参考案例青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会诉赵某某等合同纠纷案

一、案情速览

2001年8月，青岛城阳区某居委会与赵某某签订《土地租赁协议书》，把3350平方米土地租给对方建加油站，租期约定50年；土地随后转租给石化公司经营加油站至今。

2020年，居委会起诉主张：按《合同法》第二百一十四条「租赁期限不得超过二十年」，超过部分无效。官司从一审打到山东省高级人民法院再审。

2023年6月25日，山东高院再审定调：集体经营性建设用地的出租年限，参照的是国有建设用地的「租赁」年限——最长不超过二十年，而不是「出让」的五十年。

二、裁判要点提炼

裁判要点分两层。第一层：2020年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条第四款规定，集体经营性建设用地的出租等「参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定」——国务院至今没有出台具体办法，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。

第二层：退一步讲，即使参照国有建设用地，参照的也是国有土地「租赁」年限而不是「出让」年限。原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》和自然资源部2019年《产业用地政策实施工作指引》都明确：长期租赁最长不得超过二十年。涉案2001年的协议约定租期50年，超过二十年的部分无效。

三、赵律师点评

为什么「参照租赁」和「参照出让」差出三十年

国有建设用地「出让」是买使用权，综合用地最长五十年；国有土地「租赁」是租用，最长二十年。一字之差，年限差一倍半。本案被告方主张按出让的五十年算，法院没有采纳——租赁就是租赁，出让年限不外借。

签了二十年多年、已经履行了很多年，还能翻旧账吗

本案协议2001年签的，加油站经营了二十年，居委会照样起诉成功。诉讼时效挡不住「确认合同部分无效」这类确认之诉，诚实信用原则的辩解也没有被采纳。对租地建厂、建站的一方来说，这不是遥远的历史问题，而是现在仍可能在发生的风险。

合同部分无效，已经交的租金怎么办

部分无效的后果是「超过二十年的部分无效」：二十年内的租赁关系仍然有效，承租人可以继续用到期限届满；超出部分自始没有法律约束力。本案没有判返还租金——二十年内的使用对价是成立的。真正的风险在期限届满后的续约谈判，那笔账要提前算。

结果预期：如果您手里有租期超过二十年的集体土地（或任何土地）租赁合同，合理的结局是——二十年内的权利照旧、到期后的超期部分不受保护。与其等对方哪天起诉，不如现在就和出租方谈补充协议：要么把租期结构改成一（二十年）＋一（续租权）的合法安排，要么把地上建筑物的补偿机制写进合同。拖到期限届满再去争，筹码只剩感情了。