电梯广告、公共区域的收益该归谁？

在业主和物业公司就商场外立面利用问题产生的纠纷中，商铺业主的透明橱窗属于建筑物的外立面。一般而言，建筑物的外立面应属全体业主共有，物业公司利用共有部位张贴商业广告应遵循法定程序，在缺少必要议事程序的情况下不得视为业主同意，物业公司覆盖商业广告的行为不合法。同时，侵害业主共有权与欠付维修基金分属不同法律层面，商业广告收益用作维修基金亦不能构成物业公司违法行为的阻却事由，物业公司应当排除妨害。

物业用外墙贴广告要合法，收益不能私吞——商铺的透明橱窗属于建筑物的外立面，一般应属全体业主共有。物业公司利用共有部位张贴商业广告，必须遵循法定程序，缺少必要议事程序就不能视为业主同意。侵害业主共有权与欠付维修基金是两个不同层面，把广告收益拿去补维修基金，也不能正当化物业的违法行为。

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。　　2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。

分清专有部分与共有部分，先看两个实质要件——判断某处是专有部分还是共有部分，两者在物权归属上非此即彼。要看是否具备构造上和使用上的独立性这两个实质要件，“能够登记”只是形式要件；即使没有明确登记，但已符合实质要件的，也可能作为专有部分的组成部分或共有部分来处理。

1.飘窗顶板上表面作为建筑物外墙，属于业主共有部分，业主均可依合理使用原则使用。业主主张其为自己专有部分的，人民法院依法不予支持。　　2.业主对共有部分的使用是否属于合理使用，可结合小区相关物业管理规定、小区内业已形成的相关秩序和小区业主的普遍习惯等综合认定；业主违反合理使用原则使用共有部分，妨碍其他业主合理使用的，对该其他业主提出的排除妨害请求，人民法院依法予以支持。

共有部分可以合理使用，但不能妨碍别人——飘窗顶板上表面属于建筑物外墙，是业主共有部分，业主都可以按合理使用原则使用，主张它为自己专有部分的，法院不予支持。是否属于合理使用，要结合小区物业管理规定、已经形成的秩序和业主普遍习惯来认定；违反原则妨碍他人使用的，可被要求排除妨害。

业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，违法事项所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利。在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗。在判断业主大会的决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，需要把握好尺度，关注原告主体资格审查中的“诚实性”，把握表决程序审查中的“规则性与灵活性”，实现实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。

业主大会决议违法，少数业主也能撤销——业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权组成，违法事项侵害的是业主对专有或共有部分被合法管理的权利。在表决事项已经明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗，不必被动接受。