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开发商逾期办证,能否请求法院调整违约金?

问:2020年7月,我和朋友徐某与某房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》,合同对房屋交付的时间及逾期办理房地产权证的违约责任等进行约定。因逾期办证问题,我和徐某将公司诉至法院,要求公司支付逾期办证违约金。该公司辩称逾期办证并未对我俩造成损失,且我俩要求赔偿的违约金过高,请求法院予以调整。请问法院能否调整逾期办证违约金?

答:可以。但当事人请求调整违约金应承担相应的举证责任。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定,违约金是否过高是相较于造成的实际损失而言的。该条已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质,同时应以赔偿守约方的损失为主要功能,如果对数额过高的违约金,人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整,以维护民法的公平和诚实信用原则。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法、若干问题的解释(二)》第二十九条第一款也规定了更为具体的调整违约金的规则,即当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。现在这一司法解释已经废止(民法典实施),但这一裁判规则仍然代表着裁决机构的态度。

结合本案中的房屋出卖人未在合同约定期间内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房房地产权证的申请,并取得房屋登记机构出具的登记受理单,已构成违约,应当承担违约责任。

如前所述,逾期办证违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质,故买受人对于所受的损害不应再负举证责任,房屋出卖人需对违约金过高承担相应的举证责任。而房屋出卖人在案件中并未举证证明买受人的实际损失,且买受人如约交付了购房款,严格按照合同履行了自己的义务。故法院对于该公司认为买受人不存在损失,请求调整违约金的抗辩不予支持。

作者单位:重庆市秀山县法院

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