外机构担责、对内追偿，这条对委托人最有用。

最后是两条对委托人的罚则，十万元到五十万元。

与相邻概念的区别

一、与司法鉴定：一个在市场里，一个在诉讼中

两者都出报告，都讲专业判断，但性质不同。

资产评估是市场服务，委托人自愿或者法定委托，评估机构是中介机构，报告用于交易、融资、税务、征收等场景。

司法鉴定是诉讼活动的一部分，由法院或者当事人依法委托鉴定机构，鉴定意见是法定证据种类之一，鉴定人要出庭接受质询。

两者的交叉点在涉及财产价值的诉讼：法院委托评估机构对被查封房产估值，这时候评估机构是在做司法委托的评估业务。但报告的性质、程序要求、质证方式，走的是民事诉讼法那一套。

费用承担也不同。资产评估费通常由委托人承担；诉讼中的评估费属于诉讼费用的一部分，由败诉方负担或者按比例分担，具体可参考民事诉讼中的鉴定费、评估费，由谁垫付、谁承担。

二、与审计：一个估价值，一个验真实性

这两个专业经常被混为一谈，实际对象完全不同。

审计的对象是财务报表，回答的是「这张报表有没有公允反映企业的财务状况和经营成果」。审计师按审计准则执行程序，出审计意见。

资产评估的对象是价值，回答的是「这个东西值多少钱」。评估师按评估准则选方法、做测算，出评估报告。

两者在实务中经常配合：企业改制要做审计（摸清家底），也要做评估（确定作价）；并购要做财务尽调（审计性质），也要做估值（评估性质）。

区别在于结论的性质：审计结论是「公允/不公允」，评估结论是一个数字区间。所以审计报告错了叫「审计失败」，评估报告错了叫「估值偏差」或者「虚假评估」，责任标准不一样。

三、与房屋征收评估：一般规定与特别规定

国有土地上房屋征收的评估，是资产评估在特定场景下的应用，但它有一套更细的专门规则。

资产评估法给的是一般框架：谁可以做、程序怎么走、责任怎么担、档案存多久。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》和住建部的《国有土地上房屋征收评估办法》给的是专门规则：评估机构怎么选（被征收人协商、多数决定、随机选定）、评估时点怎么定（房屋征收决定公告之日）、复核与鉴定怎么走（先向原机构申请复核，再向评估专家委员会申请鉴定）。

两套规则的关系是：专门规则优先，专门规则没规定的回到资产评估法。

所以征收评估中「报告错了找谁赔」这个问题，答案在资产评估法第五十条：找评估机构赔，机构赔了再向有故意或重大过失的评估师追偿。

征收评估的异议路径更细，可参考对房屋征收评估报告不服怎么办？复核与专家委员会鉴定两级救济。

四、与「个人信息保护影响评估」：同名不同事

站内另有一个带「评估」二字的词条，讲的是个人信息保护影响评估。两者只是用了同一个词，内容毫无关系。

个人信息保护影响评估是个人信息保护法上的合规义务：处理敏感个人信息、利用个人信息自动化决策、委托处理、向他人提供、公开等情形，要事先做评估，报告保存三年。

资产评估是价值判断，报告保存十五年或者三十年。

两个「评估」的年限差别（三年 vs 十五年）经常被记混，记的时候可以抓一个特点：个人信息评估保护的是「人」，时效短；资产评估保护的是「财产权益」，时效长。

五、与「估价」：一个法定概念，一个日常用语

日常说话里，「评估」和「估价」经常换着用，但在法律文本里，「资产评估」是一个有明确定义的概念。

房地产行业有「房地产估价」，土地行业有「土地估价」，两者都是评估的专业类别，都要符合资产评估法第十五条关于机构条件的规定。

所以在法律文书里写「委托评估机构评估」比写「找人估个价」要准确得多——后者可能被理解为个人意见，不具备资产评估法上的效力。

实操指引

一、怎么选评估机构：三步

第一步，确认它在名录里。第十六条要求备案并公告，所以先查备案。查的方式：当地评估行政管理部门（财政部门、自然资源部门、住建部门）的官网，或者行业协会的会员名单。

第二步，确认它有相应专业类别。第十八条（机构条件）和专业类别的对应关系要看清楚。一家做机器设备评估的机构，未必有房地产评估的资质和人员。第二十八条对法定评估明确要求「相应专业类别的评估师」。

