房屋租赁踩坑：危房、违建、二房东，合同还算数吗？

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

把要拆的危房租出去，合同直接无效——指导案例 170 号：违反行政规章一般不影响合同效力，但将经鉴定存在严重结构隐患、应尽快拆除的危房出租用于经营，危及不特定公众安全的，租赁合同无效。

对房屋租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效所造成的损失，应当结合合同双方过错程度由双方各自承担相应比例的责任。在房屋租赁合同因房屋违建而无效的情形中，出租人将未取得合法手续的违章建筑出租，一般应当承担合同无效的主要责任；对房屋系违章建筑知情的承租人，一般应当承担合同无效的次要责任。

违建出租无效，双方按过错各自担损失——房屋租赁合同因标的物为违建而无效的，损失结合双方过错程度按比例分担：出租人将未取得合法手续的违建出租，通常过错在先、责任更重。

1.出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同。　　2.因出租人和第三人权属争议导致房屋租赁合同的解除，租赁房屋为另作其他经营活动而支出装修费用的，承租人有权要求出租人赔偿相应损失。

房子有产权争议住不安稳，承租人有权解约——出租人应当保证租赁物符合约定用途；租赁物存在权利瑕疵导致合同目的不能实现的，承租人有权解除合同并就损失索赔。

房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。

租期内房屋被征收，装修和搬迁补偿归承租人——租赁期内房屋被征收、合同对补偿分配无约定时，承租人可主张装饰装修价值补偿与搬迁、临时安置补偿；停产停业损失补偿有约定的从约定。