参考案例矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案

原告矫某诉称：确认矫某与某集团大庆置业有限公司签订的“认购书”为无效合同，某集团大庆置业有限公司返还已付购房款136783元，支付利息及已付房款一倍赔偿金；某集团公司对以上款项承担连带责任；诉讼费用由某集团大庆置业有限公司与某集团公司承担。

被告某集团大庆置业有限公司辩称：双方签订的认购协议书中仅写明了房屋的坐落、面积、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，不属于《商品房买卖合同》，应为预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条“出卖人承担购房款一倍的赔偿责任”的规定。双方签订的认购协议书，是双方真实意思表示，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定。预约合同仅为签订本约合同而存在，即具备签约条件时按照商定的条款继续磋商本约《商品房买卖合同》，而本协议并未约定交房时间及签订本约时间，某集团大庆置业有限公司也不拒绝在具备条件时与矫某签约。预约合同不存在单独的履行利益，某集团大庆置业有限公司不应当赔偿矫某可得利益损失。

某集团大庆置业有限公司既无“欺诈”故意，又无“欺诈”行为，不应当承担欺诈的惩罚性后果。某集团大庆置业有限公司亦不应承担连带责任。

法院经审理查明：2014年6月19日，矫某与某集团大庆置业有限公司签订“认购书”一份，约定认购面积、认购楼号、认购单价、认购总价，同时约定乙方（矫某）承诺在签署认购书后3日内交齐其购买房屋首付款或全款。如未按规定日期交款，甲方（某集团大庆置业有限公司）有权将乙方已交付认购金全部扣除，房屋另行出售。当日矫某交纳认购金136783元，某集团大庆置业有限公司为矫某出具收据一份。因双方签订商品房“认购书”时某集团大庆置业有限公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，故无法与矫某签订商品房买卖合同。另查明，某集团公司作为某集团大庆置业有限公司的股东，已经履行出资义务。

黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院于2017年6月26日作出（2017）黑0691民初470号民事判决：一、解除矫某与某集团大庆置业有限公司签订的《某集团商品房认购协议书》；二、某集团大庆置业有限公司于判决生效之日起十日内返还矫某购房款136783元及利息（以136783元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年6月19日起计算至判决确定给付之日止）；三、驳回矫某的其他诉讼请求。宣判后，矫某不服，提起上诉。黑龙江省大庆市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）黑06民终18号民事判决：驳回上诉，维持原判。矫某仍不服，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2020年12月21日作出（2020）黑民再472号民事判决：一、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2018）黑06民终18号民事判决主文；

二、变更黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初470号民事判决主文第一项为：矫某与某集团大庆置业有限公司签订的《某集团商品房认购协议书》无效；三、维持黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初470号民事判决主文第二项，即某集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还矫某购房款136783元及利息（以136783元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年6月19日起计算至本判决确定给付之日止）；四、维持黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初470号民事判决主文第三项，即驳回矫某的其他诉讼请求。法院生效裁判认为，因司法解释对商品房买卖预约合同、本约合同效力评判原则不同，故裁判本案争议在于“认购书”性质、效力及有关责任负担三个问题：

（一）关于“认购书”的性质。依民法原理，预约合同系与本约合同相对而言，为当事人之间约定将来再行磋商订立一定合同的合同，而本约合同则是当事人对相互之间权利义务所作较为明确约定的合同。评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。

本案中，矫某与某集团大庆置业有限公司于2014年6月19日签订的“认购书”，虽已对双方所交易房屋的坐落、面积、单价和房屋总价等作出了明确约定，且“认购书”订立后矫某即已交纳认购金13万余元，但其名称既含有再行协商签订正式合同的意思表示，合同内容也欠缺房屋交付时间、交付条件、权属登记办理时间等对商品房买卖较为重要的条款，且依通常交易习惯还需更换正式的商品房买卖合同，在房产管理部门联机备案，故一审、二审判决认定案涉“认购书”性质为商品房买卖预约合同并无不当，依法应予维持。

（二）关于“认购书”的效力。合同是否成立属事实判断，合同是否生效则属法律判断。毋庸赘言，案涉“认购书”双方意思表示真实，已告成立。因案涉“认购书”性质为预约合同，故某集团大庆置业有限公司订立时虽未取得商品房预售许可，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”规定，认定“认购书”无效。但案涉“认购书”签订时，某集团大庆置业有限公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且小区建设项目立项、规划、施工等所有手续均未经审批。在此情形下，某集团大庆置业有限公司即面向社会，以签订“认购书”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉“认购书”依法应当认定无效。原审判决认定“认购书”有效，与国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面规定原则相悖，再审予以纠正。

因合同无效不存在解除问题，故对原审判决主文相应作以调整、变更。

（三）某集团大庆置业有限公司应承担何种责任。如前述，案涉“认购书”系属无效，且导致无效与矫某无关，全系某集团大庆置业有限公司单方所致。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，某集团大庆置业有限公司依法除应返还矫某交纳的认购金外，还应赔偿矫某因缔结“认购书”所遭受的损失。经查本案讼争以来大庆市房地产市场发展状况，特别是案涉房屋所涉金融中心二期项目销售具体情况，“认购书”签订后，与矫某类似地段、类似情形的房屋并未出现价格上涨，即检察机关抗诉提出的“所失利益”实质并未发生。在此情形下，一审、二审判决某集团大庆置业有限公司按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿矫某损失，符合本案实际情况，亦有相应的事实及法律依据。

评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。预约合同有效除出卖人应在一审辩论终结前取得商品房预售许可证外，还应符合国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面的规定。