第三步，确认承办人没有利害关系。第二十四条第二款给了委托人要求回避的权利。判断标准是：评估专业人员与委托人、其他相关当事人、评估对象有没有利害关系。有，就可以要求换人。

第二十二条第一款还有一句要记住：委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。

这句话在实务中很有用。征收方指定机构、大股东指定机构、银行指定机构，如果限制了你的选择权，都可以援引这一条提出异议。具体的选任规则，可参考评估机构怎么选：协商选定与不得干预。

二、拿到报告，先看六处

一份评估报告拿到手，不用急着看结论数字，先核这六项：

一、签名。有没有至少两名承办的评估专业人员签名（第二十七条）？法定评估有没有两名相应专业类别的评估师签名（第二十八条）？

二、盖章。有没有评估机构印章？只有签名没有章，报告的形式要件不完整。

三、方法。用了哪几种评估方法（第二十六条）？只用一种的，要看报告有没有说明「依据评估执业准则只能选择一种」的理由。

四、现场调查记录。有没有勘查记录、照片、访谈材料（第二十五条）？完全没有的，程序上有问题。

五、假设和限制条件。报告里通常会有一节「假设与限制」，要看它的结论建立在什么假设上。假设不成立，结论就不成立。

六、使用范围。报告载明的使用范围是什么（第三十二条）？超出范围使用，机构不担责，这个风险要自己承担。

这六项核下来，一份报告的规范性基本就清楚了。

三、报告明显偏低，怎么办

先分清是「程序问题」还是「实体问题」。

程序问题：签名人数不够、没有现场调查、只用了一种方法、承办人有应当回避的情形、机构没有备案。这些是硬伤，可以直接质疑。

实体问题：参数选取不合理、可比案例不可比、收益预测过于保守、折现率过高。这些是专业判断，需要通过技术论证来质疑。

三步处理：

第一步，书面要求解释（第三十条）。把疑点列清楚，要求机构逐项答复。这一步的价值在于固定证据——机构的答复本身可能暴露程序瑕疵。

第二步，另行委托或者申请重新评估。如果争议进入诉讼，可以申请法院重新委托；如果没进诉讼，可以自己再委托一家做对比。两份报告差异大，本身就是有力证据。

第三步，投诉（第三十一条）。向评估行政管理部门或者行业协会投诉，要求调查处理。如果查实有违法违规，会有行政处罚或者自律处分，这在后续的民事争议中是重要的事实依据。

四、委托人要求出高价：两条后果

现实中最常见的情形：委托人希望报告写高一点，好去贷款、好去主张补偿、好在离婚分割时多分。

第十九条给了机构一条出路：委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。

但机构不解除、照着做的，后果在第四十五条（评估师签署虚假报告，停止从业两年以上五年以下，情节严重五年以上十年以下，构成犯罪终身禁业）和第四十八条（机构出具虚假报告，停业六个月以上一年以下，没收违法所得并处一倍以上五倍以下罚款，情节严重吊销营业执照）。

委托人这一侧也有责任。第五十二条第一款第（三）项：串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的，责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的没收；情节严重的处分责任人；造成损失的承担赔偿责任；构成犯罪的追究刑事责任。

所以「让评估师把数字写高一点」这句话，说出来就已经踩线了。

五、法定评估没做，合同效力如何

这是国有资产交易里最常见的问题：转让国有股权，没有进场、没有评估，合同有效吗？

第五十一条给的是行政处罚（十万元以上五十万元以下罚款），不是合同效力的规定。

合同效力的判断要回到民法典第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

实务中的主流观点是：资产评估法第五十一条是管理性强制性规定，违反它产生行政责任，不必然导致合同无效；但如果法律、行政法规明确规定「未经评估不得转让」，那就可能构成效力性强制性规定。

企业国有资产法第五十四条、第五十五条对国有资产转让有明确要求：应当依照规定评估，转让价格不得低于评估价格。这类规定在司法实践中通常被认为具有效力性，违反的合同可能被认定无效或者可撤销。

这个问题的具体分析，可参考国有股权转让不进场、不评估，合同有效吗。

常见问题

问：我房子要被征收，评估报告价比市场价低一半，能推翻吗？

答：可分两条路走，先走专门程序，不行再走一般程序。

专门程序在《国有土地上房屋征收评估办法》：收到报告之日起十日内向原评估机构申请复核；对复核结果不服的，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。这两步是征收评估特有的救济，必须先走。

一般程序在资产评估法第三十条、第三十一条：要求解释、投诉举报。

两条路不冲突，可以同时走。但要提醒一点：征收评估的评估时点是「房屋征收决定公告之日」，不是现在的市场价。如果公告日和现在隔了一两年、房价涨了很多，报告价低于现在的市场价是正常的。质疑之前先把时点搞清楚。

问：公司要做股权转让，必须评估吗？

答：看情形。

有限责任公司股东之间的股权转让，法律没有强制评估要求，双方协商定价即可。但如果涉及国有资产、涉及上市公司、涉及税务上「计税依据明显偏低」的认定，就可能需要评估。

税务这一条要单独说：股权转让收入明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定。一份规范的评估报告是证明「价格公允」的有力证据。所以不评估不违法，但可能带来税务风险。

问：评估报告能不能用两次？

答：看报告载明的使用范围。

第三十二条要求按法律规定和报告载明的使用范围使用。一份为A银行抵押贷款出具的评估报告，拿去B银行做贷款，就是超出范围使用。超出范围的后果是机构不承担责任，但报告本身不会自动失效——只是它的效力和责任保障会打折扣。

实务上，不同用途的评估，评估目的、价值类型、评估时点都可能不同。抵押评估看的是变现价值，投资评估看的是未来收益，征收评估看的是市场价值。混用会出问题。

问：评估机构赔了钱，能不能找评估师要回来？

答：可以，但有条件。

第五十条：评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

条件是「故意或者重大过失」。一般过失不追偿。这个限定有合理性：评估是专业判断，允许一定的判断偏差，不能把所有执业风险都转嫁给个人。

实务中，机构追偿的案例不多，一方面是因为举证「故意或重大过失」有难度，另一方面是因为很多机构的内部管理制度没有把追偿机制落地。

问：档案为什么要存三十年？

答：因为争议周期长。

第二十九条给了两条线：一般评估不少于十五年，法定评估不少于三十年。

十五年是参照会计档案的保存期限。法定评估三十年，是因为法定评估涉及的往往是国有资产、公共利益这类事项，一旦出问题，追溯期很长。企业改制二十年后再被查出评估造假，需要有档案来还原当时的评估过程。

这一条对委托人的意义是：三十年内你都可以去查这份报告是怎么做出来的。对机构的意义是：不要以为过了几年就可以销毁档案。

问：没有评估师资格证，能不能做评估？

答：可以，但必须在机构里，并且不能签署法定评估报告。

第八条把评估专业人员分成两类：评估师和「其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员」。后一类没有证，但可以做评估业务。

第二十七条允许「至少两名评估专业人员」签名，所以自愿评估中，没有证的人签名是可以的。

第二十八条对法定评估提高了要求：必须是「至少两名相应专业类别的评估师」签名。这时候没有证就不能签。

问：评估报告写错了，能否要求赔偿？

答：能，但要有损失和因果关系。

第五十条给了请求权基础：评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。

三个要件：违规（违反本法规定，比如程序缺失、方法错误、虚假记载）、损失（实际发生的经济损失）、因果关系（损失是由评估报告的瑕疵导致的）。

最常见的难点在因果关系。评估报告只是决策参考，最终决定是委托人自己做的。所以要证明「如果不是这份报告错了，我不会这样决策、不会亏这笔钱」，需要完整的证据链。

问：离婚分割股权，一方自己找机构评估，另一方不认，怎么办？

答：这种情况很常见，处理路径是诉讼中申请重新评估。

第二十二条第二款：评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。离婚分割财产属于涉及两个以上当事人的事项，单方委托不符合这一条的精神。

实务中，法院通常的处理是：一方单方委托的评估报告，另一方不认可且有合理理由的，法院会准许重新评估，或者由法院委托评估。重新评估的费用通常由申请方先垫付，最终按分割比例分担。

具体到股权评估的方法和争议，可参考婚内一方名下的公司股权，离婚时怎么评估和分割。

问：商标评估，为什么三份报告能差十倍？

答：因为无形资产评估的主观性远高于有形资产。

商标的价值取决于未来收益预测、折现率选择、可比交易案例。这三个变量都可以有较大的合理区间。收益预测差一倍、折现率差几个点，最终结果就可能差好几倍。

应对的办法不是「找一份最高的报告」，而是看报告的方法和假设是否合理、参数有没有依据。如果三份报告都用收益法但结论差十倍，那一定是有人的参数站不住。

商标评估的特殊问题，可参考站内「商标价值评估」词条。

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